Sonntag, 25. September 2016

Zu Abstimmzettel ohne Abgabefrist...

....am 9. Septemberauf ulmgasse.at Teil 2

Unsere Kärntner Hausverwaltung Hans O.

...hat in ihren Abstimmungsformularen für unsere Wohnanlage Ulmgasse überhaupt kein Abgabedatum angegeben! Ich habe diese Vorgangsweise schon oft kritisiert und meine das damit die Beschlüsse auch nicht gültig sind, aber ist halt nur eine Meinung von mir! Ich kann als Eigentümer doch nicht immer zu Gericht gehen, da hätte ich zum Leben keine Zeit!!

Re: Unsere Kärntner Hausverwaltung Hans O.

Ist nicht sehr kundenfreundlich, aber rechtlich zulässig. Es gilt eine angemessene Frist. Willkürliches Zuwarten wäre aber nicht korrekt. www.wohnrechtsanwalt.at

c diepresse

AMS-Hausmeister gesucht

Wir suchen :
2 Hausmeister/innen

Vollzeitbeschäftigung (40 Wochenstunden) in Dauerstellung.

Unsere Anforderungen:

* Führerschein B
* Deutschkenntnisse zur Verständigung
* körperliche Fitness
* Flexibilität


Bewerbungen per E-Mail an: mhd@mhd-gspan.at oder per Post an:

MHD Mobiler Hausmeister Dienst
z..H. Herrn Figo Mathias
Etrichgasse 30
6020 Innsbruck


Dienstgeber:
MHD Mobiler Hausmeister Dienst
Etrichgasse 30
6020 Innsbruck
Angaben des Unternehmens gemäß Gleichbehandlungsgesetz:

Das Mindestentgelt für die Stelle als Hausmeister/innen beträgt 9,50 EUR brutto pro Stunde.

Umgerechnet im Monat rund 1500.- Brutto UND was bezahlt die Wohnanlage Ulmgasse?

Hausmeister (m/w)

Deine Aufgaben:

-Mithilfe beim Iglubau
-Instandhaltungsarbeiten
-Getränketransport ins Igludorf
-Versorgung des Leerguts
-Müllentsorgung
-diverse Reinigungsarbeiten
-Waschen von Tischdecken und Hussen aus dem Igludorf
-Wir erwarten:
-handwerkliches Geschick
-Führerschein, auch für Anhänger
-körperliche Belastbarkeit
-Flexibilität
-Selbstständigkeit, Pünktlichkeit, Teamfähigkeit
-gute Deutschkenntnisse

Neugierig? Wir freuen uns darauf dich kennenzulernen!

Haben Sie als Eigentümer/in so entschieden???

Hausmeister1

Auch wenn der gesuchte Hausmeister (m/w) für Block C und D zuständig sein soll, obliegt ihm/ihr jedoch lediglich die "Beaufsichtigung des Hauses" – womit wohl das D-Haus gemeint ist, wo zum Beispiel im Lift ausgehängte Stellenangebote keine lange Überlebenschance haben... ;-)

Er/sie sollte vor allem Erfahrung in "Reinhaltung und Pflege" haben, fürs Verhandeln mit "Fachabteilungen und Fremdfirmen" braucht er/sie nur "keine Scheu" zu haben.... Hauptsache, die Hausverwaltung braucht's nicht machen.... Außerdem fehlen da noch andere erforderliche "Kunstfertigkeiten"... :-)

Und abgesehen von ein paar Manager-Qualitäten ist auch eine Wohnung in der Ulmgasse "vom Vorteil"... Ob das wirklich von Vorteil ist, haben die Eigentümer/innen ja beim letzten Feuerwehr-Einsatz im D und beim Thyssen-Einsatz im A, die sie mehr oder minder selbst organisiert haben, gesehen. :-(

Aber, das ist alles kein Problem: einen Kollektivvertrag für “Hausmeister” gibt's in Österreich ohnehin nicht.... aber anscheinend in Kärnten…? ;-) :-)

OGH erteilt häufiger Praxis bei Umlaufbeschlüssen eine Absage

Gombocz Hausverwaltung Steiermark

In Form eines Umlaufbeschlusses soll über etwas abgestimmt werden – aber nur sehr wenige Antworten trudeln fristgerecht ein. Einige Eigentümer reagieren verspätet, viele gar nicht. Am Ende gibt es keine Mehrheit, also geschieht gar nichts.

Bislang haben Hausverwaltungen sich in solchen Situationen oft damit beholfen, Eigentümer, die nicht abgestimmt haben, nochmals anzuschreiben und ihnen eine neue Frist für eine Äußerung zu setzen. Dem hat der OGH jetzt aber eine Absage erteilt: Er hat entschieden, dass eine solche „additive“ Beschlussfassung bei einem schriftlichen Abstimmungsverfahren nicht erlaubt ist. Im Gesetz vorgesehen ist das nämlich nur, wenn bei einer Eigentümerversammlung keine Mehrheit für eine Beschlussfassung erzielt wurde. Dann hat der Verwalter denjenigen, die nicht bei der Versammlung waren und auch keinen Vertreter hingeschickt haben, eine Frist zu setzen, in der sie sich dazu äußern können.
...
Wenn aber schriftlich abgestimmt wird und die Hausverwaltung die Frist dafür verlängert, muss sie laut OGH alle Wohnungseigentümer darüber informieren, auch solche, die schon abgestimmt haben (5 Ob 16/16p). Das soll sicherstellen, dass für alle Stimmberechtigten gleiche Bedingungen gelten: Alle sollen auch gleich lang Zeit haben, eine Entscheidung zu treffen.
...
Wohnrechtsexperte Christoph Kothbauer rät Hausverwaltungen, dass sie Wohnungseigentümern gleich bei der Einladung eines Umlaufbeschlusses eine entsprechend lange Frist setzen – und dass sie noch rechtzeitig vor Fristablauf um die Stimmen derer werben, die sich noch nicht geäußert haben. Ansonsten ist die Beschlussfassung mangelhaft und kann angefochten werden – so wie es in diesem Fall geschehen ist. Im Endeffekt ist der Beschluss dann unwirksam.

http://diepresse.com/home/wirtschaft/recht/5089382/Nachfrist-muss-fur-alle-gelten?parentid=0&act=2&isanonym=null
Auf den Abstimmungsformularen der WEG Ulmgasse der letzten Jahre hat sich noch nie eine Abgabefrist gefunden... geschweige denn hat die Hausverwaltung den "Unentschlossenen" eine Nachfrist gesetzt - hingegen gibt es andere Möglichkeiten, die "richtigen" Stimmen zu gewinnen...

Samstag, 24. September 2016

HausbetreuerIn oder Reinigungsfirma? Hier Variante 3:

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris


Roboter werden die Hausmeister der Zukunft

Saug- und Rasenroboter sind die ersten Vorboten einer Technik-Revolution im Gebäudemanagement, die zu einem massiven Personalabbau bei niedrigst qualifizierten Jobs führen werden. Viele Beschäftigte würden auch nicht in anderen Jobs einsetzbar sein, weil sie technisch nicht versiert seien, warnte der Leiter des TU-Instituts für Immobilien und Facility-Management (IFM), Alexander Redlein, am Dienstag.

