Montag, 29. August 2016

Vorteile bei der Beauftragung externer Gebäudereinigungsdienste

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Der Trend geht immer stärker in diese Richtung....Die Vorteile hierbei liegen klar auf der Hand: Es entstehen keinerlei Fixkosten und der Gebäudereinigungsdienst kommt auf Abruf wie vereinbart – so wird ein Leerlauf eingespart und wirklich nur der Service bezahlt, der in Anspruch genommen wird.
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Kosten sparen
Während feste Mitarbeiter zu jeder Zeit Kosten bedeuten – auch, wenn gerade nichts zu tun ist, kommen externe Gebäudereiniger auf Abruf. So können Sie Ausgaben sparen im Leerlauf und nutzen die Dienstleistungen der Gebäudereinigungsfirma nur dann, wenn Sie sie benötigen – Sie bezahlen keinen Cent mehr als notwendig!

Weniger Verwaltung, weniger Personal
... Kein Ausfall mehr bei Krankheit, kein Stirnrunzeln bei der Organisation einer Urlaubsvertretung und vor Allem keine Probleme mehr mit unmotivierten Mitarbeitern, die nicht gekündigt werden können.

Planungs-Sicherheit
Die Kosten können genau geplant werden, da mit einer Gebäudereinigungsfirma meist ein Festpreis vereinbart wird. Man weiß genau, welche Kosten auf einen zukommen und kann diese sicher einkalkulieren.

Kein Einkauf, kein Risiko
Der Einkauf wird entlastet durch den Wegfall von Einkauf, Lagerhaltung und Anschaffung der Reinigungsgeräte und Putz- / Reinigungsmittel. All diese Dinge sind bereits im Angebot einer professionellen Reinigungsfirma enthalten – sparen Sie sich den Aufwand und die Kosten durch Outsourcing.

keine teure Investition
Sparen Sie sich die Kosten für die teure Investition von professionellen Reinigungsmaschinen / Putzmaschinen und vermeiden Sie das Risiko für Reparaturen, regelmäßige Wartung, Instandhaltung oder Neuanschaffungen solcher Geräte. Sie nutzen die Ressourcen der Gebäudereinigungsfirma und tragen keinerlei Risiko.

Die Fremdreinigung liegt in jedem Fall deutlich günstiger als die Reinigung durch eigenes Personal mit eigenen Maschinen und Mitteln. Höhere Personalkosten, hohe Anschaffungskosten und viel personeller u. verwaltungstechnischer Aufwand ist einer der Hauptgründe, weshalb viele Unternehmen immer mehr auf die Ressourcen professioneller Gebäudereinigungsbetriebe zurückgreifen.

Eine professionelle Gebäudereinigungsfirma ist üblicherweise in der Lage, flexibel zu reagieren, da heißt: Bei Personalausfall steht sofort eine Vertretung zur Stelle, bei Ausfall von Maschinen stehen sofort Ersatzmaschinen zur Verfügung. Dies ist besonders bei kleineren Objekten mit Eigenreinigung und wenig Personal nicht der Fall, da hier bei Arbeitsausfall sofort wichtige Ressourcen fehlen, die so schnell nicht ersetzt werden können.

http://gebaeudereiniger.in/1/vorteile-gebaeudereinigung-extern
Die Hausverwaltung wird hoffentlich in der nächsten Eigentümerversammlung einen ojektiven (!) Vergleich zwischen Reinigungsfirma und Hausbesorger sowie mehrere (!) Reinigungsfirmen und die StellenbewerberInnen vorstellen.

Sonntag, 28. August 2016

Weniger Kosten heißt nicht weniger Leistung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Christian Höger beschäftigt sich seit über 30 Jahren mit dem Thema Gebäudereinigung. Nun ist er Gerichtssachverständiger und berät mit seinem Unternehmen „Högers Rotstift“ Immobilien-Eigentümer, wie sie die Balance zwischen sauberen Flächen und Kosteneffizienz hinbekommen.
http://www.immobilien-wirtschaft.at/2015/06/03/weniger-kosten-heisst-nicht-weniger-leistung/
http://www.hoegers-rotstift.at/ausschreibung-gebaeudereinigung-und-komplettvergabe/

Die Marktpreise liegen derzeit übrigens zwischen 16,50 und 22,50 Euro pro Stunde zuzüglich Mehrwertsteuer.

