Mittwoch, 22. März 2017

An den Pensionistenverein

Vertragslaufzeit bei der WEG-Verwaltung!

Wir möchten an dieser Stelle einige Gedankenansätze zur Laufzeit von Hausverwaltungsverträgen niederschreiben.

Beispiel für die erste und folgende Vertragslaufzeit
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde zum 01.01.2012 gegründet. Zum gleichen Zeitpunkt wird auch die Hausverwaltung bestellt. Die Bestellung darf maximal für drei Jahre erfolgen. Der Vertrag endet folglich zum 31.12.2014. Anschließend kann der Vertrag um eine maximal fünfjährige Verwaltungsperiode verlängert werden. Also beispielsweise vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2019.

Vorteile von kurzen Vertragslaufzeiten für die Eigentümer:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch der Miethauseigentümer können die Verwaltung testen. Hält die Hausverwaltung was sie verspricht? Wenn die Eigentümer nicht zufrieden sind, kann man sich nach ein oder zwei Jahren wieder trennen.

Die Hausverwaltung bleibt motiviert: Die Verwaltung weiß, dass der Vertrag stets nach einer kurzen Laufzeit wieder verlängert werden muss und wird sich höchstwahrscheinlich während der Laufzeit engagiert zeigen, damit der Vertrag auch wieder verlängert wird. Die Eigentümer müssen also nicht fürchten, dass die Hausverwaltung sich nach Abschluss eines Fünf-Jahresvertrages ausruht.


Gibt es eine Erklärung weshalb nicht diese Möglichkeit bei der Erstellung des Hausverwalter Vertrag angedacht wurde?

Bin überzeugt es gibt die Erklärung :-)

Link: https://www.promeda.de/blog/laufzeit-hausverwaltervertrag/

Montag, 20. März 2017

Hallo Kärnten-Hallo Pischelsdorferstrasse

wahl
Im Folgenden zeigen wir ein paar Beispiele für wichtige Gründe, welche in der Praxis zu einer vorzeitigen Abberufung bzw. Kündigung des Verwaltervertrages führen können.
1. Durch die falsche Eröffnung eines Bewirtschaftungskontos auf den Namen und im Besitz der Hausverwaltung, wird das Geld des Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft nicht treuhänderisch verwaltet. In der Regel muss immer ein Bewirtschaftungskonto als Treuhandkonto oder als Konto auf dem Namen der WEG eröffnet werden. Sonst kann der Verwalter frei über das Geld verfügen und im schlimmsten Fall sich mit dem Geld aus dem Staub machen.
2. Sollte eine Veruntreuung des zu verwaltenden Geldes, speziell auch der angesparten Instandhaltungsrücklage vorliegen, macht sich der Verwalter auch strafbar und es kann zu einer sofortigen Kündigung führen.
3. Ein weiterer wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben eine weitere Fortführung der Verwaltertätigkeit nicht zumutbar ist, insbesondere, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist (BGH NZM 2002, 788).
4. Auch die Vorteilsnahme der Hausverwaltung ist ein Kündigungsgrund. Dabei hat der Verwalter sich z .B. einen Firmenpool aufgebaut, an dem er sich bereichert bzw. die Hausverwaltung von den selbst erteilten Handwerkeraufträgen eine Provision erhält.
5. Der Verwalter darf auf keinen Fall die Eigentümer beleidigen oder irgendwelche Tätlichkeiten begehen, da diese auch zu einer Kündigung des Verwaltervertrages führen können.
6. Bei einer von der Hausverwaltung durchgeführten Eigentümerversammlung darf der Verwalter die geführte Versammlung nicht vorzeitig abbrechen. Tut er das trotzdem, z. B. wegen einem heftigen Streit mit einem Eigentümer in der Versammlung, kann er für seine nicht vollständig erbrachte Leistung als Versammlungsleiter die Kündigung erhalten.
7. Zudem kann dem Verwalter eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn er zweimal hintereinander keine Eigentümerversammlung durchgeführt hat oder die Wohngeldabrechnung zwei Jahre nacheinander nicht von der Hausverwaltung erstellt wurde.
8. Bei Weigerung des Verwalters, abgestimmte Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen oder eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann dieser von der Gemeinschaft die Kündigung erhalten.
9. Auch der Wechsel der Versicherung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung bzw. ohne Zustimmung des Eigentümers kann zur sofortigen Kündigung des Verwaltervertrages führen.
10. Liegt eine Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit beim Verwalter vor, kann das zur Abberufung führen.