Er schätzt, dass in Europa rund 30 Prozent der Beschäftigten in der Branche durch die Automatisierung wegfallen könnten. Das wären dann in etwa fünf Millionen zusätzliche Arbeitslose. Ein Vielfaches dessen, was zuletzt an Zuwanderung nach Europa gekommen ist, rechnet Redlein vor: "Dagegen ist das ein Lercherlschas."

Gleichzeitig würden die Anforderungen an die Servicekräfte immer höher.
...
Aber das "Internet der Dinge" (Industrie 4.0), also digital vernetzte Maschinen, könnte auch zu einer Rückkehr des Hausmeisters führen – der dann nur einfachste Tätigkeiten zur Unterstützung der Roboter vornimmt – sie zum Beispiel wieder aufstellt, wenn sie mal umgekippt sind, so Redlein schmunzelnd. Oder aber auch als Amateur-Psychologe tätig werden.

Die Ansprüche moderner Häuser an deren Management würden jedenfalls immer größer, da zum Erreichen von Niedrigenergiestandards High Tech verbaut werden müsse. Und diese müsse regelmäßig gewartet werden, da sonst noch viel größerer Schaden entstehe.

(APA, 26.7.2016) - http://derstandard.at/2000041830514/Roboter-werden-die-Hausmeister-der-Zukunft

Von der “Respektsperson” zum diplomierten Facility Manager

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

"A Hausmasta is a Respektsperson" sang Wolfgang Ambros noch in den siebziger Jahren.

Tatsächlich war der Hausmeister bis zum Beginn des 20. Jahrhunderts mit weitreichenden Befugnissen ausgestattet. Er war einerseits der verlängerte Arm des Hausherrn, der seine Nase in alle Angelegenheiten der Mieter steckte und dessen Anordnungen man unwidersprochen Folge zu leisten hatte, und andererseits die "goldene Seele" des Hauses, an die man sich bei Problemen stets wenden konnte.

Gegen Ende des 19. Jahrhunderts begann sich zunehmend Widerstand gegen die hausherrliche und hausmeisterliche Allmacht zu regen... Viele meinten, Wien werde so lange kleinstädtisch und provinziell bleiben, solange die "Hausmeisterwirthschaft" nicht abgeschafft werde.

Letztendlich war die Allmacht der Hausmeister dann mit dem Mieterschutzgesetz 1917 und der Hausbesorgerordnung 1922 vorbei.

http://www.stadt-forschung.at/downloads/Hausmeister_in_Wien.pdf

Heute heißt der Hausmeister Facility Manager.

Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern sowie den Wert von Gebäuden und Anlagen langfristig zu erhalten.

Facility Manager ... sind Kaufleute, Techniker und Organisatoren in Personalunion. Sie beschäftigten sich mit dem Bau und dem Mieten von Immobilien und planen die benötigte Fläche und Ausstattung von Arbeitsplätzen. Verträge mit Reinigungs-, Catering- und Wachdiensten gehen über ihren Tisch. Und sie binden Fachkräfte aus dem eigenen Haus in die Arbeit ein. Bei allem achten sie auf Gesetzesvorgaben und geringe Kosten.
...
Nach Belieben schalten und walten kann der Manager aber auch nicht. Eigentümer und Unternehmen haben stets ein Wörtchen mitzureden.
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Große Firmen beschäftigen oft eigene Facility Manager... Zunehmend bieten aber auch externe Dienstleister einen entsprechenden Service an. Deren Fachkräfte müssen häufig Koffer packen. «Ein bis drei Jahre am Standort eines Kunden gelten als üblich», sagt Klaus Homann.
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Eine Auszeichnung ist es, wenn der Facility Manager bei der nächsten Ausschreibung sein Objekt behält. «Dann hat er oder sie gute Arbeit geleistet», erklärt Elke Kuhlmann vom GEFMA.
...
Ein Studium mit Bachelor- oder Masterabschluss ermöglicht den Einstieg in den Beruf.
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Passende Studiengänge heißen auch «Gebäudemanagement» oder «Immobilienmanagement». Quereinsteiger aus der Architektur, Versorgungstechnik oder Betriebswirtschaft mit einer Zusatzausbildung haben ebenfalls gute Chancen in dem Beruf.
...
Auf dem Vorlesungsplan angehender Facility Manager stehen Themen wie Bauwesen, Statik, Recht und Betriebswirtschaft. In naturwissenschaftlichen Disziplinen wie Mathematik, Physik oder Chemie werden Kenntnisse vermittelt. Angesprochen werden auch Logistik, Marketing und Personalführung. Und nicht zuletzt spielen Brandschutz, Nachhaltigkeit und Hygiene eine Rolle.
...
Auch Frauen und Männer, die etwa Bürokaufmann, Elektriker oder Mechatroniker gelernt haben, können sich zum Fachwirt für Facility-Management weiterbilden. Der Lehrgang dauert zwischen 3 und 14 Monate, er kann in Vollzeit oder berufsbegleitend absolviert werden.
...
Die Einstiegsgehälter für FM-Fachkräfte sind sehr unterschiedlich. Sie liegen nach einer aktuellen Gehaltsanalyse der «Immobilien Zeitung» bei durchschnittlich 33.205 Euro brutto im Jahr. [Stand 2013]

https://www.berlin.de/special/jobs-und-ausbildung/berufe/1171290-769149-facility-manager-hausmeister-mit-diplom.html

http://www.fma.or.at/facility-management/Wer managt eigentlich unsere Facility nach diesen Kriterien?

Freitag, 23. September 2016

Gemeinsam stark......

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Dem kann ich nur 1000%ig zustimmen, sieht Mann/Frau ja in unserer Anlage: Da macht ja auch der von uns bezahlte Hausbesorger die Büroarbeiten für die HV mit. Wenn ich zum Beispiel die Abrechnung kontrollieren möchte, muss ich das beim Hausbesorger machen, dieser hat Zugang zu Unterlagen und Büro. Ob das hinsichtlich Datenschutz in Ordnung ist, dass der Hausmeister über die Zahlungen jedes/r EigentümerIn, dessen/deren Betriebskosten usw. Bescheid weiß, kann ich nicht beurteilen!

Vorteile bei der Beauftragung externer Gebäudereinigungsdienste

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Der Trend geht immer stärker in diese Richtung....Die Vorteile hierbei liegen klar auf der Hand: Es entstehen keinerlei Fixkosten und der Gebäudereinigungsdienst kommt auf Abruf wie vereinbart – so wird ein Leerlauf eingespart und wirklich nur der Service bezahlt, der in Anspruch genommen wird.
...
Kosten sparen
Während feste Mitarbeiter zu jeder Zeit Kosten bedeuten – auch, wenn gerade nichts zu tun ist, kommen externe Gebäudereiniger auf Abruf. So können Sie Ausgaben sparen im Leerlauf und nutzen die Dienstleistungen der Gebäudereinigungsfirma nur dann, wenn Sie sie benötigen – Sie bezahlen keinen Cent mehr als notwendig!

Weniger Verwaltung, weniger Personal
... Kein Ausfall mehr bei Krankheit, kein Stirnrunzeln bei der Organisation einer Urlaubsvertretung und vor Allem keine Probleme mehr mit unmotivierten Mitarbeitern, die nicht gekündigt werden können.

