Montag, 19. Dezember 2016
Samstag, 17. Dezember 2016
Der Geist war willig, nur das Fleisch war schwach
Sehr geehrte Eigentümer und Eigentümerinnen!
Es liegt nun die Entscheidung des BG Graz-West vor, wonach wegen des niedrigen Verwalterhonorars und der geleisteten Unterschriften, die Klagenfurter Firma OGRIS mit der vorläufigen Verwaltung beauftragt ist.
Einsprüche können innerhalb 4 Wochen ab Aushang beim BG Graz –West von jeden Eigentümer eingebracht werden.
Damit ist die Verantwortlichkeit zunächst einmal geklärt.
Ferner ist dafür zu sorgen, dass zum richtigen Zeitpunkt die endgültige Hausverwaltung mittels Mehrheitsbeschluss eingesetzt wird.
Festzuhalten ist auch, dass bei der Errichtung des zukünftigen Verwaltervertrages der von uns ausgehandelte und von der Firma FRIPAL unterzeichnete Vorschlag auch von OGRIS zu berücksichtigen sein wird.
Außerdem ist die Firma OGRIS an ein schriftliches Arbeitsübereinkommen gebunden, das vom Gericht protokolliert wird.
Der Verein wird darauf achten, dass diese Vereinbarungen zum Wohl der Eigentümergemeinschaft in der Praxis auch eingehalten werden.
Für die Unterstützung unserer Bemühungen danken wir allen Beteiligten.
Mit der Bitte um weitere gute Zusammenarbeit,
für den Verein
Stefan Hammer Obmann und Hans L. Stellvertreter
15.März 2010Die Bewohner der Wohnanlage werden selbst beurteilen können, was die Versprechungen des Herrn Hans L. wert waren… Dieser war federführend bei der Vertragserstellung mit der Hausverwaltung OGRIS. Der damalige Obmann des Vereins, Stefan H., wurde bei der Vertragserstellung mit der Hausverwaltung OGRIS nicht mehr einbezogen! Dass dieser Vertrag keinerlei Ähnlichkeiten mit dem von der Arbeiterkammer und dem Obmann des Vereins ausgearbeiteten Vertrag hat, werden die Eigentümer auch bereits festgestellt haben! Dem Tiger AK-FRIPAL-Hausverwaltervertrag wurden leider mit Unterstützung des Zahnarztes Hans L. die Zähne gezogen!!
Sofortige Kündigung!!
Wenn eine Verwaltung bei einer "Konto-Einschau" Frage nicht reagiert, sollten schon die Alarmglocken bei den Eigentümern läuten!! Ich würde die Hausverwaltung nochmals anschreiben mit gleichzeitiger Warnung, dass Ihr sonst die Kündigungsklage einreicht! Wartet nicht zu lange, sonst könnt Ihr am Ende blöd da stehen.......
Freitag, 16. Dezember 2016
Die Klagemauer
Nach unserer Berechnung würde der neue Hausbesorger in der Woche über 100 Stunden arbeiten müssen, um auf diesen Lohn zu kommen!! Deshalb fordern wir seit längerem von der Hausverwaltung die Vorlage wichtiger Unterlagen, bisher ohne Erfolg, um diese Entlohnung überprüfen zu können!!
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Recht auf jederzeitige Kontoeinsicht des Wohnungseigentümers (OGH 5 Ob 11/08s, OGH 5 Ob 169/15m)
1. Weil der (Wohnungseigentums-)Verwalter Machthaber iSd §§ 1002ff ABGB ist, hat dieser auch alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten. Aus den zu § 1012 ABGB entwickelten Grundsätzen folgt, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer Einsicht in die Belege des vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft geführten Kontos zu gewähren ist, „sooft dieser es verlangt“.
2. Dieses Recht auf Einsicht in die Belege ist nach § 20 Abs 6 WEG weder auf bestimmte Zeiträume, noch auf das Vorliegen von wichtigen Gründen beschränkt. Für eine Koppelung der Einsicht in die Kontobelege mit der Belegeinsicht hinsichtlich der (jährlichen) Abrechnung nach § 34 Abs 1 WEG fehlt jeder legistische Hinweis.