Seit heuer gibt es eine gute Hilfe, um die aufgewendete Zeit und die Angemessenheit von Reinigungskosten zu prüfen: Die ÖNORM D 2050 regelt die maximalen Quadratmeter-Leistungen, die ArbeitnehmerInnen bei Reinigungsarbeiten zu erbringen haben.
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Die Zeitangaben dieser ÖNORM D 2050 wurden im Rahmenkollektivvertrag für Arbeiterinnen/Arbeiter in der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung, im sonstigen Reinigungsgewerbe und in Hausbetreuungstätigkeiten verbindlich erklärt.
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Wer konsequent sorgfältig prüfen will, liest vorher noch die ÖNORM EN 13549 Reinigungsdienstleistungen - Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme.
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Einige Beispiele aus der Tabelle Unterhaltsreinigung in m²-Leistung/Stunde:
Unbenannt
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4.1.1 Vollreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme. Die Vollreinigung hat folgende Leistungen zu umfassen:
• Müllentleerung,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln,
• Reinigung der Bodenflächen,
• Reinigung der waagrechten und senkrechten Oberflächen freigeräumter Einrichtungsgegenstände,
• Reinigung der Fensterbänke und Heizkörper,
• Reinigung von Türen, Schalter, Steckdosen, Handläufen und Geländern von losen und leicht anhaftenden Verschmutzungen sowie die Entfernung von Spinnweben ohne die Verwendung von Steighilfen.
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4.1.2 Teilreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme, bei der vertragsmäßig bestimmte Leistungsarten in einer festgesetzten Reinigungshäufigkeit durchgeführt werden. Bei dieser sind, je nach Beauftragung, Teile der Vollreinigung in zu definierenden Intervallen, abwechselnd ohne Verwendung von Steighilfen durchzuführen. Abweichungen der maximalen Leistung der Vollreinigung zur Teilreinigung aufgrund des verringerten Leistungsumfanges sind plausibel zu erklären. Leistungen der Teilreinigung gelten für alle Gebäude, Gebäudeteile und andere in 5.1 genannten Reinigungsbereiche.
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4.1.3 Sichtreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme. Die Sichtreinigung hat folgende Leistungen zu umfassen:
• Müllentleerung,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln,
• Entfernung von Griffspuren auf Glastüren,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln sowie
• Entfernung augenscheinlicher grober Verschmutzungen im Rahmen einer Sichtkontrolle auf Böden, waagrechten und senkrechten Oberflächen freigeräumter Einrichtungsgegenstände, Fensterbänken und Heizkörpern ohne die Verwendung von Steighilfen.
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http://www.kollektivvertrag.at/cs/Satellite?dokid=210815&dokset=251&language=de&n=KV_1.a&pagename=KV%2Findex

http://www.wohnblog.at/wohnen/426-wie-viel-zeit-ist-fuer-die-gebaeudereinigung-notwendig-wie-viel-kostet-sie.html

Die Bruttobezüge des/r Hausbetreuers/in und seiner/ihrer Vertretung sind längst nicht alles, was die Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) zu zahlen hat. Darauf werden nochmals die Lohnnebenkosten aufgeschlagen, die ca. 30 % vom Bruttobezug betragen:

14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme)

Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen für Österreich
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009334

Liest man die Homepages der zahlreichen Reinigungsfirmen, erkennt man, dass den Wünschen der Kunden entsprechende Leistungspakete angeboten werden. Meist sind die Reinigungstouren so ausgelegt, dass immer die gleiche Reinigungsperson am gleichen Wochentag ins Haus kommt. Über eine im Haus ausgehängte Mobiltelefonnummer kann Kontakt mit der Firma aufgenommen werden u. a. m. Und das alles bei einer Kostenersparnis von in der Regel 30 % gegenüber einem Hausbesorger! Konkrete Angebote muss die Hausverwaltung einholen!
Beachten Sie bei einem etwaigen Vergleich, dass die monatlichen Gesamtlohnkosten eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigten Hausbetreuers auf das Jahr umgelegt mit mindestens 15 zu multiplizieren sind (Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Lohn für Vertretung bei 4 Wochen Urlaub - Krankenstände sind dabei noch unberücksichtigt!), während die monatlichen Kosten für eine Reinigungsfirma bzw. deren bereitgestellten Hausbetreuer lediglich 12mal im Jahr bezahlt werden!

Samstag, 27. August 2016

Pönale.....

Eine Hausverwaltung verrechnet eine Pönale und dann fragt sie das "Volk" sprich Eigentümer ob sie diese Pönale zurückzahlen soll.....

Die Frage: Warum wird eine Pönale dann überhaupt verrechnet wenn sie am Ende zurückgezahlt werden soll?
Wird das einfach so verrechnet ohne Rechtsgrundlage?