Planungs-Sicherheit
Die Kosten können genau geplant werden, da mit einer Gebäudereinigungsfirma meist ein Festpreis vereinbart wird. Man weiß genau, welche Kosten auf einen zukommen und kann diese sicher einkalkulieren.

Kein Einkauf, kein Risiko
Der Einkauf wird entlastet durch den Wegfall von Einkauf, Lagerhaltung und Anschaffung der Reinigungsgeräte und Putz- / Reinigungsmittel. All diese Dinge sind bereits im Angebot einer professionellen Reinigungsfirma enthalten – sparen Sie sich den Aufwand und die Kosten durch Outsourcing.

keine teure Investition
Sparen Sie sich die Kosten für die teure Investition von professionellen Reinigungsmaschinen / Putzmaschinen und vermeiden Sie das Risiko für Reparaturen, regelmäßige Wartung, Instandhaltung oder Neuanschaffungen solcher Geräte. Sie nutzen die Ressourcen der Gebäudereinigungsfirma und tragen keinerlei Risiko.

Die Fremdreinigung liegt in jedem Fall deutlich günstiger als die Reinigung durch eigenes Personal mit eigenen Maschinen und Mitteln. Höhere Personalkosten, hohe Anschaffungskosten und viel personeller u. verwaltungstechnischer Aufwand ist einer der Hauptgründe, weshalb viele Unternehmen immer mehr auf die Ressourcen professioneller Gebäudereinigungsbetriebe zurückgreifen.

Eine professionelle Gebäudereinigungsfirma ist üblicherweise in der Lage, flexibel zu reagieren, da heißt: Bei Personalausfall steht sofort eine Vertretung zur Stelle, bei Ausfall von Maschinen stehen sofort Ersatzmaschinen zur Verfügung. Dies ist besonders bei kleineren Objekten mit Eigenreinigung und wenig Personal nicht der Fall, da hier bei Arbeitsausfall sofort wichtige Ressourcen fehlen, die so schnell nicht ersetzt werden können.

http://gebaeudereiniger.in/1/vorteile-gebaeudereinigung-extern
Die Hausverwaltung wird hoffentlich in der nächsten Eigentümerversammlung einen ojektiven (!) Vergleich zwischen Reinigungsfirma und Hausbetreuer sowie mehrere (!) Reinigungsfirmen und die StellenbewerberInnen vorstellen.

Gemeinsam stark

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Ein Hausmeister ist oft der verlängerte Armt des WEG-Hausverwalters. Diese Aussage kann sicher so stehengelassen werden. Vor allem, wenn es sich um einen in Vollzeit festangestellten Hausmeister handelt.

Im vorliegenden Fall wird der Hausmeister zu 100% von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezahlt, seine wirkliche Arbeitszeit beträgt – wenn sie denn korrekt ausgeführt würde – höchstestens 40 %. So hat er viel Zeit nebenberuflich für andere Eigentümergemeinschaften als Hausmeister und Gärtner zu arbeiten – oder “privat” bei älteren Bewohnern des Hauses.

Desweiteren arbeitet er für die Verwaltung, indem er nicht nur Handwerkerleistungen abnimmt, obwohl er für diese Tätigkeit nicht befähigt ist und es lt. Verwaltervertrag eindeutig Aufgabe des Verwalters ist, dies zu tun. Als Hausmeister, der die Örtlichkeiten bestens kennt, obliegt ihm von der Verwaltung a) das Sondieren (= Erkunden) und b) das Initiieren (=Veranlassen) von Sanierungsbedarf.

Dies ist besonders wichtig, da jede Sanierungsmaßnahme – angeblich im Sinne der Wohnungseigentümer und dem Erhalt des Gebäudes dienend – Nährboden für Korruption und Betrug bietet und dies eine der wichtigsten Einnahmequellen für unseriöse Hausverwalter ist. Denn sehr oft sind sie völlig unnötig, überteuert – oder kommen nur einem unseriösen Beirat oder Verwalter-nahen Wohnungseigentümer zugute. Im letzten Fall wird, sollten wirklich einmal kritische Fragen gestellt werden, “dringender Handlungsbedarf” vorgetäuscht, sodass die Maßnahme unter “Notmaßnahme” fällt und sich so einem vorhergehenden Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft entzieht.

Werden Sanierungsarbeiten zudem vom Komplizen (Hausmeister) “abgenommen” – ist eine Prüfung, ob Leistung und Kosten stimmen, praktisch unmöglich.

Eine weitere Aufgabe des Hausmeisters dieser Eigentümergemeinschaft ist c) das Abstrafen und Umsetzen von Drohungen des Verwalters gegenüber kritischen Wohnungseigentümern.
...

http://www.hausverwaltercheck.com/weg-hausverwalter-und-hausmeister/

Donnerstag, 22. September 2016

Weniger Kosten heißt nicht weniger Leistung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Christian Höger beschäftigt sich seit über 30 Jahren mit dem Thema Gebäudereinigung. Nun ist er Gerichtssachverständiger und berät mit seinem Unternehmen „Högers Rotstift“ Immobilien-Eigentümer, wie sie die Balance zwischen sauberen Flächen und Kosteneffizienz hinbekommen.
http://www.immobilien-wirtschaft.at/2015/06/03/weniger-kosten-heisst-nicht-weniger-leistung/
http://www.hoegers-rotstift.at/ausschreibung-gebaeudereinigung-und-komplettvergabe/

Die Marktpreise liegen derzeit übrigens zwischen 16,50 und 22,50 Euro pro Stunde zuzüglich Mehrwertsteuer.

Seit heuer gibt es eine gute Hilfe, um die aufgewendete Zeit und die Angemessenheit von Reinigungskosten zu prüfen: Die ÖNORM D 2050 regelt die maximalen Quadratmeter-Leistungen, die ArbeitnehmerInnen bei Reinigungsarbeiten zu erbringen haben.
...
Die Zeitangaben dieser ÖNORM D 2050 wurden im Rahmenkollektivvertrag für Arbeiterinnen/Arbeiter in der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung, im sonstigen Reinigungsgewerbe und in Hausbetreuungstätigkeiten verbindlich erklärt.
...
Wer konsequent sorgfältig prüfen will, liest vorher noch die ÖNORM EN 13549 Reinigungsdienstleistungen - Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme.
...
Einige Beispiele aus der Tabelle Unterhaltsreinigung in m²-Leistung/Stunde:
Unbenannt
...
4.1.1 Vollreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme. Die Vollreinigung hat folgende Leistungen zu umfassen:
• Müllentleerung,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln,
• Reinigung der Bodenflächen,
• Reinigung der waagrechten und senkrechten Oberflächen freigeräumter Einrichtungsgegenstände,
• Reinigung der Fensterbänke und Heizkörper,
• Reinigung von Türen, Schalter, Steckdosen, Handläufen und Geländern von losen und leicht anhaftenden Verschmutzungen sowie die Entfernung von Spinnweben ohne die Verwendung von Steighilfen.
...
4.1.2 Teilreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme, bei der vertragsmäßig bestimmte Leistungsarten in einer festgesetzten Reinigungshäufigkeit durchgeführt werden. Bei dieser sind, je nach Beauftragung, Teile der Vollreinigung in zu definierenden Intervallen, abwechselnd ohne Verwendung von Steighilfen durchzuführen. Abweichungen der maximalen Leistung der Vollreinigung zur Teilreinigung aufgrund des verringerten Leistungsumfanges sind plausibel zu erklären. Leistungen der Teilreinigung gelten für alle Gebäude, Gebäudeteile und andere in 5.1 genannten Reinigungsbereiche.
...
4.1.3 Sichtreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme. Die Sichtreinigung hat folgende Leistungen zu umfassen:
• Müllentleerung,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln,
• Entfernung von Griffspuren auf Glastüren,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln sowie
• Entfernung augenscheinlicher grober Verschmutzungen im Rahmen einer Sichtkontrolle auf Böden, waagrechten und senkrechten Oberflächen freigeräumter Einrichtungsgegenstände, Fensterbänken und Heizkörpern ohne die Verwendung von Steighilfen.
...
http://www.kollektivvertrag.at/cs/Satellite?dokid=210815&dokset=251&language=de&n=KV_1.a&pagename=KV%2Findex