3. Das Recht auf jederzeitige Einsicht in die Kontobelege findet lediglich seine Grenze im Schikaneverbot (Rechtsmissbrauch; § 1295 Abs 2 ABGB).
…
Wollte man daraus ableiten, der Wohnungseigentümer müsse vorweg gegenüber dem Verwalter einen Grund für sein Interesse anführen, der geeignet ist, das Interesse des Verwalters an einem „störungsfreien Bürobetrieb“ in den Hintergrund treten zu lassen, so würde man negieren, dass die Beweislast für Rechtsmissbrauch bei demjenigen liegt, der sich darauf beruft (vgl etwa RIS-Justiz RS0026205). Nach dem Grundsatz der „subjektiven Günstigkeit der Norm“ liegt es am Verwalter, Umstände darzutun, die eine Beschränkung des Rechts auf jederzeitige Kontobelegeinsicht rechtfertigen. Der Verwalter wird aber gut daran tun, sich darauf gar nicht einzulassen und die Voraussetzungen für eine jederzeitige Einsichtnahme in die Kontobelege zu schaffen, zumal die Schwelle, ab welcher ein krasses Missverhältnis der Rechtsausübung anzunehmen ist, eine nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilende – also idR keine erhebliche – Rechtsfrage ist (vgl RIS-Justiz RS0110900). Eine unbegründete (fortgesetzte) Weigerung geht in die Richtung einer groben Pflichtverletzung iSd § 21 Abs 3 WEG, die eine sofortige (gerichtliche) Kündigung rechtfertigt. Aus § 20 Abs 7 WEG, wonach die dem Verwalter nach den §§ 1002–1044 ABGB auferlegten Verbindlichkeiten weder aufgehoben noch beschränkt werden können, wird abgeleitet, dass die Regelungen des Bevollmächtigungsvertrags im ABGB zugunsten der Wohnungseigentümer zwingenden Charakter haben…
Harald Friedl, ecolex 2008/181
http://www.kwr.at/fileadmin/res/pdf/publikationen/dr-harald-friedl/wohnungs/5%20Ob%2011-08s%20ecolex%202008-181,%20528.pdf
Wenn die Hausverwaltung Ogris weiterhin Eigentümern die Kontoeinsicht verwehrt und die Bestimmungen des Hausverwaltungsvertrages nicht einhält, muss sie wohl auch sehr hoch rechtsschutzversichert sein... ;-)
Follow @ulmgasse
Donnerstag, 15. Dezember 2016
Verdacht der Untreue gegen Hausverwalter
Wohnungseigentum gilt als relativ sichere Geldanlage. Es kann aber auch Ärger bereiten. Viel Ärger sogar, unerwartete Kosten auch. Die Eigentümer eines Hauses in der Krausegasse im 11. Bezirk in Wien erleben das gerade: Sie wurden von der Raiffeisenkasse Zistersdorf-Dürnkrut auf Rückzahlung von zwei fällig gestellten Krediten in einer Gesamthöhe von 288.000 Euro geklagt.
Die Kredite habe die damalige Hausverwaltung ohne Wissen oder zumindest ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen, so der Vorwurf betroffener Wohnungseigentümer. Von dem Geld sei nur ein geringer Teil für die Liegenschaft verwendet worden, der große Rest sei auf anderen Konten gelandet – wie zuvor schon die Mittel aus der Rücklage.
Die Liegenschaft in der Krausegasse ist nicht die einzige, die von Unregelmäßigkeiten betroffen sein soll. Die Hausverwaltung, die Magnum Immobiliengesellschaft m.b.H., ist inzwischen in Konkurs, gegen ihren Geschäftsführer Elmar Dirnberger ermittelt die Staatsanwaltschaft Wien wegen Verdachts der Untreue. Dirnberger, für den die Unschuldsvermutung gilt, bestreitet die Vorwürfe: Soweit es Fehlbeträge gebe, hätten ehemalige Mitarbeiter diese verursacht.