Sachen gibts.......die gibts gar nicht......oder doch?

Kann ja sein das Mann im fortgeschrittenen Alter etwas nicht mehr ganz versteht!!

Pönale

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Pönale ist im Gegensatz zum Verzugsschaden ein pauschalierter Schadenersatzbetrag, bei dem der Auftraggeber keinen konkreten Schaden nachweisen muss – es genügt, wenn der Auftragnehmer die Frist nicht eingehalten hat. Der Auftraggeber hat sogar Anspruch auf die Pönale, wenn ihm kein Schaden entstanden ist und nur die Frist überschritten wurde. Das ABGB sieht keine Begrenzung der Höhe der Pönale vor, was wiederum bedeutet, dass die Pönale bis zur Fertigstellung des Gewerkes läuft, was im schlechtesten Fall bei einer erheblichen Überschreitung der Fertigstellungsfrist zu empfindlichen Pönaleforderungen des Bauherrn führen kann. Aus Sicht des Bauunternehmens ist es demnach ratsam, entweder im Bauvertrag selbst eine Obergrenze der Pönale vorzusehen oder die ÖNORM B2110 zu vereinbaren – diese sieht nämlich eine Deckelung der Pönale in Höhe von 5% der ursprünglichen Auftragssumme vor.
...
Pönalen sind im Geschäftsleben gängige und durchaus bewährte Mittel zur Absicherung von Schadenersatzforderungen. Unabhängig davon ist man jedoch auf jedem Fall gut beraten vor Unterzeichnung den Vertrag und insbesondere allfällige Vertragsstrafeklauseln einer genauen Prüfung zu unterziehen, um bösen Überraschungen vorzubeugen.

http://www.abk.at/pdf/11_06_Poenale.pdf

Das OLG Brandenburg hat eine grundsätzliche Haftung des Architekten bejaht und darauf hingewiesen, dass ein Architekt erhebliche Kenntnisse des Baurechts und des Werkvertragsrechts besitzen müsse. Nach Auffassung des OLG gehören dazu jedenfalls die Grundsätze über die Vereinbarung von Vertragsstrafen, da es sich hierbei um äußerst gängige Vereinbarungen handelt. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der Bauzeitenüberschreitung sei geradezu ein klassischer Bestandteil von Bauverträgen.

https://www.uponor.at/~/media/countryspecific/central-europe/academy/praxishandbuch/praxishandbuch-der-technischen-gebudeausrstung-band-1--einblick.pdf?version=1

bauvertrag

https://www.wko.at/Content.Node/Service/Wirtschaftsrecht-und-Gewerberecht/Allgemeines-Zivil--und-Vertragsrecht/AGB-Datenbank/-AGB-Strukutur-/BS-Gewerbe-und-Handwerk/Geschaeftsstelle-Bau/Musterbauvertrag.pdf

Jede Pönale unterliegt seit dem 1. Jänner 2007 zwingend dem richterlichen Mäßigungsrecht. ... Jeder Werkunternehmer kann sich daher im Prozessfall auf das richterliche Mäßigungsrecht berufen. Deshalb ist er gut beraten, wenn er einwendet, dass sein Verschulden gering sei und die von ihm versprochene Strafe in keinem Verhältnis zum eingetretenen Schaden stehe und deshalb eine grobe Äquivalenzstörung darstelle. Sofern der Richter diese Argumente teilt, kann die Vertragsstrafe vom Richter herabgesetzt werden.

http://www.mplaw.at/media/dokumente/2014-09-12_bauzeitung-17_auf-den-richtigen-richter-kommt-es-an-_km_print.pdf
Warum erläutert eigentlich diesmal kein Jurist den EigentümerInnen die Problematik ?!

Mittwoch, 17. August 2016

Hausverwalter-Suche...

Die weisen Schafe kann Frau/Mann schon mit der Lupe suchen, aber es ist halt auch leichter ein schwarzes Schaf zu werden als ein weises.
Hausverwalter werden kann jeder, "Hausverwalter" sein, schon weniger
UND
Eine jede Hausgemeinschaft hat den Verwalter den sie verdient, ist wie in der Politik, sie kann es leicht ändern, zumindest in einer Demokratie!

Mittwoch, 10. August 2016

Hausverwalter-Suche mit neuem Anfragen-Rekord!

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Im Juni gingen mehr Anfragen für Hausverwaltungen bei dem Spezial-Portal ein, als in jedem anderen Monat zehn Jahre des Bestehens.