http://www.wohnblog.at/wohnen/426-wie-viel-zeit-ist-fuer-die-gebaeudereinigung-notwendig-wie-viel-kostet-sie.html

Die Bruttobezüge des/r Hausbetreuers/in und seiner/ihrer Vertretung sind längst nicht alles, was die Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) zu zahlen hat. Darauf werden nochmals die Lohnnebenkosten aufgeschlagen, die ca. 30 % vom Bruttobezug betragen:

14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme)

Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen für Österreich
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009334

Liest man die Homepages der zahlreichen Reinigungsfirmen, erkennt man, dass den Wünschen der Kunden entsprechende Leistungspakete angeboten werden. Meist sind die Reinigungstouren so ausgelegt, dass immer die gleiche Reinigungsperson am gleichen Wochentag ins Haus kommt. Über eine im Haus ausgehängte Mobiltelefonnummer kann Kontakt mit der Firma aufgenommen werden u. a. m. Und das alles bei einer Kostenersparnis von in der Regel 30 % gegenüber einem Hausbesorger! Konkrete Angebote muss die Hausverwaltung einholen!
Beachten Sie bei einem etwaigen Vergleich, dass die monatlichen Gesamtlohnkosten eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigten Hausbetreuers auf das Jahr umgelegt mit mindestens 15 zu multiplizieren sind (Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Lohn für Vertretung bei 4 Wochen Urlaub - Krankenstände sind dabei noch unberücksichtigt!), während die monatlichen Kosten für eine Reinigungsfirma bzw. deren bereitgestellten Hausbetreuer lediglich 12mal im Jahr bezahlt werden!

"Traummann"-Service

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Er putzt, ist freundlich und holt täglich die Frühstückssemmeln. Und weil der Job für einen zuviel ist, teilen sich sogar zwei die Arbeit.

Wenn Ivo Tomic durch die Gänge der Wiener Luxuswohnanlage Glanzingpark geht, dann wird gegrüßt, wie es sich für einen richtigen Hausmeister gehört. "Gut geht's. Und selbst?" Jeder kennt Tomic, der die Anlage patrouilliert, hier einen Fleck wegwischt, dort eine Türklinke repariert und Ortsfremde fragt, ob er ihnen weiterhelfen kann.

Tomic ist kein Hausbesorger im klassischen Sinn. Er gehört zum Mitbewerb. Die Hausbetreuung Attensam macht mit ihrem "Traummann" -Service im teuren Wohnsegment den Hausmeistern Konkurrenz.

Worum sich der Traummann kümmert? "Um alles", verspricht Attensam. "Er holt Ihnen sogar das Frühstück." Tatsächlich hat Attensam mit Anker einen Vertrag - um sieben Euro pro Monat besorgt der Traummann die Frühstückssemmel.

Kontrolliert werden die beiden regelmäßig von ihrem örtlichen Teamleiter. "Wir versuchen, diesen Service auszubauen", sagt Attensam. Der "Traummann" ist der höchste Karriereschritt für einen Hausbetreuer. Um den Job zu bekommen, muss er mit Menschen gut umgehen können und vif sein. Brutto verdient der Superhausmeister 1400 Euro im Monat. "Wir bekommen sehr viele Bewerbungen", sagt Attensam.

http://wirtschaftsblatt.at/home/life/timeout/1022864/index

Mittwoch, 21. September 2016

Pönale

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Pönale ist im Gegensatz zum Verzugsschaden ein pauschalierter Schadenersatzbetrag, bei dem der Auftraggeber keinen konkreten Schaden nachweisen muss – es genügt, wenn der Auftragnehmer die Frist nicht eingehalten hat. Der Auftraggeber hat sogar Anspruch auf die Pönale, wenn ihm kein Schaden entstanden ist und nur die Frist überschritten wurde. Das ABGB sieht keine Begrenzung der Höhe der Pönale vor, was wiederum bedeutet, dass die Pönale bis zur Fertigstellung des Gewerkes läuft, was im schlechtesten Fall bei einer erheblichen Überschreitung der Fertigstellungsfrist zu empfindlichen Pönaleforderungen des Bauherrn führen kann. Aus Sicht des Bauunternehmens ist es demnach ratsam, entweder im Bauvertrag selbst eine Obergrenze der Pönale vorzusehen oder die ÖNORM B2110 zu vereinbaren – diese sieht nämlich eine Deckelung der Pönale in Höhe von 5% der ursprünglichen Auftragssumme vor.
...
Pönalen sind im Geschäftsleben gängige und durchaus bewährte Mittel zur Absicherung von Schadenersatzforderungen. Unabhängig davon ist man jedoch auf jedem Fall gut beraten vor Unterzeichnung den Vertrag und insbesondere allfällige Vertragsstrafeklauseln einer genauen Prüfung zu unterziehen, um bösen Überraschungen vorzubeugen.

http://www.abk.at/pdf/11_06_Poenale.pdf

Das OLG Brandenburg hat eine grundsätzliche Haftung des Architekten bejaht und darauf hingewiesen, dass ein Architekt erhebliche Kenntnisse des Baurechts und des Werkvertragsrechts besitzen müsse. Nach Auffassung des OLG gehören dazu jedenfalls die Grundsätze über die Vereinbarung von Vertragsstrafen, da es sich hierbei um äußerst gängige Vereinbarungen handelt. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der Bauzeitenüberschreitung sei geradezu ein klassischer Bestandteil von Bauverträgen.

https://www.uponor.at/~/media/countryspecific/central-europe/academy/praxishandbuch/praxishandbuch-der-technischen-gebudeausrstung-band-1--einblick.pdf?version=1

bauvertrag

https://www.wko.at/Content.Node/Service/Wirtschaftsrecht-und-Gewerberecht/Allgemeines-Zivil--und-Vertragsrecht/AGB-Datenbank/-AGB-Strukutur-/BS-Gewerbe-und-Handwerk/Geschaeftsstelle-Bau/Musterbauvertrag.pdf

Jede Pönale unterliegt seit dem 1. Jänner 2007 zwingend dem richterlichen Mäßigungsrecht. ... Jeder Werkunternehmer kann sich daher im Prozessfall auf das richterliche Mäßigungsrecht berufen. Deshalb ist er gut beraten, wenn er einwendet, dass sein Verschulden gering sei und die von ihm versprochene Strafe in keinem Verhältnis zum eingetretenen Schaden stehe und deshalb eine grobe Äquivalenzstörung darstelle. Sofern der Richter diese Argumente teilt, kann die Vertragsstrafe vom Richter herabgesetzt werden.

http://www.mplaw.at/media/dokumente/2014-09-12_bauzeitung-17_auf-den-richtigen-richter-kommt-es-an-_km_print.pdf
Warum erläutert eigentlich diesmal kein Jurist den EigentümerInnen die Problematik ?!