http://immobilien.diepresse.com/home/recht/1380271/Hausverwalter-koennen-mehr-als-sie-duerfen
Klare Regeln aufstellen
Eigentümergemeinschaften rät Malloth zu großer Sorgfalt bei der Auswahl der Hausverwaltung. Wobei man auf formale Kriterien wie Konzession und Qualifikationen von Geschäftsführern und Mitarbeitern achten solle, vor allem aber auf Mundpropaganda hören und „ein Gefühl kriegen“ müsse, ob die handelnden Personen vertrauenswürdig sind. Unverzichtbar: „Ein ordentlicher Verwaltungsvertrag. Da gehört unbedingt auch eine Klausel hinein, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Darlehen ohne Rücksprache bzw. Beschlussfassung aufzunehmen.“ Auch eine Betragsgrenze, ab der etwa bei Reparaturen – außer bei Gefahr im Verzug – ein Eigentümerbeschluss nötig ist, solle man festlegen.
Auf die Finger schauen kann man der Hausverwaltung auch, indem man die Abrechnung genau prüft und Einsicht in die Belege nimmt. „Man könnte dafür einen Finanzbeirat schaffen“, rät Kothbauer. Wenn es allerdings zu einem Missbrauch komme, greife das Einsichtsrecht möglicherweise zu spät, und letztlich seien auch Abrechnungen manipulierbar.
Anmerkung: Ob der "Verwaltervertrag" OGRIS einen der obigen Punkte enthält bzw. die Anforderungen bei der Auswahl der HV Ogris berücksichtigt wurde, kann die WEG selbst beurteilen, ich möchte dies nicht kommentieren!!
Mittwoch, 14. Dezember 2016
OGRIS-Billig,billig und nochmals billig
https://www.hausbesitzer.at/service/verwaltungskosten.html
- So ein "Dumping" geht natürlich auf die Qualität und wenn der Hausverwalter sieht das der Hausbesorger rund das 10-fache!!! seines Gehaltes bekommt, muss er ja direkt frustriert sein.
Zusätzlich bekommt unser Hausverwalter 0.- für eventuelle Sanierungen zumindest nicht offiziell -lt. Vertrag, dass sich dieser nicht anstrengt kann ich sogar nachvollziehen.
Möchte mal erfahren wie viel seine Mitarbeiter verdienen- eventuell meldet sich mal ein ehemaliger Mitarbeiter auf dieser Seite!!
Der Hausverwalter als Diener...
Anderseits sollten die Erwartungen an die Leistung eines Verwalters nicht überzogen sein und schon gar nicht in Schikane ausarten. Die Grenze für die Erwartungshaltung des Eigentümers ergibt sich einmal
aus der Höhe der Bezahlung (hier sollte sich der Eigentümer gelegentlich die Frage stellen, welche Leistung er für das bezahlte Jahreshonorar zu leisten bereit wäre) und anderseits
aus den Pflichten, die das Gesetz und die Rechtssprechung als Grundleistung eines Verwalters ansehen.
Für den Eigentümer gibt es keinen Grund, schlechte Leistung oder gar miese Tricks eines Verwalters zu dulden.
...
Es wird die Einsicht in Abrechnungs- und Vertragsunterlagen verweigert:
Verheimlichung von Sachverhalten?
Androhung einer Klage auf Einsicht und Klage durchführen!
...
Anfrage wird nicht beantwortet:
Überlastung, / Frage, die alle Eigentümer betrifft / Ablage “Papierkorb”?
Erst prüfen, ob eine individuelle Auskunftspflicht besteht, sonst Frage in Versammlung stellen. Ev. Androhung einer Auskunftsklage!
...
Für große Geldausgaben werden keine Vergleichsangebote vorgelegt:
Arbeitserleichterung od. eventuell Bevorzugungs- u. Begünstigungsabsicht?
Beschlussfassung ohne Angebote verweigern. Beschlussanfechtungsklage prüfen!
...
Stimmungsmache gegen einzelne, kritische Eigentümer:
Isolierung in der WEG, Rufschädigung!
Massiv unterbinden und mit Zivilcourage betroffenen Eigentümer(n) helfen (z.B. Halt, so geht das nicht!)!
...
Die laufenden Hausgeldkosten sind viel zu hoch:
unwirtschaftlicher Einkauf, Desinteresse?