152 Immobilien-Eigentümer suchten im Juni 2016 eine Hausverwaltung über das Portal HausverwalterSuche.de. Das war ein neuer Rekord: Die "alte" Bestmarke von 141 Anfragen aus Oktober 2015 wurde deutlich übertroffen.

Dass sich HausverwalterSuche so großer Beliebtheit bei Wohnungseigentümern und Mietshausbesitzern erfreut, führen die Macher auf die einzigartige Kombination von Suche und Angebotserstellung zurück. Denn wer auf der Suche nach einer Hausverwaltung für seine Immobilie ist, kann hier nicht nur die "passende" Hausverwaltung finden, sondern sogleich Online-Angebote über die Hühe des zu erwartenden Verwalterhonorars erhalten und auf bequeme Weise Preisvergleiche anstellen.

HausverwalterSuche liefert darüber hinaus Informationen über die im Durchschnitt anfallenden Verwalter-Vergütungen. Die Website bietet statistische Auswertungen auf der Grundlage der über das Portal erstellten Angebote, die kostenfrei einsehbar sind. So lässt sich schon im Vorfeld klären, mit welchen Verwaltungskosten für ein bestimmtes Objekt zu rechnen ist...
...
Mit HausverwalterSuche.de finden interessierte Eigentümer von Immobilien die zu ihnen und ihrer Immobilie passende Hausverwaltung (WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften oder Mietverwaltung für vermietete Immobilien) und künnen sofort online konkrete Preisangebote über die zu erwartende Hühe der Kosten für das Verwalterhonorar der entsprechenden Hausverwalter erstellen.

Die teilnehmenden Hausverwaltungen wiederum erhalten die Kontaktdaten der Interessenten für ihre Akquise. So lässt sich der Verwaltungsbestand einer Hausverwaltung auf innovative Weise ausbauen.

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/fair-news-de-HausverwalterSuche-mit-neuem-Anfragen-Rekord-4963901
http://hausverwaltersuche.at

Montag, 8. August 2016

Gemeinsam stark

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Ein Hausmeister ist oft der verlängerte Armt des WEG-Hausverwalters. Diese Aussage kann sicher so stehengelassen werden. Vor allem, wenn es sich um einen in Vollzeit festangestellten Hausmeister handelt.

Im vorliegenden Fall wird der Hausmeister zu 100% von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezahlt, seine wirkliche Arbeitszeit beträgt – wenn sie denn korrekt ausgeführt würde – höchstestens 40 %. So hat er viel Zeit nebenberuflich für andere Eigentümergemeinschaften als Hausmeister und Gärtner zu arbeiten – oder “privat” bei älteren Bewohnern des Hauses.

Desweiteren arbeitet er für die Verwaltung, indem er nicht nur Handwerkerleistungen abnimmt, obwohl er für diese Tätigkeit nicht befähigt ist und es lt. Verwaltervertrag eindeutig Aufgabe des Verwalters ist, dies zu tun. Als Hausmeister, der die Örtlichkeiten bestens kennt, obliegt ihm von der Verwaltung a) das Sondieren (= Erkunden) und b) das Initiieren (=Veranlassen) von Sanierungsbedarf.

Dies ist besonders wichtig, da jede Sanierungsmaßnahme – angeblich im Sinne der Wohnungseigentümer und dem Erhalt des Gebäudes dienend – Nährboden für Korruption und Betrug bietet und dies eine der wichtigsten Einnahmequellen für unseriöse Hausverwalter ist. Denn sehr oft sind sie völlig unnötig, überteuert – oder kommen nur einem unseriösen Beirat oder Verwalter-nahen Wohnungseigentümer zugute. Im letzten Fall wird, sollten wirklich einmal kritische Fragen gestellt werden, “dringender Handlungsbedarf” vorgetäuscht, sodass die Maßnahme unter “Notmaßnahme” fällt und sich so einem vorhergehenden Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft entzieht.

Werden Sanierungsarbeiten zudem vom Komplizen (Hausmeister) “abgenommen” – ist eine Prüfung, ob Leistung und Kosten stimmen, praktisch unmöglich.

Eine weitere Aufgabe des Hausmeisters dieser Eigentümergemeinschaft ist c) das Abstrafen und Umsetzen von Drohungen des Verwalters gegenüber kritischen Wohnungseigentümern.
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http://www.hausverwaltercheck.com/weg-hausverwalter-und-hausmeister/

Mittwoch, 3. August 2016

Verwalter können auch mal Fehler machen [Anm. d. Verf.: - und manche noch viel mehr....]

