Mittwoch, 16. September 2015

Betriebskosten Teil 5

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Bankspesen/KESt/Zinsertrag

Bankspesen und Kapitalertragssteuer (KESt) sind eine von der Größe her unbedeutende Position, da sie sich speziell in Großanlagen nahezu gegen Null bewegt, anders jedoch bei Darlehen oder Kontokorrentkrediten.

Der Kontokorrentkredit wird umgangssprachlich als „Überziehungsrahmen“ bezeichnet. Er ist die auf einem Girokonto vom Kreditinstitut eingeräumte und limitierte Überziehungsmöglichkeit zur Überbrückung von kurzfristigen Liquiditätsengpässen.

Die Überziehungsmöglichkeit kann jederzeit unangekündigt in Anspruch genommen werden. Aufgrund dieser hohen Flexibilität für den Kreditnehmer, schrecken die Banken nicht davor zurück, hohe Kreditzinsen zu berechnen, die bei vielen Geldinstituten auch noch monatlich fällig werden. Hieraus kann sich ein Zinseszinseffekt ergeben, der die Gesamtkosten zusätzlich in die Höhe treibt.

Am Markt sind deutlich kundenfreundlichere Lösungen erhältlich. Eine der einfachsten Lösungen besteht darin, über Ratenkredite zu finanzieren, da die Zinssätze deutlich niedriger liegen. In Abhängigkeit vom gewählten Kredit ist es möglich, eine Zinssenkung von etwa 50 - 65 % zu erreichen.
http://www.kreditrechner-kostenlos.at/kontokorrentkredit/

Unter Zinsertrag finden sich die von Lieferanten gewährten Skonti (Preisnachlässe), Zinserträge der Bankkonten sowie die Zinserträge aus den Klagen der Zahlungsrückstände von EigentümerInnen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen.

Reparaturfonds

Die Zuführung zu den Reparaturrücklagen ist eine Vorsorgeleistung und sollte zur Deckung von längeren als in einjährigen Abständen wiederkehrenden Kosten verwendet werden. Um zu vermeiden, dass größere oder unvorhergesehene Investitionen einzelne Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis bringen, wird im Gesetz verlangt, dass eine “angemessene Rücklage” anzusparen ist.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 31. (1) Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.
(2) Die Rücklage ist für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

Die Höhe der erforderlichen Zuführung wird von Fachleuten und Eigentümern seit Jahren unterschiedlich beurteilt und ist häufig ein strittiges Thema.

Als Maßstab für die Höhe der Beiträge werden häufig die Richtwerte der für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen genannt. Diese Werte sind in der “Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)“ wie folgt je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt:

für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html

Als weitere Möglichkeit wird die sog. Peterssche Formel genannt. Sie basiert auf einer Bestandsdauer der Immobilie von 80 Jahren. Der Instandhaltungsbedarf wird mit dem 1,5fachen Wert der Herstellkosten der Immobilie angesetzt. Der Gemeinschaftsanteil daran wiederum mit nur 65 – 70 %.
https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

Der “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V” empfiehlt derartige einfache und pauschalierte Ansätze nicht, da jede Immobilie und die Eigentümerstruktur differenziertere Lösungen des Problems “Instandhaltungsrücklage” bedarf. Ausgangsbasis ist zunächst eine Bestandsaufnahme (Baujahr, Bauqualität, der derzeitige Instandhaltungszustand sowie der sich daraus ergebende Zeitintervall für die voraussichtlich erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen), aus der sich dann ein langfristiger Finanzbedarf ermittelt.

Aus dieser langfristigen, bereits sehr individuellen Planung entwickelt sich ein weiterer Planungszeitrahmen, z. B. über 5 Jahre, der die in diesem Zeitraum anfallenden bekannten Instandhaltungen umfasst. Aus diesem voraussehbaren und eventuell von den Eigentümern zusätzlich gewünschten Veränderungen wird die dafür erforderliche Rücklagenbildung ermittelt und der Wohngemeinschaft vor der erforderlichen Beschlussfassung erläutert.

Für unvorhersehbare Instandhaltungen wird eine zusätzliche Vorsorge addiert oder was häufig der Mehrheit der Eigentümer besser entspricht, Sonderumlagen für den speziellen Fall beschlossen. Von zu hoher Rücklagenbildung ist abzuraten, da sie häufig zur schnellen und nicht unbedingt erforderlichen Ausgabe verführt. Sinnvoller erscheinen von Fall zu Fall Sonderumlagen, um deren sachliche Notwendigkeit und Höhe ausführlich diskutiert werden sollte.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Rückstellung für Abfertigung

Mit dem neuen Abfertigungsrecht haben alle Arbeitnehmer, die ab 1. Jänner 2003 in ein neues Dienstverhältnis eingetreten sind, Anspruch auf die Abfertigung neu.

Die Abfertigung neu lagert die Abfertigung in Abfertigungskassen (= Betriebliche Vorsorgekassen) aus. Ab dem 2. Monat des Arbeitsverhältnisses muss der/die Arbeitgeber/-in monatlich 1,53 % des Bruttoentgelts (auch von Urlaubs- und Weihnachtsgeld) mit dem Sozialversicherungsbeitrag an die Krankenkasse zahlen.

Das heißt, der Dienstgeber wie z. B. die WEG muss für Arbeitnehmer wie z. B. Hausbetreuer, die unter die Abfertigung neu fallen, keine Rückstellung mehr bilden.
http://www.arbeiterkammer.at/beratung/arbeitundrecht/abfertigung/Abfertigung_neu.html

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Ein guter Sachverständiger...
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