Gegenangebote einholen und entsprechende Tagesordnungspunkte (TOPs) beantragen!
...
Gewährleistungen gegenüber Bauträger und Handwerkern werden nicht eingefordert:
Anhängigkeiten oder sonstige Verbundenheit?
Erforderliche TOPs beantragen und notfalls Verwalter abwählen!
...
http://www.hausverwaltercheck.com/die-miesen-tricks-unserioeser-verwalter/
Dienstag, 13. Dezember 2016
Sg.Hausverwaltung Ogris!
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Montag, 12. Dezember 2016
Wer nicht prüft - der zahlt!
Als Wohnungseigentümer ... sollten Sie nie unvorbereitet in eine WEG-Versammlung/Jahresversammlung gehen.
Sie k ö n n e n natürlich. Das kostet halt nur …. viel Geld.
Nach dem Motto “Wer nicht prüft – der zahlt”
Manche halten es für wichtig, nach dem Bezahlen im Supermarkt nochmals zu prüfen, ob die der Preis der Tomaten auch korrekt abgerechnet worden ist – oder versehentlich zuviel gezahlt wurde.
Mit der gleichen oder noch erhöhten Selbstverständlichkeit sollte man sich mit der Jahresabrechnung und zu fassenden Beschlüssen bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen auseinandersetzen. Mangels Prüfung werden andernfalls Beträge im 5-6stelligen Eurobetrag einfach “durchgewunken”.
Später dann das große Erwachen und die langen Gesichter. Aber das Geld ist weg.
Deshalb prüfen Sie alles. Und wo Sie Verständnisschwierigkeiten haben, machen Sie sich schlau: entweder beim Beirat oder fachkundigen Miteigentümern, bei benachbarten Miteigentümern oder bei Eigentümerschutz-Vereinigungen bzw im Internet.
Was sollte v o r einer WEG-Jahresversammlung geprüft werden?
1. die Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) auf Inhalt und Verständlichkeit
2. die Einladung mit den Tagesordnungspunkten:
a) wenn Instandhaltungsausgeben geplant sind, sollten auch Kostenvoranschläge/Angebote vorliegen. Wenn nicht – warum?? Und sofort beim Verwalter anfordern.
Stellen sich die vom Gesetzt geforderten, vergleichbaren Angebote als unvergleichbare Pauschalangebote heraus oder fallen andere Unregelmässigkeiten auf (Ausschreibung hatte doch nicht stattgefunden, Leistungsverzeichnis wurde doch nicht erstellt, die ganze Maßnahme ist unsinnig oder bevorteilt nur einen einzigen Miteigentümer…)?
Dann informieren Sie am besten noch v o r der Versammlung die übrigen Miteigentümer und empfehlen, diese Beschlüsse zurückzustellen, bis alle nötigen/wichtigen Infos vorliegen.
Ist der (Unsinns-)Beschluss erst einmal gefasst, ... sind nachträgliche Maßnahmen immer mühsam…
....
http://www.hausverwaltercheck.com/wer-nicht-prueft-der-zahlt/
Aber eine Überprüfung ist halt schwer, wenn man von der Hausverwaltung keine Unterlagen erhält und beim Finden von Fehlern keine Antwort...
Sonntag, 11. Dezember 2016
Die Geldgier
Fast 200.000.- Euro für 2 Hausbesorger!!! Denke die Ulmgasse hat da ein Problem! Ein Arzt im Landeskrankenhaus Graz würde vor Neid erblassen wenn er das hört! Wenn Ihr jetzt ganz bleiche Ärzte dort vorfindet, dann haben diese die Ulmgassen Seite gelesen!!
Ps,; Die Arbeit in der Ulmgassen Wohnananlage würde 1 Hausbesorger locker machen, warum habt ihr 2 UND weshalb zahlt ihr Pilotengehälter und darüber?