ABC der Gemeinheiten im Bauvertrag

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

"Schlechtwetter":
In vielen Bauverträgen taucht der Begriff "amtlich anerkannte Schlechtwetterlage" auf. Das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird "Schlechtwetter" aber gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt.

Damit der Bauherr nicht von all zu viel "Schlechtwetter" überrascht wird, sollte im Vertrag unbedingt stehen, dass wegen "Schlechtwetter" keine Ausfalltage vereinbart werden. Außerdem, und auch das muss in den Vertrag, muss jeder Schlechtwettertag sofort den Bauherren gemeldet werden. Ist das Wetter wirklich zum Weiterbauen nicht geeignet, dann wird der ausgefallene Tag der Bauzeit offiziell hinzugerechnet.

Terminabsprachen:
Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Plan muss auch das Fertigstellungsdatum stehen.

http://www.homesolute.com/planung/angebot-und-vertrag/abc-der-gemeinheiten-im-bauvertrag-4/
Kurz gesagt: Bei einem hieb- und stichfest aufgesetzten Vertrag gibt's auch keine Probleme…

Mittwoch, 14. September 2016

Auf Ulmgasse.at sitzen Eigentümer in 1.Reihe

mitteilung

Die sehr bekannte Internetplattform jura-weblog.de/ hat unsere Seite www.ulmgasse.at für weitere Informationen empfohlen.

Da kommt Freude auf und gibt uns noch mehr Ansporn, mit unserer Seite auf EigentümerInnen einzuwirken, ihre Rechte als EigentümerInnen wahrzunehmen und bei der Auswahl von Verwaltungen sorgsamer zu sein. Leider sind viele der Meinung: "Hausverwaltungen sind alle gleich!" Wir können dies nicht behaupten, eine Hausverwaltung kann nur dann "gleich" sein, wenn man sie lässt!

Das Wichtigste ist, sich einfach um seine Investition - sprich Wohnung - zu kümmern und alles genau zu hinterfragen. Die Achtsamkeit gegenüber der Hausverwaltung ist auch dann angebracht, wenn sogenannte "HaussprecherInnen" durch Mehrheitsbeschluss eingesetzt werden! Sollten selbsternannte HaussprecherInnen agieren, dann ist es empfehlenswert, auch diesen auf die Finger zu schauen und sich nicht darauf zu verlassen, dass schon alles seine Richtigkeit hat. Diese "selbsternannten" HaussprecherInnen gibt es im Wohnungseigentumsgesetz auch gar nicht und haben somit keinerlei Rechte, die WohnungseigentümerInnen zu vertreten, wie und wo auch immer - diese agieren sozusagen in einem rechtsfreien Raum!!

Dienstag, 13. September 2016

Hat ein Eigentümer schon

Hat ein Eigentümer einen Pönalen Vertrag gesehen? Es sollte einen geben in der Ulmgasse, jetzt sollte ja angeblich die bezahlte Pönale wieder zurückgezahlt werden? Also ich kenn mich bei euch nicht mehr aus, zuerst bezahlt eine Malerei eine Pönale und dann bekommt er sie wieder zurück??

Montag, 12. September 2016

Qualität-Bauvertrag wird bei einer guten Hausverwaltung auch zu erwarten sein

Man kann aber keinen Ferrari zum Preis eines Ladas erwarten, manche Wohngemeinschaften erwarten aber genau das bei einer Hausverwaltung! Schaut einmal, was eine Hausverwaltung kostet, alles darunter ist halt ein LADA und wo LADA draufsteht, ist ein LADA drinnen, auch wenn etwas anderes versprochen wird!
Der Hausverwalter hat auch nichts zu verschenken!!

Natürlich sagt der Preis am Ende nichts über die Qualität aus - deshalb ist es auch unbedingt notwendig, dass JEDE/R EigentümerIn, nicht nur einzelne, der HV genau auf deren Finger schaut!

Genauso ist es wichtig, einen guten "Ehe-Vertrag" auszuverhandeln, denn ohne diesen kann es sehr weh tun bei / vor einer Scheidung!!!

Sonntag, 11. September 2016

Musste sofort den LINK....

.... http://www.edikte.justiz.gv.at/edikte/id/idedi8.nsf/suche!OpenForm&subf=e

ausprobieren und war überrascht, welche bekannte Firmen/Namen da erscheinen !!! DANKE für den Hinweis!

Wer trägt eigentlich die Kosten, wenn eine Hausverwaltung in Konkurs geht ?

Insolvenz = Wenn die Firma pleite geht

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Insolvenz ist die Zahlungsunfähigkeit des Arbeitgebers. Er kann seine fälligen Zahlungen, also zum Beispiel Löhne oder Gehälter nicht mehr leisten.
...
Auf Antrag des zahlungsunfähigen Schuldners oder eines betroffenen Gläubigers wird vom zuständigen Insolvenzgericht nach Überprüfung der gesetzlichen Voraussetzungen ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Vermögens abgewiesen.
...
Der Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens wird vom Gericht mangels Vermögens abgewiesen, wenn das vorhandene Vermögen des Schuldners so gering ist, dass nicht einmal die anfallenden Verfahrenskosten gedeckt sind. Die ArbeitnehmerInnen sind durch den Insolvenz-Entgelt-Fonds abgesichert und können ihre Forderungen bei der IEF-Service GmbH beantragen.

Die Eröffnung oder Abweisung eines Insolvenzverfahrens ist tagesaktuell und kostenlos abrufbar auf http://www.edikte.justiz.gv.at/edikte/id/idedi8.nsf/suche!OpenForm&subf=e

https://www.arbeiterkammer.at/beratung/arbeitundrecht/insolvenz/Insolvenz_wenn_die_Firma_kracht.html

Samstag, 10. September 2016

Da müssen Sie Ihre...

"....auch Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft - etwa ein Bankinstitut oder ein Professionist - sind gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer über den Inhalt auskunftspflichtig....."

Ja, hört sich toll an, jetzt kommt aber das "ABER":

-Aber was, wenn der Verwalter, das Bankinstitut usw. nicht will????

Lets go to the Court! Somit hat der/die EigentümerIn bei einem schwarzen Schaf als Verwalter nichts anderes zu tun als die Gerichte und Rechtsanwälte zu beschäftigen!

Dagegen hilft nur eine PÖNALE im Vertrag, wie es der Verein Ulmgasse in seinem Hausverwalter-Vertrag vorgesehen hatte!!!

Diese PÖNALE wurde aber von den Vertragserstellern mit der neuen Hausverwaltung der Ulmgasse nicht mehr im Verwaltervertrag eingebaut - ebenso wie einige andere wirkungsvolle "Instrumente"!!

