Andere HV-selbe Problem

Mittwoch, 11. Januar 2017

Hausverwalter geboren als schwarzes Schaf??

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Ein Hausverwalter wird nicht als "schwarzes Schaf" geboren, er wird es erst durch Hilfe des Gesetzes, natürlich spielt auch etwas der Charakter eine Rolle!

Ja, ich behaupte, erst durch das Gesetz kommt ein Hausverwalter auf die „schiefe“ Bahn, der Gesetzgeber gibt den Hausverwaltungen zu viele Rechte und den Eigentümern keine!

Wenn der Gesetzgeber ernstlich die schwarzen Schafe von Hausverwaltungen entfernen und die Gerichte entlasten möchte, braucht er nur folgendes tun:

Eine Hausverwaltung muss sich alle 3 - 4 Jahre sein Amt bestätigen lassen von den Eigentümern, wie in der Politik.

Das bedeutet, alle 3 - 4 Jahre muss der Hausverwalter einen Umlaufbeschluss durchführen und die Eigentümer entscheiden über seinen Verbleib!

Sollte der Umlaufbeschluss nicht mit eindeutiger Mehrheit für den amtierenden Hausverwalter ausgehen, dann muss er sofort den Eigentümern sein Amt zur Verfügung stellen und diese bei der Neuwahl einer Hausverwaltung unterstützen!

Das wäre der Weg, wie endlich die schwarzen Schafe aussterben, aber rasch!!

Derzeit ist es so, dass der Hausverwalter die Rechte der Eigentümer mit Füßen treten, sich wie ein Gustherr verhalten kann, eine Kündigung fast unmöglich ist. Besonders in großen Wohnanlagen sitzt ein schwarzes Schaf - sprich Hausverwalter - ganz fest im Sattel, besonders wenn es auch noch super entlohnte Hausbesorger gibt, die sich nicht ihren eigenen Ast absägen möchten, denn sie wissen, am freien Markt würden sie der WEG nicht mit € 200.000,-- im Jahr auf der Tasche liegen, sondern mit Glück lediglich € 20.000,- bis 25.000.-(pro Kehrbesen)!!

Freitag, 30. Dezember 2016

Wer entfernt laufend Infos vom "schwarzen" Brett?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Barbara Walzl-Sirk (Mieterschutzverband) gibt Auskunft:

In unserem Haus gibt es ein Schwarzes Brett, auf dem auch private Infos hängen – zum Beispiel, dass jemand seinen Parkplatz vermieten möchte. Ein Eigentümer meint, der Platz ist nur für Infos der Verwaltung und entfernt die Zettel ständig. Dürfen wir solche Sachen aufhängen oder nicht?

Grundsätzlich dient das sogenannte Schwarze Brett dazu, den Wohnungseigentümern Informationen zu übermitteln. Ich führe hier nur den Aushang der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer als Beispiel an. … Ich sehe im gelegentlichen Anschlag allgemeiner Infos, wie der Vermietung eines hausinternen Parkplatzes, am schwarzen Brett kein Problem. Schwierig kann es aber werden, wenn man Informationen der Hausverwaltung durch den Wildwuchs anderer Informationen nicht mehr wahrnehmen kann. Ich rate Ihnen, dies in einer der nächsten Eigentümerversammlungen zur Sprache zu bringen. Bitte schauen Sie auch, ob es in der Hausordnung allenfalls diesbezüglich schon Regelungen gibt.

https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/was-darf-man-ans-schwarze-brett-haengen/103.251.664
Eine Person in der Ulmgasse hat anscheinend auch ein „Problem“ mit Anschlägen an der Pinwand, die die Miteigentümer/innen darüber informieren, auf welchen Websites sie Neuigkeiten über die Wohnanlage Ulmgasse erfahren….

Die Glaskästen im Foyer der Häuser werden ja exklusiv von der Hausverwaltung genutzt…

Samstag, 17. Dezember 2016

Der Geist war willig, nur das Fleisch war schwach

Erinnerungen aus einer Zeit mit Hoffnung auf eine bessere Zeit!

Sehr geehrte Eigentümer und Eigentümerinnen!

Es liegt nun die Entscheidung des BG Graz-West vor, wonach wegen des niedrigen Verwalterhonorars und der geleisteten Unterschriften, die Klagenfurter Firma OGRIS mit der vorläufigen Verwaltung beauftragt ist.

Einsprüche können innerhalb 4 Wochen ab Aushang beim BG Graz –West von jeden Eigentümer eingebracht werden.

Damit ist die Verantwortlichkeit zunächst einmal geklärt.