Samstag, 10. Dezember 2016
Ein weiteres Unterhaltungsprogramm in der Anlage: die Aufzüge
Nach einer "Liftbefreiung" durch die pensionierte Hausbetreuerin gestern um 16:00 Uhr hieß es Stiegensteigen bis heute 8:30 Uhr! Wie ist das mit der Direktverbindung zur Firma Thyssen, die laut Gesetz und Vertrag zur Befreiung innerhalb von 30 Minuten verpflichtet ist und damit SCHNELL vor Ort kommen MUSS? Zahlen wir jetzt einen Wochenendzuschlag?
Und wie ist das mit der Hausbetreuerin? Sie ist seit einigen Tagen in Pension, macht derzeit die Urlaubsvertretung für den Hausbesorger und erhält dafür einen Lohn in der Höhe des Hausbesorgerlohns.
Abgegolten ist mit diesem Lohn auch die Schneeräumung der Parkplätze, zu der sie in den Jahren ihrer Berufstätigkeit laut der Hausverwaltung "körperlich nicht in der Lage" war und die Eigentümergemeinschaft daher € 9.000,-- pro Jahr für den Attensam-Winterdienst berappte.
Was nun, wenn dichter Schneefall einsetzt? Dann muss der Hausbesorger aus dem Urlaub geholt werden?! Oder soll der "neue" Hausbetreuer dann auch gleich den Hausbesorger vertreten - wo doch dessen Arbeitsunterlagen noch nicht einmal von der Hausverwaltung "geprüft" sind?
Villacher - nein Klagenfurter Fasching in der Ulmgasse! :-)
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Ermittlungen gegen die Hausverwaltung "Wiener Wohnen"
Ein Bienenschwarm ist nichts dagegen. Am vergangenen Donnerstag rückten etwa 150 Polizeibeamte und Finanzfahnder im Auftrag der Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft (WKStA) zu einer lange und generalstabsmäßig geplanten Groß-Razzia aus. 40 Standorte von Handwerksbetrieben in Wien und im niederösterreichischen Umland wurden durchsucht. Im Mittelpunkt der Ermittlungen steht ein dubioses Netzwerk aus zwölf Unternehmen, die Glaserei- und Malerei-Arbeiten, Boden- und Fliesenverlegung anbieten. Die einzelnen Professionisten bieten alle genannten Leistungen jeweils an.
Die Verantwortlichen dieser Firmen stehen insbesondere im Verdacht des gewerbsmäßigen Betruges und der illegalen Preisabsprachen – im Zusammenhang mit Sanierungsarbeiten in Wiener Gemeindebauten. Das gesamte Auftragsvolumen dürfte bei etwa 65 Millionen Euro gelegen sein.
…
Dem Vernehmen nach sollen beauftragte Handwerksbetriebe "verrechnete Leistungen gar nicht oder bewusst minderwertig ausgeführt" haben. Daher stehen die mutmaßlichen Drahtzieher auch im Verdacht, Scheinrechnungen gestellt und womöglich Bestechungsgelder gezahlt zu haben. Denn die scheinbar "erbrachten Leistungen " müssen von Mitarbeitern des Auftraggebers, sprich Wiener Wohnen, abgesegnet und zur Zahlung freigegeben worden sein.
…
Zugleich wird aber auch nach dem Unternehmensstrafrecht (Verbandsverantwortlichkeitsgesetz) gegen die zwölf Unternehmen ermittelt, sowie wegen des Verdachts der Steuerhinterziehung und der Schwarzarbeit.
…
https://kurier.at/wirtschaft/hausdurchsuchungen-dubiose-millionen-geschaefte-im-wiener-wohnbau/232.632.811
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Freitag, 9. Dezember 2016
QUIZ
die an +/- 260 EigentümerInnen das Angebot einer slowenischen Firma verschickt, die eine 35jährige ASBESTzementfassade mit 300 bar Hochdruck reinigen will,
die dann einen Malerbetrieb mit 3 Mitarbeitern und einer Bankgarantie, die fast doppelt so hoch ist wie dessen Jahresumsatz, präsentiert,
die mit diesem Malerbetrieb den Auftrag so detailliert definiert, dass dieser gleich einmal die Nordfassade fälschlicherweise zur Gänze weiß einfärbt,
die es zulässt, dass die von der Malerfirma verursachten Schäden von der Eigentümergemeinschaft oder deren Hausbesorger behoben werden,
die die beschädigten Platten kleben lässt und den vom Gutachter vorgeschlagenen Abzug nicht berücksichtigt sondern stattdessen
noch die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen lässt, ob man der Malerfirma nicht doch die Pönale erlassen soll.