Fazit
Die Hausverwaltung darf nicht nach Belieben verwalten und handeln, wie es ihr gefällt. Es gibt Regel und Gesetze, die zu beachten und einzuhalten sind. Wird ein grober Verstoß von der Verwaltung begangen, kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.

Quelle: https://www.promeda.de

Samstag, 18. März 2017

Gute Nachricht: unseriöser Hausverwalter kündigt selber

Glück im Unglück hatte eine Eigentümergemeinschaft, deren Verwalter nach einigen Monaten selber kündigte, als er merkte, dass er bei dieser WEG keine Nebenverdienste erzielen konnte. Auch hatte die Staatsanwaltschaft den Verwalter zum Gespräch gebeten, nachdem die Eigentümer auf Unregelmässigkeiten aufmerksam gemacht hatten.

Da viele Eigentümer sich danach sehnen, ihren unseriösen Verwalter loszuwerden, hier die frohe Botschaft in Form des Kündigungsschreiben.
Selten hat ein Kündigungsschreiben so viel Wohlbehagen ausgelöst…..

Den ganzen Bericht finden Sie hier

Na da können die "Kopfnichtindensandsetzenden und klar beim V*****d Seiende " Eigentümer ja noch hoffen

Donnerstag, 16. März 2017

Abgezockt mit Hausmeisterkosten

Wohnung-2015
Die Wohnanlage Ulmgasse leistet sich schon seit Jahrzehnten Goldboys/Goldgirls - Es braucht nur jeder Eigentümer/Mieter in die Jahresbrechung schauen, da kosten diese 2 Goldboys/girls um die 200.000,-- Euro, dazu gibt`s noch gute Leckerli wie z. B. freie Wohnung, Stromzuschuss - wie für sozial Schwache, sowie noch andere "Sozialförderungen"… Nur, solange die Eigentümer jeden Wisch unterschreiben - ohne nachzudenken, so lange sind sie selber schuld. Bin aber überzeugt, viele genießen es auch, ein betreutes Wohnen zu haben. Die es nicht wollen, können ja ausziehen und tun es auch!!

Den ganzen Bericht finden Sie hier

Sonntag, 26. Februar 2017

Brief an die Hausverwaltung

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An die Hausverwaltung, sagen Sie den Eigentümern in der Wohnanlage Ulmgasse 14, weshalb Sie keinen Abgabetermin setzen bei Ihren Umlaufbeschlüssen!!! Es ist ebenso eigenartig, dass Sie zuerst einen Mitarbeiter einstellen, ihn von einer Festanstellung kündigen lassen und danach die Eigentümer fragen, ob sie diesen Mitarbeiter überhaupt wollen!!! Dieser Vorgang ist nicht nur aus sozialer Sicht sehr bedenklich!! Von www.ulmgasse.at bekommen Sie für ihre Abstimmungsmethoden die Citrone der Woche!!!

Montag, 20. Februar 2017

UMFRAGE - Wie beliebt ist die HV OGRIS nach 5 Jahren Ulmgasse?

UMFRAGE - Wie beliebt ist die HV OGRIS aus Kärnten nach 5 Jahren Ulmgasse?

Politiker werden ja gerne nach ihren Taten gemessen, wie ist das bei einer Hausverwaltung?
Genauso, nur dass die Hausverwaltung sich nicht einer Wiederwahl stellen muss, wäre dies im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vorgesehen, würde es viele schwarze Schafe bei den Hausverwaltungen schlicht nicht geben, sie würden von den Eigentümern aus Amt und Würde gejagt werden.

Das WEG schützt eine Zunft, die eine der wenigen ist, die sich um Kundenzufriedenheit wenig schert und trotzdem "fortwurschteln" kann.

Dass aber schwarze Schafe sich so entwickeln können, dazu trägt auch der Eigentümer mit seiner "Ist-mir-egal-sind-sowieso-alle gleich" Einstellung bei.

Um seiner heiligen Kuh, das AUTO, macht er sich mehr Sorgen als bei seiner Investition fürs Leben, seiner Wohnung! Bei dieser lässt er sich alles, ohne Hinterfragung, von der HV aufschwatzen.
wahl
Beurteilen Sie die Arbeit unserer Hausverwaltung OGRIS nach rund 5 Jahren
UNSERE FRAGE:

Würden Sie nach all den Erfahrungen mit der Hausverwaltung OGRIS-Kärnten, welche Sie in der Wohnanlage Ulmgasse - Graz erlebt haben, diese weiterempfehlen?