Ferner ist dafür zu sorgen, dass zum richtigen Zeitpunkt die endgültige Hausverwaltung mittels Mehrheitsbeschluss eingesetzt wird.

Festzuhalten ist auch, dass bei der Errichtung des zukünftigen Verwaltervertrages der von uns ausgehandelte und von der Firma FRIPAL unterzeichnete Vorschlag auch von OGRIS zu berücksichtigen sein wird.

Außerdem ist die Firma OGRIS an ein schriftliches Arbeitsübereinkommen gebunden, das vom Gericht protokolliert wird.

Der Verein wird darauf achten, dass diese Vereinbarungen zum Wohl der Eigentümergemeinschaft in der Praxis auch eingehalten werden.

Für die Unterstützung unserer Bemühungen danken wir allen Beteiligten.

Mit der Bitte um weitere gute Zusammenarbeit,

für den Verein

Stefan Hammer Obmann und Hans L. Stellvertreter

15.März 2010Die Bewohner der Wohnanlage werden selbst beurteilen können, was die Versprechungen des Herrn Hans L. wert waren… Dieser war federführend bei der Vertragserstellung mit der Hausverwaltung OGRIS. Der damalige Obmann des Vereins, Stefan H., wurde bei der Vertragserstellung mit der Hausverwaltung OGRIS nicht mehr einbezogen! Dass dieser Vertrag keinerlei Ähnlichkeiten mit dem von der Arbeiterkammer und dem Obmann des Vereins ausgearbeiteten Vertrag hat, werden die Eigentümer auch bereits festgestellt haben! Dem Tiger AK-FRIPAL-Hausverwaltervertrag wurden leider mit Unterstützung des Zahnarztes Hans L. die Zähne gezogen!!

Donnerstag, 15. Dezember 2016

Verdacht der Untreue gegen Hausverwalter

von Christine Kary (Die Presse)

Wohnungseigentum gilt als relativ sichere Geldanlage. Es kann aber auch Ärger bereiten. Viel Ärger sogar, unerwartete Kosten auch. Die Eigentümer eines Hauses in der Krausegasse im 11. Bezirk in Wien erleben das gerade: Sie wurden von der Raiffeisenkasse Zistersdorf-Dürnkrut auf Rückzahlung von zwei fällig gestellten Krediten in einer Gesamthöhe von 288.000 Euro geklagt.

Die Kredite habe die damalige Hausverwaltung ohne Wissen oder zumindest ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen, so der Vorwurf betroffener Wohnungseigentümer. Von dem Geld sei nur ein geringer Teil für die Liegenschaft verwendet worden, der große Rest sei auf anderen Konten gelandet – wie zuvor schon die Mittel aus der Rücklage.

Die Liegenschaft in der Krausegasse ist nicht die einzige, die von Unregelmäßigkeiten betroffen sein soll. Die Hausverwaltung, die Magnum Immobiliengesellschaft m.b.H., ist inzwischen in Konkurs, gegen ihren Geschäftsführer Elmar Dirnberger ermittelt die Staatsanwaltschaft Wien wegen Verdachts der Untreue. Dirnberger, für den die Unschuldsvermutung gilt, bestreitet die Vorwürfe: Soweit es Fehlbeträge gebe, hätten ehemalige Mitarbeiter diese verursacht.

http://immobilien.diepresse.com/home/recht/1380271/Hausverwalter-koennen-mehr-als-sie-duerfen

Klare Regeln aufstellen

Eigentümergemeinschaften rät Malloth zu großer Sorgfalt bei der Auswahl der Hausverwaltung. Wobei man auf formale Kriterien wie Konzession und Qualifikationen von Geschäftsführern und Mitarbeitern achten solle, vor allem aber auf Mundpropaganda hören und „ein Gefühl kriegen“ müsse, ob die handelnden Personen vertrauenswürdig sind. Unverzichtbar: „Ein ordentlicher Verwaltungsvertrag. Da gehört unbedingt auch eine Klausel hinein, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Darlehen ohne Rücksprache bzw. Beschlussfassung aufzunehmen.“ Auch eine Betragsgrenze, ab der etwa bei Reparaturen – außer bei Gefahr im Verzug – ein Eigentümerbeschluss nötig ist, solle man festlegen.

Auf die Finger schauen kann man der Hausverwaltung auch, indem man die Abrechnung genau prüft und Einsicht in die Belege nimmt. „Man könnte dafür einen Finanzbeirat schaffen“, rät Kothbauer. Wenn es allerdings zu einem Missbrauch komme, greife das Einsichtsrecht möglicherweise zu spät, und letztlich seien auch Abrechnungen manipulierbar.

