Montag, 14. September 2015

Schweigende Menge stimmt nicht zu

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Schweigende Menge stimmt nicht zu
Bild: (c) Fabry Clemens

Auf einer Versammlung wurde Mietern gesagt, dass sie künftig für Klimaanlagen zahlen müssten. Niemand protestierte. Zwei Instanzen werteten das als Zustimmung, der OGH aber nicht.

13.09.2015 von Philipp Aichinger (Die Presse)

Wien. Verträge kann man grundsätzlich nicht nur durch ausdrückliche Willensbekundung schließen, sondern auch konkludent. Also, indem man stillschweigend einer Sache zustimmt. Doch ganz so schnell kann man dann Verträge auch nicht vereinbaren oder ändern, wie ein aktuelles Urteil zeigt.

Streitpunkt war eine Versammlung, zu der die Mieter eines Hauses geladen worden waren. Die Vermieter informierten dabei über die geplanten Sanierungsmaßnahmen. Den Mietern wurde erklärt, dass die alten Klimageräte nicht mit der nun geplanten Fassade kompatibel seien. Wer sich als Mieter weiterhin Klimaanlagen wünsche, müsse diese selber bezahlen, zumal die Kosten für die Sanierung schon hoch genug seien. Dann wurde gefragt, ob jemand Widerspruch erhebe. Worauf sich niemand meldete.

Den ganzen Bericht von der Presse finden Sie HIER

Betriebskosten Teil 3

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Versicherung

Als üblich und unbedingt erforderlich gelten die Haus- und Grundbesitzhaftpflicht- (Schutz bei Schadensersatzansprüchen, Bauherrenhaftpflicht) und die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Glasbruch, Hagel, Leitungswasser, Einbruch/Diebstahl).

Welche Versicherungen erforderlich sind, ergibt sich aus den speziellen Bedürfnissen oder Zweckmäßigkeiten. Die Versicherung von Gegenständen in der Wohnung ist immer Sache des einzelnen Wohnungseigentümers (Haushalt-Versicherung).

Bei der Wahl der richtigen Gebäudeversicherung sollte man darauf achten, dass die Versicherungssumme hoch genug gewählt wird. Sie sollte dem Neubauwert des Gebäudes entsprechen, sodass sie theoretisch ausreicht, das Gebäude komplett wieder aufzubauen. Weil dieser Preis – gemessen an aktuellen Baupreisen – schwanken kann, empfiehlt es sich, die Versicherungssumme in regelmäßigen Abständen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Der Kostenbereich Versicherung weist erhebliche Kostenunterschiede auf, sodass grundsätzlich Kontrollbedarf erforderlich ist. Es kann sowohl – für den Schadensfall ungünstige - Unterversicherung vorliegen, aber auch überflüssige Überversicherung. Die Prämien differieren vielfach bei den Versicherungsunternehmen erheblich und unterliegen häufigen Veränderungen im Marktangebot je nach Interessenlage der Versicherer.

Versicherungsvergleich: https://durchblicker.at/gebaeudeversicherung-rechner

Eine Überprüfung der Leistung und des Preises der Versicherung in gewissen Abständen ist empfehlenswert.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Zu beachten ist ferner, dass eine konstant hohe Schadensquote, die sich zwangsläufig bei sanierungsbedürftigen Altbauten ergibt, eine Prämienerhöhung bzw. im schlimmsten Fall eine Kündigung des Vertrages durch das Versicherungsunternehmen nach sich zieht. Sind z. B. Rohrverstopfungen im Bereich Leitungswasserschaden mitversichert, können auch die BewohnerInnen selbst viel zu einer Verringerung der Schadensquote beitragen.

Für eine mehrjährige Vertragsbindung (z. B. 10 Jahre) erhalten Kunden/-innen oft einen Nachlass (Dauerrabatt) auf die jährliche Prämie (z. B. 20 %). Das Gesetz gibt Konsumenten/-innen aber die Möglichkeit, die Versicherung schon nach Ablauf von drei Jahren aufzukündigen. Wer dieses besondere Kündigungsrecht nutzt, wird allerdings von der Versicherung zur Kasse gebeten (Dauerrabatt-Rückforderung). Nach dem Urteil des OGH vom 21.4.2010 (7 Ob 266/09g) ist aber die Grundlage für die Dauerrabattnachverrechnung ersatzlos weggefallen. Auch eine einseitige Vertragsergänzung ist nach einem weiteren Urteil des OGH vom 19.3.2014 (7 Ob 11/14i) nicht zulässig.
https://verbraucherrecht.at/cms/index.php?id=854

Reinigung

Auf Arbeitsverhältnisse zur Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Häusern ist das Hausbesorgergesetz nur dann anzuwenden, wenn diese bis zum 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden. Solche Arbeitnehmer/innen bezeichnet man als Hausbesorger/innen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008251
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_325/BGBLA_2014_II_325.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_326/BGBLA_2014_II_326.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_286/BGBLA_2014_II_286.html

Wurde das Arbeitsverhältnis nach dem 30. Juni 2000 neu abgeschlossen, kommt allgemeines Arbeitsrecht zur Anwendung. In diesem Fall spricht man von Hausbetreuer/innen.

Das Arbeitsrecht der Hausbesorger/innen und Hausbetreuer/innen unterscheidet sich in zahlreichen Punkten wie z. B.: Für Hausbetreuer/innen muss der Umfang der Arbeiten genau festgelegt und nach dem Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen abgegolten werden, jedoch muss auch bei Dienstverhinderung der Hausbetreuer/innen der Dienstgeber für die Kosten der Vertretung aufkommen. Den Hausbetreuer/innen steht aber keine Dienstwohnung zu.
http://www.sozialministerium.at/site/Arbeit/Arbeitsrecht/Hausbetreuer_Hausbesorger/

Der Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) entstehen pro Dienstnehmer (DN) folgende Personalkosten:
14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme).

Kosteneinsparungen sind durch den Einsatz von Reinigungsfirmen oder eines Hausbetreuers, der von einer externen Reinigungsfirma bereitgestellt wird, möglich.

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