Bitte nehmen Sie an dieser kurzen Umfrage teil!

Einfach hier klicken und schon gehts los

Donnerstag, 9. Februar 2017

Rechtsstreit um Fenstertausch

Im Bereich der ordentlichen Verwaltung kann man aber einen korrekt zustande gekommenen Mehrheitsbeschluss nur dann wirksam anfechten, wenn er gesetzwidrig ist. Laut OGH also dann, wenn zwingende Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verletzt werden oder es „krasse“ Verstöße gegen die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gibt.

Wie ist das in der Ulmgasse? Da wird eine giftige Asbestfassade um rund eine halbe Million Euro nur angestrichen, unter der Farbe darf das Asbest sich weiter aufhalten und den Preis zahlen die jüngeren Generationen, da der Zeitpunkt nicht mehr allzu fern ist, wo diese Fachgerecht entsorgt werden müssen, eine Millionen nur für die Entsorgung? Entspricht diese Durchführung seitens der Hausverwaltung der Zweckmäßigkeit-Wirtschaftlichkeit-Sparsamkeit???

Besuchen Sie für weitere Infos:
http://diepresse.com/home/wirtschaft/recht/5167034/Wohnungseigentum_Rechtsstreit-um-Fenstertausch?

Mittwoch, 25. Januar 2017

Hausverwaltung der Ulmgasse kündigen..

Für alle den zahlreichen Eigentümern die an eine Kündigung der Hausverwaltung denken, lege ich den Bericht des beliebten blogs www.ulmgasse.blog nahe. Sollten Sie fragen haben, bitte kontaktieren Sie uns einfach

Kündigung der Hausverwaltung

Samstag, 21. Januar 2017

Die Eigentümerversammlung

Sprechverbot Ulmgasse14  Graz Steiermark

Sie sitzen in einer Eigentümerversammlung und kommen sich vor wie im Kindergarten?
Wenn nein – wunderbar, Glückwunsch!
Wenn ja – keine Sorge, Sie sind nicht der einzige!

Man muss es erlebt haben, um zu glauben, was in manchen WEG-Versammlungen los ist.
Zur Erinnerung: es handelt sich um eine wichtige und ernstzunehmende Versammlung, in der über Kosten und Ausgaben von mehreren Tausend € beschlossen wird.
Man sollte erwarten, dass sich die Eigentümer vorbereitet haben, dass sie Mitschriften des Besprochenen anfertigen, dass kritische Fragen gestellt werden und über Alternativen diskutiert wird.

Stattdessen: eine lebhafte, fröhliche Stimmung, lautes Geschnattere wie auf einem Kindergeburtstag.....

Lesen hier weiter.....

Freitag, 20. Januar 2017

Eigentümer müssen mit gewaltigen Kosten rechnen!!

"Mit der Verglasung eines Balkons verändert sich der Parifizierungsanteil einer Wohnung. „Balkone werden bei der Parifizierung geringer bewertet als Wohnraum. Lässt sich aber ein Balkon ganzjährig nutzen, weil er durch Warmverglasung beheizbar geworden ist, so gilt er neu als vollwertige Wohnnutzfläche. Es ist deshalb ein Gutachten für eine neue Parifizierung erforderlich.“ Die braucht es unter anderem deshalb, weil sich die Berechnung der Betriebskosten ändert.

Sämtliche Miteigentümer der Anlage können sich aber mittels schriftlichem Vertrag auf eine Vereinfachung des Prozedere einigen, in der z.B. auf eine Änderung der Grundbuchseintragung verzichtet wird – was natürlich erhebliche Zusatzkosten für den stolzen Besitzer einer neuen Balkonverglasung mit sich bringen würde. Die höheren Betriebskosten muss der Eigentümer mit verglastem Balkon dann ab 1. Jänner des nächsten Betriebskostenjahres bezahlen."

Hier lesen Sie weiter

In der Ulmgasse sind viele Balkone unrechtmäßig verbaut, diese Eigentümer sollen sich diesen Bericht gut ansehen, damit sie nicht überrascht sind, wenn hohe Kosten ins Haus stehen - noch dazu wenn dieser Verbau in anderer Farbe durchgeführt wurde!!
Meine Empfehlung: Sich mit dem Bauamt Graz in Verbindung zu setzen!
Denn nur 1 Eigentümer kann bei Gericht Klage auf Entfernung einreichen!!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Abgesehen davon, soll auch bedacht werden, dass es sozial sehr bedenklich ist, sich auf Kosten derjenigen Eigentümer, welche keinen Verbau haben, ihren größeren Wohnraum finanzieren zu lassen!!