Anmerkung: Ob der "Verwaltervertrag" OGRIS einen der obigen Punkte enthält bzw. die Anforderungen bei der Auswahl der HV Ogris berücksichtigt wurde, kann die WEG selbst beurteilen, ich möchte dies nicht kommentieren!!

Donnerstag, 8. Dezember 2016

Offener Brief an die Eigentümer

Sehr geehrte Eigentümer und Eigentümerinnen der Wohnanlage Ulmgasse!
Am 28.11.2016 stellte ich an die Hausverwaltung folgendes Ersuchen:
Sehr geehrte Damen und Herren!

Bitte senden Sie mir per Email/Brief den Arbeitsvertrag inklusive Lohnaufstellung des Herrn xxxxx zur Überprüfung.

Als spätesten Termin merke ich mir den 5.Dezember 2016 vor.

Dieses Schreiben geht auch an mehrere Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14


Antwort am 5.Dezember seitens der Hausverwaltung:

Sehr geehrter Hr. Hxxxx!

Die gewünschten Unterlagen werden gerade geprüft. Ich lasse Sie Ihnen zukommen, wenn die Prüfung erledigt ist. Ich bitte um Verständnis – vielen lieben Dank!

Umgehend erging meine Antwort, welche nicht termingerecht beantwortet wurde:
Sehr geehrte Frau Hxxx,
ich ersuche Sie, mir einen spätesten Termin zu nennen!

Haben Sie bitte Verständnis, dass ein "open date" in diesem Falle von mir nicht akzeptiert werden kann!
Ich merke mir für eine Rückantwort als spätesten Termin den 7.Dezember 2016 vor.

Sollte ich bis zu diesem Datum keinen spätesten "Vorlagezeitpunkt" genannt bekommen, sehe ich dies als nicht termingerecht an und werde mir diesbezüglich weitere Schritte überlegen.

Die Hausverwaltung weiß seit mindestens einem halben Jahr, dass Frau E.T. in Pension geht. Sie selbst wissen am besten, wie die Angebotseinholung bei den Reinigungsfirmen vonstatten ging, sodass die Hausverwaltung sich eigentlich auf die Gestaltung des Arbeitsvertrages und des Lohnschemas konzentrieren konnte, welche laut Hausverwaltungsvertrag ja 4 Wochen vor Unterzeichnung im „Büro“ C/66 aufliegen sollten!

Und jetzt ist Herr Pxxx seit 1. Dezember mit nicht „geprüften“ Arbeitsunterlagen als Hausbetreuer tätig?! Da stellt sich natürlich auch die Frage, wie Sie bei der Stmk GKK angemeldet haben?

Dieses Schreiben ergeht auch an mehrere Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14.

Anmerkung:
Ein Arbeitsvertrag wird vor Einstellung eines Mitarbeiters geprüft und den Eigentümern zugänglich gemacht, nicht nach dessen Einstellung! Dies sollte auch einer Hausverwaltung bekannt sein, deshalb sehen wir so ein Antwortschreiben als reine Missachtung der Eigentümer-Rechte und reine Entziehung unserer Prüfmöglichkeiten.

Liebe Hausverwaltung : Wir ersuchen Sie nochmals, sämtliche Eigentümer sofort über den Inhalt des Arbeitsvertrages zu Informieren!



Mittwoch, 30. November 2016

Wer braucht

„Es braucht die Liebe zum Dienen.“

Wer braucht einen Diener, der Verwalter oder die Eigentümer? Also die Hausverwaltung OGRIS hat die Liebe zum Dienen! Ogris persönlich hat bei seiner 1. "Bewerbungsversammlung " den Eigentümern voller Stolz mitgeteilt: "Ich bin Euer Diener" - Mir aber ist lieber, ich habe einen Verwalter, brauch' keinen Diener - Wer heute in der Ulmgasse der "Diener" und wer der "Bediente" ist, können die Eigentümer besser beurteilen!!

Der Umstand, dass ein Hausverwalter in einer Anlage im Jahr um 50%-70% weniger bezahlt bekommt als der Hausbesorger, ist natürlich auch nicht gerade aufbauend für den Hausverwalter und genauer betrachtet ein Minusgeschäft ! Es stellt sich nur die Frage: Warum tut sich das einer an oder was tut er sich an?

Dienstag, 15. November 2016

Schande die 2.!!!

Wahre Zeilen!

Kann ich gut verstehen, diesen Ärger! Eine kleine Gruppe von ca. 10 Wohnungseigentümer/innen - meistens dieselben seit Jahren, inklusive der Hausbesorger/innen, findet sich immer im Kämmerlein ein und führt die Geschicke zum "Wohle" aller...?