Durch diesen Umstand wurde der Wohngemeinschaft eines der wichtigsten Instrumente zur berechtigten Durchsetzung von Forderungen genommen!

Die Forderung einer Pönale im HV-Vertrag ist übrigens auf Empfehlung eines Juristen der AK geschehen, diesem gilt meine größte Anerkennung, leider wurde sie von der Mehrheit der/die EigentümerIn, möchte sagen aus Unwissenheit dieses wichtigen Instrumentes, nicht entlohnt !!

"Da müssen Sie Ihre Hausverwaltung fragen!"

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

[A]uch die Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft - etwa ein Bankinstitut oder ein Professionist - [sind] gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer über den Inhalt eines mit der Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) geschlossenen Vertrags auskunftspflichtig.

http://www.real-law.at/news/k/Wohnungseigentum/532/auskunftspflicht-des-verwalters-(§20-abs7-weg)#.V9Gz34VOJhF

Freitag, 9. September 2016

Eure Hausverwaltung....

...hat noch NIE ein Abgabedatum auf die Abstimmungszettel gegeben, oder irre ich mich ?

Ein Abstimmungszettel ohne Abgabedatum öffnet Tür und Tor für......?

Schreibt die Hausverwaltung für eure Betriebskosten keine Einzahlungsfrist vor?

Naja, der Hofer woars vom......

Abstimmzettel ohne Abgabefrist

wahl

OGH 5Ob191/13v
Die Dauer der Überlegungsfrist ist von maßgeblicher Bedeutung für die Meinungsbildung und dient als äquivalent für die sonst regelmäßig in der Eigentümerversammlung vor Beschlussfassung stattfindende Diskussion unter den Wohnungseigentümern. Dieser Prozess dient nicht nur der eigenen Stimmabgabe, sondern auch der Werbung für den eigenen Standpunkt (5 Ob 2306/96w). Die konkrete Dauer der Überlegungsfrist, ob also allen Wohnungseigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde, hängt regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab (RIS-Justiz RS0124152 = 5 Ob 113/08s).
...
3.2 Eine Fristsetzung sieht das Gesetz in § 25 Abs 3 Satz 2 WEG lediglich für die (nachträgliche) Äußerung vor. Danach hat der Verwalter, wenn eine Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen einen Vorschlag ergeben hat, zur Herbeiführung eines Beschlusses die bei der Versammlung nicht erschienen und auch nicht rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümer zugleich mit der Bekanntmachung der Niederschrift aufzufordern, sich zu dieser Frage ihm gegenüber innerhalb einer zu bestimmenden Frist zu äußern.
...
4.1 Wiederholt wurde aber ausgesprochen, dass die Festlegung des Zeitpunkts der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses nicht dem Gutdünken der Initiatoren eines Umlaufbeschlusses etwa in der Weise überlassen ist, dass diese den Abstimmungsvorgang willkürlich für beendet und das Ergebnis für verbindlich erklären könnten. Den Initiatoren des Umlaufbeschlusses soll nämlich gerade nicht die Möglichkeit eröffnet werden, durch die Wahl des Zeitpunkts mit der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses so lange zuzuwarten, bis einzelne Wohnungseigentümer zur Änderung des Abstimmungsverhaltens bereit sind oder bis es etwa gar zur Änderung der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft kommt (5 Ob 164/07i; 5 Ob 231/09w wobl 2010/156, 340 = immolex 2011/8, 20 [Prader]). Daraus wird abgeleitet, dass das Ergebnis der Stimmabgabe nach Ende einer ausreichenden Zeit zur Äußerung ohne sachlich nicht gerechtfertigte Verzögerung bekannt gegeben werden muss (vgl H. Löcker aaO § 24 Rz 26; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 24 WEG Rz 12 sprechen in diesem Zusammenhang von der Einhaltung einer Höchstfrist
...
https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20140520_OGH0002_0050OB00191_13V0000_000

Mittwoch, 7. September 2016

Sachbeschädigung Haus D.......

image1

Für zweckdienliche Hinweise, welche zur Ausforschung des Täters führen, ist eine Belohnung von 200,-- vorgesehen. Hinweise an info@ulmgasse.at oder an die nächste Polizeidienststelle!!

Dienstag, 6. September 2016

Sachbeschädigung im Haus D

Letzten Samstag stellte ein Eigentümer fest, dass sein Kellerabteil mit einem starken Kleber verklebt worden war und somit nicht mehr sperrbar ist.

Diese Sachbeschädigung an insgesamt 11 Kellerabteilen wurde von der Polizeiinspektion Kärntner Straße aufgenommen.

Sollte ein/e EigentümerIn etwas Verdächtiges bemerkt haben, möge sich diese/r bitte an die genannte Polizeiinspektion wenden.

Sonntag, 4. September 2016

Umbauarbeiten

Kärntner Straße / Weblinger Verteilerkreis

Umbau des kompletten Straßenbereiches;
derzeit - Jänner 2017:
Drei Anschlüsse zum Verteilerkreis Webling werden ausgebaut, der Einbau von Ampeln wird vorbereitet, der Lärmschutz adaptiert.
Februar bis Oktober 2017:
Der Weblinger Stumpf inklusive Brücke wird abgetragen. Es werden eine Radwegunterführung und die ampelgeregelte neue Kreuzung errichtet. Eine neue Brücke wird nicht gebaut - stattdessen führt eine Rampe hinauf.
Oktober bis Dezember 2017:
Die Park+Ride-Anlage bleibt bestehen, wandert jedoch nur bis zum Ende der Bauarbeiten auf das Gelände des alten Euroshopping.

Während der Bauarbeiten wird es erhebliche Verkehrseinschränkungen geben - so wird die Zahl der Fahrbahnen eingeschränkt. Während der Abbrucharbeiten für den Weblinger Stumpf wird ein eigener Baustellen-Kreisverkehr eingerichtet.
(Projekt: Amt der Stmk. Landesregierung und der Stadt Graz)
Projekt-HOTLINE: +43 (0)676/8666 0558

Hat sich etwas verändert mit der HV OGRIS?

mitteilung

AUS DEM ARCHIVE - 20.Januar 2008

Hat sich etwas verändert seit Übernahme der HV Ogris? - Den Bewohnern der Wohnanlage Ulmgasse wird dies zur Beurteilung überlassen!

Aufklärungsforderungen aus der Sicht der HV ......

......Im Folgenden aus der Sicht eines Eigentümers der die HV als Dienstleister sieht und der sein gesetzliches Recht als Eigentümer in Anspruch nimmt.

- Forderung Betriebskostensenkung:
Für mich sind Betriebskosten, die mir die HV monatlich vorschreibt. Das waren monatlich 2005 € 272.- und 2007 € 329.- somit ein plus von € 57.- ( ÖS 784.- ) oder ca. 20%, und
die Feststellung, dass wir ja froh sein können, dass es nicht „MEHR“ ist, kann ich nicht nachvollziehen. Es sind bei uns jahrelang Firmen beschäftigt, die vom anderen Stadtteil anfahren und sehr hohe Anfahrtspauschalen verrechen, obwohl wir Firmen bei uns über die Strasse haben, die dieselben Arbeiten machen könnten, billiger sind und keine Anfahrtspauschale verrechnen.
Mindestens alle 3 Jahre muss die Kostengünstigste Firma für die Arbeiten ausgesucht werden, es kann nicht sein, dass die Firmen eine Lebensstellung in unserer Anlage bekommen: Firma Gruber- Firma Egger usw.!