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Der Fall: Der Mieter einer Wohnung direkt unter dem Flachdach einer Wohnungseigentümergemeinschaft meldet dem Eigentümer eine Wasserblase unter der Tapete im Flur. Der Eigentümer informiert den Verwalter. Der Verwalter beauftragt eine Fachfirma mit der Überprüfung. Die Fachfirma meldet sich telefonisch beim Mieter. Dieser erklärt, die Stelle sei wieder trocken. Die Fachfirma informiert die Verwaltung, dass nach Auskunft des Mieters nichts veranlasst sei. Der Verwalter unternimmt weiter nichts. Einige Tage später kommt es zu starken Regenfällen und massivem Wassereintritt in der Wohnung. Der Mieter verklagt den Verwalter auf Ersatz des Schadens.

Das Gericht: Der Verwalter muss zahlen. Aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG folgt die Pflicht des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig und/oder bei Bedarf, insbesondere aufgrund von entsprechenden Meldungen auf Baumängel hin zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen und erforderlichenfalls so genannte Notmaßnahmen zur Verhinderung weitergehender Schäden zu ergreifen. Ansonsten haftet der Verwalter. Hier waren die Durchfeuchtungserscheinungen bereits gemeldet, somit liegt ein Mangel des Gemeinschaftseigentums stets nahe. Die unverzügliche Beauftragung der Fachfirma war berechtigt, nicht jedoch die Untätigkeit des Verwalters auf die Rückmeldung der Firma hin. Der Verwalter darf sich nicht auf die Einschätzung eines Mieters verlassen, sondern hätte sich zumindest selbst vor Ort ein Bild machen müssen.

Kopinski Tipp: Der Verwalter kann sich entlasten, wenn er selbst oder durch andere eine entsprechende Kontrolle durchführen lässt. Er muss stets beachten: liegt ein unmittelbarer Substanzschaden vor, dann kann er unmittelbar handeln, ohne noch die Eigentümerversammlung einzuberufen. Der Verwalter ist auch gut beraten, wenn er die Mitglieder des Verwaltungsbeirates informiert bzw. hinzuzieht.

http://www.anwalt24.de/beitraege-news/fachartikel/fuer-schaden-haftet-der-verwalter

Mittwoch, 27. Juli 2016

Die/der uninteressierte WohnungseigentümerIn

drei_affen

Die im Regelfall jährliche Wohnungseigentümerversammlung ist manchem Miteigentümer lästig. Wer eine Wohnung als Investition erworben hat, wohnt eventuell selbst weit entfernt und ist nur an dem regelmäßigen Mieteingang interessiert. ... Wieder andere vertrauen einfach darauf, dass die Hausverwaltung alles richtet.

So bleiben viele Miteigentümer der Eigentümerversammlung einfach fern in dem Glauben, dass es ihrer Mitwirkung nicht bedarf und sich die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne sie lösen. Selbst die Einladung zur Eigentümerversammlung und das spätere Protokoll werden nicht gelesen.

Dieses Verhalten ist leider nicht ungefährlich.

Der ganz offenbare Nachteil ist, dass man über die Entscheidungen der Gemeinschaft nicht unterrichtet ist.
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Diese Entscheidungen bestimmen die Höhe von etwaigen Nachzahlungen und der künftigen monatlichen Hausgeldzahlungen.
Die Beschlüsse der Versammlung können sich zudem auf kostspielige Investitionen, Reparaturen und Sanierungen beziehen, die erhebliche Zahlungspflichten für den einzelnen Miteigentümer auszulösen imstande sind.
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Ebenfalls wenig verbreitet ist die Kenntnis, dass Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung und dann auch nur im Wege einer Anfechtungsklage vorgehen können. Werden Beschlüsse, die gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft verstoßen, nicht in dieser Frist angefochten, werden sie unanfechtbar und gelten als verbindlich, egal wie unsinnig sie auch empfunden werden mögen.

Wer demnach den Angelegenheiten der Gemeinschaft wenig Aufmerksamkeit schenkt, kann böse und vor allem teure Überraschungen erleben. Eine nachträgliche Korrektur von einmal getroffenen und unanfechtbar gewordenen Entscheidungen der Gemeinschaft ist nur schwierig herbeizuführen.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/der-uninteressierte-wohnungseigentuemer-nachteile-und-haftungsrisiken_084031.html

Donnerstag, 7. Juli 2016

So mancher Ryan-Air Pilot

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So mancher Ryan-Air-Pilot würde vor Neid erblassen, was den Verdienst und die Arbeitszeit betrifft, aber zum Glück lesen diese hier sowieso nicht mit, oder .........?