Nach Beendigung dieses Fiaskos hinterlegt diese Hausverwaltung erst nach Intervention einer städtischen Behörde für die Eigentümergemeinschaft ein von der Hausverwaltung unterschriebenes Exemplar des Hausverwaltungsvertrages und
lehnt sich nach dieser "Aufregung" erst mal zurück und ignoriert den bevorstehenden Pensionsantritt der Hausbetreuerin...
Im letzten Moment werden dann Reinigungsfirmen angeschrieben - man will ja schließlich nicht zu viele professionelle Angebote... -
und ein neuer Hausbetreuer eingestellt, dessen Arbeitsunterlagen - trotz gegenteiliger Anweisung im Hausverwaltungsvertrag ("mindestens 4 Wochen vor Vertragsunterzeichnung") den EigentümerInnen nicht vorgelegt werden, weil sie eine Woche nach Dienstantritt des Hausbetreuers noch immer "geprüft" werden...
Gleichzeitig prüft diese Hausverwaltung anscheinend auch noch immer oder besser erst jetzt die Fehler in der Lohnverrechnung der bisherigen Hausbetreuerin, nachdem die Hausverwaltung selbst allen in der Eigentümerversammlung anwesenden EigentümerInnnen das Lohnschema mit einem falschen Rechenfaktor ausgehändigt hat. Wer konnte nun eigentlich damals das von der Gewerkschaft ausgefertigte Lohnschema nicht richtig abschreiben?
Und: Die Hausverwaltung selbst spricht mit den EigentümerInnen nicht mehr - nur mit deren (nicht gewählten!) "Präsidenten"! Aber bis spätestens 10. Jänner (gemäß Hausverwaltungsvertrag) müssen die EigentümerInnen ja das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung in Händen halten...
Eines ist sicher: Es wird den EigentümerInnen nie langweilig mit so einer Hausverwaltung und der Hausverwaltung sicher auch nicht mehr...
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Donnerstag, 8. Dezember 2016
Offener Brief an die Eigentümer
Am 28.11.2016 stellte ich an die Hausverwaltung folgendes Ersuchen:
Sehr geehrte Damen und Herren!
Bitte senden Sie mir per Email/Brief den Arbeitsvertrag inklusive Lohnaufstellung des Herrn xxxxx zur Überprüfung.
Als spätesten Termin merke ich mir den 5.Dezember 2016 vor.
Dieses Schreiben geht auch an mehrere Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14
Antwort am 5.Dezember seitens der Hausverwaltung:
Sehr geehrter Hr. Hxxxx!
Die gewünschten Unterlagen werden gerade geprüft. Ich lasse Sie Ihnen zukommen, wenn die Prüfung erledigt ist. Ich bitte um Verständnis – vielen lieben Dank!
Umgehend erging meine Antwort, welche nicht termingerecht beantwortet wurde:
Sehr geehrte Frau Hxxx,
ich ersuche Sie, mir einen spätesten Termin zu nennen!
Haben Sie bitte Verständnis, dass ein "open date" in diesem Falle von mir nicht akzeptiert werden kann!
Ich merke mir für eine Rückantwort als spätesten Termin den 7.Dezember 2016 vor.
Sollte ich bis zu diesem Datum keinen spätesten "Vorlagezeitpunkt" genannt bekommen, sehe ich dies als nicht termingerecht an und werde mir diesbezüglich weitere Schritte überlegen.
Die Hausverwaltung weiß seit mindestens einem halben Jahr, dass Frau E.T. in Pension geht. Sie selbst wissen am besten, wie die Angebotseinholung bei den Reinigungsfirmen vonstatten ging, sodass die Hausverwaltung sich eigentlich auf die Gestaltung des Arbeitsvertrages und des Lohnschemas konzentrieren konnte, welche laut Hausverwaltungsvertrag ja 4 Wochen vor Unterzeichnung im „Büro“ C/66 aufliegen sollten!