Einkäufe die von den Hausbesorgern durchgeführt werden und einen Betrag von ca. € 50.- übersteigen, müssen von einem Eigentümer gegengezeichnet und in einem Buch eingetragen werden, dieses Buch wurde schon im Jahr 1983 eingeführt - damals war der Betrag ÖS 200.-.

Ein Gerätebuch mit genauer Aufstellung und Datum aller unserer angeschafften Geräte.
Aus diesem Buch müssen sämtliche Bewegungen, egal ob Verkauf oder Verschrottung hervorgehen.
Der Empfänger der Ware muss mit Adresse, Namen und Unterschrift angegeben werden, sowie leicht von jedem Eigentümer nachkontrollierbar sein.
Das Gerätebuch muss den Eigentümern auf Wunsch bei den Hausbesorgern zur Einsichtnahme aufliegen.

Dies sind nur einige wenige der vielen Sparpotenziale die ich wünsche und fordere, und nicht eine jährliche Erhöhung, in welcher Höhe auch immer.
Ich bin überzeugt, dass eine Senkung unserer Kosten bei Durchführung verschiedener Maßnahmen um ca. 20%-30% erreicht werden kann.

- Forderung über rechtzeitige Informationen von Reparaturen sowie Sanierungen:
Ich verlange von der HV, dass sämtliche Reparaturen, ausgenommen akute welche einen Betrag von ca. € 1500.- übersteigen, mindestens drei verbindliche Anbote eingeholt werden. Diese zwei Monate für Jeden sichtbar im Schaukasten auszuhängen, um uns Eigentümern die Möglichkeit zu geben, selbst diesbezügliche Anbote einzuholen. Somit geben wir auch Firmenbesitzern die in unserer Anlage wohnen die Möglichkeit, bei günstigerer Anbotsstellung diese Arbeit zu übernehmen.
Zusätzlich muss ab € 1500,- eine Abstimmung durch die Eigentümer erfolgen!

- Umstellung der Antennenanlage – aber wie:
Diesbezüglich konnte mir die Firma Gruber keine verbindliche Zusage geben, dass nach dem Umbau ein DVB-T Receiver bzw. ein zukünftiges TV Gerät, welches bereits einen DVB-T Empfänger eingebaut hat, funktioniert.
Anrufe bzw. -Emails an die Firma Gruber mit dem Ersuchen um Aufklärung, blieben bis dato unbeantwortet!
Sollte es nicht möglich sein, einen DVB-T Receiver bzw. TV Gerät an der Anlage zu betreiben, kann nur mit hohen Kosten (ca. € 1000.- pro Sender) seitens der Firma Gruber jeder zukünftige Sender aktiviert werden.
Bei einen Gespräch unter Zeugen bestätigte mir die HV, dass pro Haus für die Umstellung der Antennenanlage ca. € 1750.- ohne Steuer angefallen wären, also € 7000.- ohne Steuer. Ich verlangte die Kostenvoranschläge, welche ich nach Wochen erhielt, darin wurde die Firma Gruber mit ca. € 2000.- ausgewiesen. Desweiteren ersuchte ich die HV um die Information, ob dies für ein oder für alle vier Häuser wäre, die Antwort war, dass weiß er nicht, und das würde ich schriftlich erhalten. Diese Informationen habe ich bis heute nicht erhalten, und einen Einblick in die schon bezahlte Rechnung wurde seitens der HV abgelehnt. Ebenso die Bekanntgabe der Rechtsgrundlage, aus der eindeutig hervorgeht, dass der Umbau in dieser Art und Weise durchgeführt werden musste.

- Jahresabrechnung und Vorschau:
Ich forderte von der HV, dass die Jahresabrechnung und Vorschau in so einer Art und Weise zu gestalten ist, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Sparbücher und deren Erträge inklusive Verzinsung und Konto sind unter anderem ein Muss! Eine Jahresabrechnung soll so gestaltet sein, dass sich der Wohnungseigentümer jederzeit einen Überblick über Art und Umfang der Kosten verschaffen kann. Es reicht nicht nur einfach aus, Öl oder Strom anzugeben, es muss genau die Belegnummer inklusive Datum und Firma angegeben sein.
Sämtliche Provisionen, welche die Hausverwaltung erhalten hat, sind anzugeben. Unabhängig ob diese der Hausgemeinschaft zustehen oder der Hausverwaltung, dies ist auch gesetzlich geregelt. Derzeit werden keine Provisionen angegeben, somit werden wir abklären, ob welche geflossen sind, eine Anfrage diesbezüglich an die HV wurde nicht beantwortet.

Die HV ist gesetzlich verpflichtet die Vorschau bis spätestens 31.12. des Abrechnungsjahres, also in diesem Falle 2007 jedem Eigentümer zu übermitteln.
Die Übersendung hat an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes, oder eine andere bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Türhinterlegung wie sie derzeit durchgeführt wird und die von Jedermann eingesehen bzw. entfernt werden kann, ist schon aus Gründen des Datenschutzes abzulehnen.

- Stromanbieter:
Ich habe schon 2006 von der HV verlangt, dass ein sofortiger Stromanbieterwechsel mit vorausgehender Anbotseinholung durchgeführt wird. Dies hätte die HV schon viele Jahre vorher im Zuge einer ordentlichen Verwaltung von sich aus durchführen können.
Wie uns allen bekannt ist, unterliegt der Energiepreissektor grossen Schwankungen. Daher verlange ich von der HV, diesen Sektor genauestens zu beobachten und rechtzeitig gegen- zusteuern.

- Außerordentliche Hausversammlung:
Die HV habe ich in mehreren Vorgesprächen ersucht, mir die Termine für die Hausversammlung rechtzeitig per Email bekannt zugeben, leider ohne Erfolg.
Da ich viel im Ausland bin, konnte ich bis heute nicht an den Hausversammlungen teilnehmen.
Eigentümer die schon an den Hausversammlungen teilgenommen haben, haben sich sicher selbst über den Verlauf und Erfolg einer dieser Versammlungen eine Meinung gebildet. Mir blieb es aus den obengenanten Gründen verwehrt!
Sehr wohl wurde aber ein Eigentümer vom Büro der HV hinausgeworfen. Ich habe der HV diesen Eigentümer als meinen Begleiter und Zuhörer über meine Fragen an die HV vorgestellt, trotzdem ließ sich die HV nicht umstimmen und verwehrte diesem Eigentümer den Zutritt. Worauf ich dann das Gespräch mit der HV alleine durchführte, auf mein Ersuchen hin, dass Gespräch mittels Diktiergerätes aufzuzeichnen, wurde das von der HV abgelehnt.