Die Bewohner sollen auch eines bedenken:

Der Hausmeisterposten in der Ulmgasse ist ein sehr sozialer Beruf, da kann die Mutter-Papa ihr-sein Kind in die Schule bringen, in den Kindergarten, es sogar in die Arbeit mitnehmen, wenn es krank ist, auch kein Problem, Mama-Papa ist überall dabei und hat auch Zeit, kurz, in der Arbeit und doch daheim.

Wenn sie zwischendurch auch mal ins Kaffeehaus zur Entspannung gehen, kein Problem, es gibt keine Anwesenheitspflicht -Dienstzeit wie bei Millionen von Arbeitnehmern, deshalb Hausbesorger in der Ulmgasse, sicherlich ein Traumberuf für die meisten von uns…und es kann sich ja jeder bewerben :-)

Auch für die Hausverwaltung aus Kärnten ist sie oder er ein guter unverzichtbarer Geist, können doch Hausverwalterarbeiten von den Hausbesorgern übernommen werden.

Ist doch sicher ein tolles Gefühl, wenn der Hausbesorger über Schulden oder Guthaben der Eigentümer der WEG Bescheid weiß :-)

Bin ebenso überzeugt, dass auch diesmal keiner die Abstimmung zu einem "Neuen"-"Alten" Hausbesorger, kontrollieren wird..........


Den Seinen gibt's der Herr im Schlaf

Der König ist tot, es lebe der König!

Euer Joker

Mittwoch, 29. Juni 2016

Beratungsstellen rund ums Wohnen

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GDW)
Hutweidengasse 19/4/1, 1190 Wien
Telefon: 01 5042078 oder 0664 2149175 (Mo und Mi 16:00-18:30)
Fax: 01 504 20 78
E-Mail: info@gdw.at oder beratung@gdw.at
Homepage: http://www.gdw.at/

Mietervereinigung Steiermark
8020 Graz , Feuerbachgasse 1 (Ecke Südtirolerplatz)
Telefon: 050195 – 4300
Fax: 050195 - 94300
E-Mail: steiermark@mietervereinigung.at
Homepage: https://mietervereinigung.at
Öffnungszeiten: Mo-Do 9:00 -12:00 und 13:00 -16:00 Uhr, Fr 9:00 - 12:00 Uhr
Telefonische Sprechstunde für Mitglieder jeden Mittwoch von 10:00 -12:00 Uhr

Mieterschutzverband Steiermark
Sparbersbachgasse 61, 8010 Graz
Telefon: 0316 384830
Fax: 0316 38 48 30 - 40
E-Mail: office@mieterschutz-steiermark.at
Homepage: http://www.mieterschutzverband.at/
Beratung: Mo 14:30 – 17:00 Uhr, Mi 14:30 - 19:00 Uhr, Fr 9:00 - 11:30 Uhr

Österreichischer Haus und Grundbesitzerbund (ÖHGB) - Landesverband Steiermark
Naglergasse 50, 8010 Graz
Telefon: 0316 82 95 19
E-Mail: office@hausbesitzer.at
Homepage: http://www.hausbesitzer.at
Beratung: Mo – Do 08:00 - 13:00, Termine am Nachmittag nach Vereinbarung

Stadt Graz - Wohnungsinformationsstelle
Schillerplatz 4, 8011 Graz
Telefon: 0316 872-5450
Fax: 0316 872-5459
E-Mail: wohnungsinformationsstelle@stadt.graz.at
Homepage: http://www.graz.at/cms/ziel/356169/DE/
Beratung: Mo, Di, Do, Fr 9:00-12:00 Uhr, Mi 15:00-18:00 Uhr

Stadt Graz - Schlichtungsstelle
Schillerplatz 4, 8011 Graz
Telefon: 0316 872-5424
Fax: 0316 872-5409
E-Mail: schlichtungsstelle@stadt.graz.at
Homepage: http://www.graz.at/cms/ziel/355860/DE/
Beratung: Di und Fr 8:00 - 12:00 Uhr

Land Steiermark -Bauen, Wohnen und Energie
Homepage: http://www.verwaltung.steiermark.at/

Sonntag, 26. Juni 2016

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Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Wenigen, die das System verstehen, werden dermaßen an seinen Profiten interessiert oder so abhängig von seinen Vorzügen sein, dass aus ihren Reihen niemals eine Opposition hervorgehen wird.

Die große Masse der Leute aber ... wird seine Last ohne Murren tragen, vielleicht sogar ohne je Verdacht zu schöpfen, dass das System gegen sie arbeitet.

http://www.hausverwaltercheck.com/

Donnerstag, 23. Juni 2016

Qualitätsmanagement in der Verwaltung von Wohnungseigentum

drei_affen

Vermögen muß gut verwaltet werden, wenn es seinen Wert behalten soll. Das ist eigentlich eine Binsenwahrheit.