Dienstag, 17. Januar 2017

Rezept für eine Geld-Wertvernichtung

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Dazu kommt ein kleiner Kreis Pensionisten, der seit 30 Jahren beharrlich den Status quo der 70er erhält und sich auch weiterhin gegen jede langfristig sinnvolle Investition wie eine thermische Sanierung, eine Sanierung der Fenster und Aufzüge usw. wehrt und sich dabei auf die Geldknappheit der EigentümerInnen beruft – wobei doch sehr viele Wohnungen vermietet oder bereits übergeben sind und unter Zuhilfenahme von Fördergeldern von Land und Bund die finanzielle Belastung gesenkt wäre – anstatt zuzugeben, dass sie ihren Lebensabend ruhig und ohne finanzielle Belastungen verbringen wollen – nach dem Motto „Hinter mir die Sintflut!“ – lediglich mit dem Ziel, die Siedlung auf Kosten aller EigentümerInnen seniorengerecht herzurichten und die von allen EigentümerInnen bezahlten HausmeisterInnen als kostengünstige „Heimhilfen“ zu nutzen. ;(

Quelle: ulmgasse.blog
Das in Zukunft extreme Kosten auf die Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse zukommen wird, steht außer Diskussion! Die Asbest Fassade wird den größten Teil des 40 Jahre alten Kuchens ausmachen-die Dächer-Lift usw. den Rest -Ich empfehle den Eigentümern, schon jetzt diese Beträge anzusparen, privat und nicht über höhere Rücklagen!!!

Mittwoch, 11. Januar 2017

Hausverwalter geboren als schwarzes Schaf??

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Ein Hausverwalter wird nicht als "schwarzes Schaf" geboren, er wird es erst durch Hilfe des Gesetzes, natürlich spielt auch etwas der Charakter eine Rolle!

Ja, ich behaupte, erst durch das Gesetz kommt ein Hausverwalter auf die „schiefe“ Bahn, der Gesetzgeber gibt den Hausverwaltungen zu viele Rechte und den Eigentümern keine!

Wenn der Gesetzgeber ernstlich die schwarzen Schafe von Hausverwaltungen entfernen und die Gerichte entlasten möchte, braucht er nur folgendes tun:

Eine Hausverwaltung muss sich alle 3 - 4 Jahre sein Amt bestätigen lassen von den Eigentümern, wie in der Politik.

Das bedeutet, alle 3 - 4 Jahre muss der Hausverwalter einen Umlaufbeschluss durchführen und die Eigentümer entscheiden über seinen Verbleib!

Sollte der Umlaufbeschluss nicht mit eindeutiger Mehrheit für den amtierenden Hausverwalter ausgehen, dann muss er sofort den Eigentümern sein Amt zur Verfügung stellen und diese bei der Neuwahl einer Hausverwaltung unterstützen!

Das wäre der Weg, wie endlich die schwarzen Schafe aussterben, aber rasch!!

Derzeit ist es so, dass der Hausverwalter die Rechte der Eigentümer mit Füßen treten, sich wie ein Gustherr verhalten kann, eine Kündigung fast unmöglich ist. Besonders in großen Wohnanlagen sitzt ein schwarzes Schaf - sprich Hausverwalter - ganz fest im Sattel, besonders wenn es auch noch super entlohnte Hausbesorger gibt, die sich nicht ihren eigenen Ast absägen möchten, denn sie wissen, am freien Markt würden sie der WEG nicht mit € 200.000,-- im Jahr auf der Tasche liegen, sondern mit Glück lediglich € 20.000,- bis 25.000.-(pro Kehrbesen)!!

Dienstag, 10. Januar 2017

Stellenbewerbung für den nächsten Hausbetreuer-Job in der Ulmgasse

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Hilfe, mein Sohn möchte sein Medizin-Studium aufgeben, seitdem er weiß, wieviel die Hausbetreuer in der Ulmgasse verdienen!

Dieser Gehaltskompass des AMS sagt, dass er als Neurochirurg nur zwischen € 3.080,-- und € 3.420,-- brutto verdienen wird!

Daher möchte er sich schon jetzt für die Stelle des nächsten Hausbetreuers bewerben!

Welchen Schul- oder UNI-Abschluss bzw. welche besonderen Fähigkeiten müsste sich mein Sohn für diesen Spitzenverdienst aneignen?