Und jetzt ist Herr Pxxx seit 1. Dezember mit nicht „geprüften“ Arbeitsunterlagen als Hausbetreuer tätig?! Da stellt sich natürlich auch die Frage, wie Sie bei der Stmk GKK angemeldet haben?
Dieses Schreiben ergeht auch an mehrere Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14.
Anmerkung:
Ein Arbeitsvertrag wird vor Einstellung eines Mitarbeiters geprüft und den Eigentümern zugänglich gemacht, nicht nach dessen Einstellung! Dies sollte auch einer Hausverwaltung bekannt sein, deshalb sehen wir so ein Antwortschreiben als reine Missachtung der Eigentümer-Rechte und reine Entziehung unserer Prüfmöglichkeiten.
Liebe Hausverwaltung : Wir ersuchen Sie nochmals, sämtliche Eigentümer sofort über den Inhalt des Arbeitsvertrages zu Informieren!
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Montag, 5. Dezember 2016
NegativeDasGegenteilvonPositive
Begehung? ÖNORM B1300?
Den Liegenschaftseigentümer (bzw. die EigG) und in dessen Folge auch den Liegenschaftsverwalter treffen seit jeher unterschiedlichste Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten, die man im Wesentlichen mit dem gesetzlichen Auftrag zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem aktuellen Stand der Technik… zusammenfassen kann.
Ein besonders plakatives Beispiel für diese Problematik bietet die … strafrechtliche Entscheidung des OGH zur Frage der Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten, in der ein Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt worden war.
…
Diesen Problemstellungen versucht nun die ÖNORM betreffend „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ (ÖNORM B1300) durch die Zurverfügungstellung von standardisierten Verfahrensregeln für wiederkehrende Sichtkontrollen an Gebäuden zu begegnen.
…
Dabei sind alle für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen innerhalb des Gebäudes zu überprüfen und entsprechende Prüfbücher anzulegen oder fortzuschreiben. Die Norm verlangt eine kontinuierliche Dokumentation des Gebäudes im Hinblick auf dessen Verkehrssicherheit, aber auch i. S. eines Gebäudebuchs.
…
http://www.stmk.bauakademie.at/2015/Auszug%20Immolex%20Okt_%2015_ÖNORM%20B%201300_Prüfbericht_Das%20Pickerl%20fürs%20Gebäude.pdf
Das heißt, die Dezember-Seite des Prüfbuches nach ÖNORM B1300 bleibt leer? Na ja, wird scho nix passieren...ohne ÖNORM... und ohne Prüfbuch... ;-)
Sonntag, 4. Dezember 2016
Haben Sie "JA" gesagt zu immer steigenden Betriebskosten?
Vorweg ist auszuführen, dass der bestellte Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung autonom entscheidungsberechtigt ist.
…
Der Abschluss und die Beendigung eines Dienstvertrages mit einem Hausbesorger (Hausmeister) fallen unter die ordentliche Verwaltung.
…
Vereinfacht gesagt, handelt es sich bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung im Wesentlichen um Maßnahmen, die im Interesse ALLER Miteigentümer getätigt werden und KEINE besonderen Kosten erfordern.
http://www.kanzleislama.at/download/64_Fragen%20und%20Antworten%20zu%20Eigentum%20und%20Miete_Juli_2013.pdf
Die Reinigung der Häuser liegt tatsächlich im Interesse ALLER Eigentümer, aber die Anstellung eines Hausbetreuers verursacht – zumindest in der Wohnanlage Ulmgasse – HOHE Kosten! In der Regel verursacht nur eine Reinigungsfirma KEINE besonderen Kosten, was entweder den EigentümerInnen zugute kommen oder für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen verwendet werden könnte!!! Obwohl laut Hausverwaltungsvertrag dazu verpflichtet, verweigert die Hausverwaltung Ogris die Vorlage bzw. Übermittlung des Arbeitsvertrages (inklusive Lohnschema) unseres neuen Hausbetreuers an - mittlerweile - mehrere EigentümerInnen!!!
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Samstag, 3. Dezember 2016
Achtung Eltern-Tierbesitzer
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