Dennoch scheint vielen Wohnungseigentümern gar nicht bewußt zu sein, wie wichtig eine gute Verwaltung ist – und wie häufig man sie nicht bekommt.

Das liegt in sehr vielen Fällen nur daran, dass viele Wohnungseigentümer zu gleichgültig sind. Was sie nicht unmittelbar betrifft, interessiert sie nicht. Dabei sind sie anteilig an der gesamten Wohnanlage beteiligt und müssen deshalb auch für die Folgen von Verwaltungsmängeln aufkommen, von denen sie unmittelbar – mit ihrer Wohnung oder ihrem Garagenstellplatz – nicht betroffen sind. Ein schlechter Zustand der Wohnanlage schmälert auch den Wert ihres Miteigentums. Und erhöht letztlich auch die Instandhaltungskosten.
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Je größer eine Eigentümergemeinschaft ist, desto leichter hat es der Verwalter erfahrungsgemäß, schlechte Arbeit abzuliefern. ...
Die meisten Eigentümer nehmen die Schlechtleistungen schafsgeduldig hin, solange sie nicht unmittelbar betroffen sind, und die, die sich nicht mit der Schlechtleistung des Verwalters abfinden wollen, sehen nicht ein, warum sie für die Gleichgültigen und Bequemen wertvolle Zeit und Geld aufwenden sollen, um ordentliche Verwalterleistungen ggf. auf dem Rechtsweg einzufordern.


Es ist nicht übertrieben: Man muß einfach Glück haben, einen Verwalter zu finden, der sich aus Begeisterung für seine Aufgabe engagiert und für eine hohe Qualität seiner Leistungen einsteht. Oder man muß so lange Verwalter suchen und ggf. austauschen, bis der Richtige gefunden ist. ...
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Ein gut eingeführtes und konsequent betriebenes Qualitätsmanagement könnte dem Verwalter helfen, die Schwachstellen seines Betriebes zu erkennen und Mängel abzustellen. Wenn aber die Kunden das nicht einfordern, wird er sich den Aufwand sparen.

Allzuoft ist nicht der Kunde König, sondern nur der Kunde, der gegenüber dem Lieferanten oder Dienstleister die Macht hat, König zu spielen“, gibt uns Prof. Querulix zu bedenken. Wir fügen hinzu: Ja, wenn er seine Macht nicht aus Bequemlichkeit ungenutzt lässt.
Glücklich, wem Vermögen mit Verstand gepaart zu eigen ist; denn er macht davon in allem, was nötig ist, den richtigen Gebrauch.
(Demokrit 460/459 v. Chr. - 371 v. Chr.)

http://www.openpr.de/news/899096/Qualitaetsmanagement-in-der-Verwaltung-von-Wohnungseigentum.html

Freitag, 17. Juni 2016

Fenstertausch

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Gemäß der Rechtsprechung gelten Fenster als allgemeiner Teil der Liegenschaft. ... Möchte ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohneinheit austauschen, etwa wegen eines besseren Schall- und Wärmeschutzes, kann das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert werden. Ob die Veränderung das äußere Erscheinungsbild auch beeinträchtigt, kann oft nicht von vorne herein ausgeschlossen werden. Es kommt häufig vor, dass Eigentümer ohne Rücksprache mit der Hausverwaltung Fenster mit anderer Farbe oder/und anderer Flügelunterteilung auf eigene Kosten einbauen lassen. Daher sollte die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden.

Die Probleme für die Hausgemeinschaft ergeben sich oft dann, wenn sich Fragen der Reparatur oder des generellen Austausches von Fenstern stellen, jedoch schon Eigentümer in Eigeninitiative Fenster ausgetauscht haben. Es handelt sich hier um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses. ... Wenn eine Reparatur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr zielführend ist, muss das neue Fenster dem Stand der Technik entsprechend getauscht werden, soll aber keine Verbesserungen (z.B. niedrigerer U-Wert, Schallschutz) aufweisen. Die Kosten für die Erhaltung der Fenster sind über das Rücklagenkonto zu begleichen.

Ein durch Eigentümer selbst veranlasster Fenstertausch behindert den nach Jahren fälligen Generalaustausch dahingehend, dass oft optisch unterschiedliche Fensterelemente in Unterteilung und Farbe und vor allem unterschiedlichen Alters eine Beschlussfassung zur Erhaltung der Liegenschaft erschweren kann. Es können von den anfallenden Fensteraustauschkosten dann jene Eigentümer nicht kostenbefreit werden, nur weil sie ohne Absprache mit den Miteigentümern oder der Hausverwaltung selbstständig Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht haben.