Mit Besen und Schaufel und anderen Putzutensilien kann er natürlich umgehen.

Da er an Nervensträngen herumschnipseln kann, wird wohl der „Hausmeisterschnitt“ an Sträuchern und Rasen auch kein Problem sein…

Und weil Beatmungsgeräte und ähnlicher medizinischer Krimskrams für ihn ebenso Alltag sind, werden das Glühbirnenwechseln und die Kontrolle der Aufzugstüren und der Heizung eine Kleinigkeit sein.

Außerdem kann er als Arzt besonders gut die Gefahren des Spielplatzes beurteilen und zusätzlich einen wichtigen Beitrag zum „betreuten Wohnen“ liefern.

Statt Krankenkassenvergütungen kassiert er das Entgelt für die Waschmünzen ein – das prächtige Privathonorar zahlt ihm ja die Eigentümergemeinschaft.

Und dieser Traktor fürs Schneeräumen? Wiegt der über 3.500 kg? Mein Sohn verfügt nämlich schon über den Führerschein Klasse F, weil er beabsichtigte, bei „Ärzte ohne Grenzen“ mitzutun.

Reparaturfirmen kontrollieren? Kein Problem! Als "Häuslbauer" kann mein Sohn der weit entfernten Hausverwaltung locker deren "Job" abnehmen!

Bitte sagen Sie mir ganz ehrlich, wie die Chancen für meinen Sohn stehen, ohne Vitamin P diesen Hausbetreuer-Job in der Ulmgasse zu bekommen!

Woanders liegt der Lohn für Hausbetreuer laut diesem Gehaltskompass nämlich nur zwischen € 1.610,-- bis € 1.780,-- brutto.

Mir persönlich wäre ja lieber, wenn mein Sohn Neurochirurg wird. Wissen Sie, ich hab‘ nämlich schon Angst, dass die Eigentümer/innen irgendwann draufkommen, dass sie mindestens das Doppelte zu viel bezahlen – und das seit Bestehen der Wohnanlage!!!

https://ulmgasse.blog/2017/01/10/stellenbewerbung-fuer-den-naechsten-hausbetreuer-job-in-der-ulmgasse/

Risiko Spielplätze

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Mit der Eröffnung eines Kinderspielplatzes zur allgemeinen Benutzung habe die Eigentümergemeinschaft eine abstrakte Gefahrenquelle geschaffen. Sie sei daher gleichzeitig in der Pflicht, für die Sicherheit des Spielplatzes zu sorgen. Rechtlich sei dies eine privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht.

„An die Sorgfalt für Kinderspielplätze sind nach der ständigen Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen zu stellen!“, warnt Schnögl. ... Die Europanorm EN 1176-7 enthalte Richtlinien über Häufigkeit und Umfang der Instandhaltung. Die Norm definiere auch die erforderliche Dokumentation dieser Arbeiten. „Bei Unfällen kann es bei Verletzung der Verkehrssicherheitspflicht zu Schadenersatzforderungen in ungeahntem Ausmaß kommen!“, sagt Schnögl. Kinderspielplätze sind gemeinschaftliches Eigentum, wodurch die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden können.

https://ulmgasse.blog/2017/01/09/spielplaetze/

In der WEG Ulmgasse sind die zwei Hausmeister der TÜV! Wo befinden sich eigentlich die „Nachweise“ bzw. Prüfprotokolle gem. ÖNORM EN 1176? Sicher im „Archiv“ der Hausverwaltung.. Lei lei!

Montag, 9. Januar 2017

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor. Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe € 33.381,--.
Übernommen von: https://ulmgasse.blog/2016/12/25/hausmeister-wirklicher-arbeitsaufwand-voellig-unbekannt/

Darüber kann ein Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse nur lachen. Da fallen für einen Hausbesorger jährlich € 100.000,-- (keine Schilling) an und beim anderen € 70.000,-- + Dienstwohnung etc.
Der Eigentümer-Mieter, die Melkuh der Ulmgasse, aber wenn man sich gerne melken lässt......

Anmk.: Ich bin nicht unbedingt für eine Reinigungsfirma/Hausbesorger, ich bin nur gegen Löhne, die eine Schande gegenüber Menschen sind, die um € 1.200,-- und weniger ihre Familie erhalten und solche Löhne in der Wohnanlage finanzieren müssen!!
Die "Hausverwaltung" soll sich endlich mit den Eigentümern zusammensetzen und Aufklärung-Einsicht für in ihre Verträge geben!

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