Kritik wird meistens schreiend und beschimpfend abgeschmettert, sodass kultivierte, seriöse Eigentümer/innen dieses Kämmerlein gerne meiden...

Da wird ein neuer Hausbetreuer ohne eine ordentliche Information, ohne die restlichen Eigentümer/innen von ca.255 Wohnungen zu fragen, eingesetzt!

Nichts gegen den Hausbetreuer, aber der Vorgang erinnert einen sehr stark an gewisse Länder oder vergangene Zeiten und nicht an Österreich im Jahre 2016, jedoch Ort ist Graz-Austria Ulmgasse 14 d.

Bei der Eigentümervesammlung wird stolz eine Reinigungsfirma zur Auswahl präsentiert und dann von der Hausverwaltung Ogris am Ende des Tages ebenso stolz verkündet..... dass schon längst der Vertrag mit dem Hausbetreuer unterschrieben ist!!!

Was eine Reinigungsfirma, welche ihre Zeit sicherlich auch nicht gestohlen hat, bei dieser "Hausversammlung", wenn ein Vertrag mit jemanden bereits unterschrieben ist, tut, dies kann nur die Hausverwaltung erklären, die tut es aber nicht!

Das Ganze muss sich ein normal denkender Mensch mal auf der Zunge zergehen lassen!

Dienstag, 1. November 2016

11.11.2016

"Im Rahmen des vergangenen Freitagstermins wurde die Hausverwaltung Ogris ersucht, eine detaillierte Aufstellung der Arbeitsstunden für die Hausbetreuung den Eigentümerinnen vorzulegen."

Da-lachen-die huehner ist sicher, dass Ihr diese Aufstellung persönlich und bis spätestens 11.11. von der HV Ogris bekommt, er hat es ja dem Gericht/den Eigentümer/innen versprochen, dass er im Notfall in 1 1/2 Stunden in Graz ist, die Eigentümer/innen persönlich in deren Wohnung betreut und ... und.. ! Sobald Ihr diese Aufstellung habt, bitte auf ulmgasse.at stellen!

https://de.wikipedia.org/wiki/11._November Uhrzeit 11:11:00

Montag, 3. Oktober 2016

Erfahrung bei einer Wohnungsverwertung....

Also, ich wollte meine Wohnung verkaufen: 90m², in Top-Lage mit Blick über die ganze Stadt inklusive Schlossberg. Als der Käufer jedoch sah, dass ich alte Fenster habe, wo es wie in einem Vogelkäfig reinzieht, - noch dazu lässt sich eines überhaupt nicht öffnen -, fragte er genauer nach, wer der Verwalter sei und weshalb diese Fenster nach 40 Jahren noch nicht getauscht wurden. Dass ich auch so hohe Heizkosten habe, war der ganzen "Verkauf"-Sache auch nicht dienlich.

Ich erzählte dem Käufer halt die Geschichte, dass kein Geld da ist für Sanierung und in meinem Fall, dass die Fenster trotz mehrmaligen Ersuchens von der Hausverwaltung nicht repariert werden.

Der Käufer sagte mir, dass er unter diesen Umständen sein Geld lieber woanders investiert und ich die geforderte Summe in hundert Jahren nicht bekomme!

Dass wir noch so teure Hausbesorger haben, hat ihm auch nicht ganz gefallen, aber da der Verkauf sowieso schon wegen der anderen Punkte fehlgeschlagen war, war dies nicht mehr entscheidend.

Seit diesem Tag inseriere ich unter Angabe der Hausverwaltung, Hausbesorger, Fenster etc. Das erspart mir unnötige Zeitverschwendung für Besichtigungen!

Naja, der Nebeneffekt: Es meldet sich keiner....

Sonntag, 25. September 2016

Zu Abstimmzettel ohne Abgabefrist...

....am 9. Septemberauf ulmgasse.at Teil 2

Unsere Kärntner Hausverwaltung Hans O.

...hat in ihren Abstimmungsformularen für unsere Wohnanlage Ulmgasse überhaupt kein Abgabedatum angegeben! Ich habe diese Vorgangsweise schon oft kritisiert und meine das damit die Beschlüsse auch nicht gültig sind, aber ist halt nur eine Meinung von mir! Ich kann als Eigentümer doch nicht immer zu Gericht gehen, da hätte ich zum Leben keine Zeit!!

Re: Unsere Kärntner Hausverwaltung Hans O.

Ist nicht sehr kundenfreundlich, aber rechtlich zulässig. Es gilt eine angemessene Frist. Willkürliches Zuwarten wäre aber nicht korrekt. www.wohnrechtsanwalt.at

c diepresse

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