Es besteht sehr oft die irrige Annahme, dass Fenster Bestandteil der Wohnung sind und sich somit mancher für den Erhalt der Fenster selbst zuständig fühlt. Nur ein abweichender Aufteilungsschlüssel (Einstimmigkeit) der Gemeinschaft kann bewirken, dass wirklich jeder Wohnungseigentümer selbst für die Kosten seiner Wohnungsfenster zuständig ist, außer es wurde bereits im Wohnungseigentumsvertrag so vereinbart. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses muss aber trotzdem gewahrt und darf nicht beeinträchtigt werden.
Bei Nichteinhaltung steht jedem Miteigentümer der Rechtsweg zu.

http://swbnet.at/Fenstertausch-Was-tun.485.0.html

Dienstag, 14. Juni 2016

Kontrolle/Abberufung Hausverwaltung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Wer kontrolliert die Arbeit der Hausverwaltung? Wie sollen Eigentümer zu ihrem Recht kommen, ohne gleich einen Rechtsanwalt einschalten zu müssen? Wie läuft eine Kündigung ab?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:

Jeder Miteigentümer kann die Tätigkeit der Hausverwaltung kontrollieren. Es kann z. B. gegen vorherige Terminvereinbarung in die Kontoauszüge des Kontos der Eigentümergemeinschaft Einsicht genommen werden.

Die Verwaltung ist verpflichtet, eine Kopie des Verwaltungsvertrages zur Verfügung zu stellen.

Der Wohnungseigentumsvertrag liegt im Grundbuch auf und kann gegen Ersatz der Kopierkosten besorgt werden.

Die Rechtsdurchsetzung erfolgt über Außerstreitverfahren bei Gericht (die Möglichkeit, die Schlichtungsstelle anzurufen, besteht nur hinsichtlich der Heizkosten bzw. Nutzwertfestsetzung).

Die Kündigung der Hausverwaltung kann mit einfacher Mehrheit berechnet nach den Anteilen im Grundbuch erfolgen. Dabei sind jedoch die Formerfordernisse einzuhalten. Z. B. muss jeder Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung informiert werden und die Möglichkeit zur Stellungnahme haben.
Wenn die Hausverwaltung Miteigentümer ist, muss auch diese die Möglichkeit zur Abstimmung haben. Ein Miteigentümer, der unmittelbar betroffen ist oder in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zur Verwaltung steht, hätte allerdings kein Stimmrecht (was nichts an der Verpflichtung zur Verständigung ändert).

http://www.kleinezeitung.at/s/service/ombudsmann/expertenfrage/4957079/IMMOBILIENOMBUDSMANN_Fragen-zur-Hausverwaltung

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abberufung des Verwalters durch das Gericht zu beantragen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt. Der Antrag auf Abberufung des Verwalters kann, muss aber nicht mit einem Antrag auf Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht verbunden werden.
...
Als grobe Pflichtverletzung eines Verwalters gelten Verhaltensweisen, die so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint (z.B. beharrliche Vernachlässigung von Instandhaltungspflichten, wodurch der Eigentümergemeinschaft ein Schaden entsteht). Gerichte stellen aber immer auf die Umstände des konkreten Einzelfalles ab. So kann sich etwa die unterlassene Offenlegung eines Naheverhältnisses des Verwalters zu einer Person, mit der ein Rechtsgeschäft abgeschlossen werden soll, je nach der Tragweite im Einzelfall noch als geringfügige oder bereits als grobe Pflichtverletzung erweisen.

Gibt das Gericht dem Antrag des Wohnungseigentümers statt, endet der Verwaltungsvertrag, sobald der Gerichtsbeschluss rechtskräftig wird. Es kommt also zu keiner rückwirkenden Beendigung des Verwaltungsvertrages.
...
Ein Verfahren zur Abberufung des Verwalters kann lange dauern und riskant sein. Nicht zuletzt auch wegen des Kostenrisikos sollten Sie als Wohnungseigentümer einen solchen Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels erst dann in Erwägung ziehen, wenn sich unter den Wohnungseigentümern keine Mehrheit zur Kündigung des Verwaltungsvertrages findet.

http://www.konsument.at/cs/Satellite?c=MagazinArtikel&cid=318896622207&d=Touch&pagename=Konsument%2FMagazinArtikel%2FDetail

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