- Sparbuchgebarung:
Wir forderten die Offenlegung bzw. Vorlage sämtlicher Sparbücher, wie und wo unser Geld zu welchem Zinssatz und Zinsertrag in der Vergangenheit angelegt wurde. Diese Angaben scheinen aber in keiner Jahresabrechnung auf!
Von der HV wurde nur in einem Aushang darauf hingewiesen, dass die Sparbücher im März 2006 aufgelöst wurden und die angefallenen Zinsen von ca. € 2600.- ( ÖS ca. 34000.-) in der Jahresabrechnung 2007 aufscheinen. Weshalb der Zinsertrag von € 2600,- erst nach unseren Nachforschungen und ca. 1 ½ Jahre später nachbezahlt wird, wurde mir nicht erklärt.
Wir erhielten ein DIN A 4 Blatt mit einer Aufstellung, worauf ein Zinssatz angegeben wird, der auch für täglich fälliges Geld, unter dem leicht erreichbaren Zinssatz liegt, geschweige erst für eine langfristige Veranlagung wie z.B.: die hohe Abfertigungsrücklage der Hauswarte, da wird ein Zinssatz im Jahr 2004 mit 1,75%, 2005 mit 2,125% und 2006 der geringe Zinssatz von 2,5% angegeben. Diese Zinssätze könnten weit höher sein, ganz zu schweigen bei langfristiger Bindung von 6 Monaten, bis einigen Jahren, wie es sich gerade bei der Hausbesorger-Rücklage ja anbietet.
Die Forderung den Zinsertrag am Kontoblatt der Geldveranlagung auszuweisen, wurde nicht erfüllt.
Wie die Eigentümer leicht aus ihrer Jahresabrechnung ersehen können, wurde für das angegebene Kapital von durchschnittlich im Jahr 2004 € .- 0,7 % Zinsen, im Jahr 2005 € .- 0,9% Zinsen, und im Jahr 2006 € .- 0,9% Zinsen erwirtschaftet. Deshalb meine Forderung, umgehend die Geldveranlagung von einer unabhängigen Stelle überprüfen zu lassen, und zwar rückwirkend bis in das Jahr 2000.

Ebenfalls fordere ich, dass jeder Eigentümer auf Wunsch jederzeit selbst Einsicht über sämtliche Veranlagungen bei den Banken haben kann.
Desweiteren, dass alle Gelder der Anlage Ulmgasse auf die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage Ulmgasse zu laufen haben, Anderkonten sind nicht erlaubt.

Über die Verwendung der IK-GELDER kann nur der Geschäftsführende der HV mit zwei gemeinsamen Miteigentümern, die zeichnungsberechtigt sind verfügen.
Die Abhebungen/Auflösungen über einen Betrag von € 2000.- sind nur gemeinsam mit den zeichnungsberechtigten Miteigentümern möglich.
Dies muss zwei Monate vor jeder Geldbewegung in jedem Haus per Aushang den Eigentümern mitgeteilt werden!

- Sauna:
Mit keinem Wort habe ich (dafür gibt es Gesprächszeugen) die Schließung der Sauna bzw. eine Anhebung um das dreifache verlangt. Ich habe der Hausverwaltung lediglich aufgetragen, dafür zu sorgen, dass die Saunaanlage kostendeckend geführt wird, so wie es jeder Betrieb machen muss.
Auch in der Saunaanlage gibt es Sparpotenzial, z.B.: die Reinigung nur nach Bedarf durchzuführen. Weiters könnte versucht werden, dass die Saunageher selbst für die Reinigung zuständig sind, dies wurde mir von einem Saunageher empfohlen!
Da die Benützer jederzeit festzustellen sind, wäre dies eine der Möglichkeiten.

- Waschküche:
Die Reparaturen und Neuanschaffungen werden von den Waschküchenbenützern durch den Kauf der Münzen bezahlt und nicht von der Allgemeinheit. Die Waschküche hat ein Guthaben von ca. € 20.000.- welches von den Waschküchenbenützern angespart wurde.
Hingegen die Sauna ein Defizit aufweist, und dafür aber alle Eigentümer aufkommen müssen.
Dieser Betrag von € 20.000.- steht also auch nur für die Waschküche zur Verfügung und damit kann ohne weiteres die vierte Maschine ohne Belastung der IK-Rücklagen finanziert werden! Im meinem ersten Gespräch mit der Hausverwaltung wurde mir im April 2007 eben aus diesem Grunde auch zugesagt, dass die vierte Maschine sofort gekauft wird.
Ich kann auch nicht verstehen, dass all die Jahre die Reinigungsgebühr für 16 Maschinen an die Hausbesorger bezahlt wurde und auch weiterhin bezahlt wird, obwohl nur 12-13 Maschinen zum Reinigen vorhanden sind!
Es soll der Standard unserer Anlage erhalten und verbessert werden, wenn schon sparen, dann bitte an der richtigen Stelle!
Eventuell könnte der Preis der WK-Münzen gesenkt werden, um damit den genau rechnenden Familien auch die Möglichkeit zu geben, die Waschkücheneinrichtungen zu benützen!

- WC
Dieses WC steht im Eigentum sämtlicher Eigentümer und muss jedem auch mit eigenem Wohnungsschlüssel zugänglich sein. Der Umstand, dass es vorkommen kann, dass die WC-Anlage eventuell verschmutzt bzw. beschädigt wird, begründet nicht das Recht, das WC für sämtliche Eigentümer abzusperren.
Falls Beschädigungen mutwillig passieren, muss die Polizei eingeschaltet werden.
Für die Reinigung dieses WC kommt die Allgemeinheit auf, die Hausbesorger bekommen ebenfalls wie bei der Waschküche für dieses WC extra bezahlt, egal ob es geöffnet oder geschlossen ist. Das wir für Handwerker vier WC-Anlagen zur Verfügung stellen müssen, ist mir nicht klar
Derzeit ist es so, dass wir das Defizit für die Sauna und die WC-Reinigungsgebühr wohl mittragen dürfen, aber die WC-Anlage steht nur den Saunabenützern zur Verfügung!

Im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar geschrieben, dass ohne Beschluss der Eigentümer, kein Zugang welcher Art auch immer (z.B.: Fenster, Seile, Schloss, Steine), verwehrt werden darf.
Wenn schon absperren, dann vorher diejenigen fragen, welche die Kosten bezahlen und nicht umgekehrt!

In unserer außerordentlichen Hausversammlung werden wir noch weitere Punkte vorbringen.

Im Buch „Wohnrecht für Eigentümer“ herausgegeben und kostenlos zu beziehen von der Arbeiterkammer Graz, finden Sie viele der jetzt angegebenen Punkte, ich kann nur jedem Eigentümer diese Lektüre empfehlen, damit er sieht, welche Rechte er hat, schließlich sind wir Eigentümer einer freifinanzierten Wohnanlage und nicht Bewohner einer Genossenschaftswohnung. Es wird auch ein Mustervertrag für einen Verwaltungsvertrag empfohlen, der die Mindestanforderung an eine Hausverwaltung sein soll und so stellen auch wir uns einen zukünftigen Hausverwaltungsvertrag vor!
Sie können sich das Buch bei der AK per Telefon bestellen oder persönlich abholen.

Graz, 20.01.2008

Heute 8 Jahre später: Hat sich etwas verändert seit Übernahme der HV Ogris? – Diese Beurteilung möchte ich, wie gesagt den Bewohnern der Wohnanlage überlassen!

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