Betriebskosten

Dienstag, 25. Oktober 2016

Die Bewohner der Ulmgasse bezahlen mehr als das Doppelte

.....ist hier die Sympathie entscheidend oder was?

Es muss ja ein Grund vorhanden sein, warum ein/e Hausbesorger/in in der Wohnanlage Ulmgasse monatlich brutto über € 4.000,-- - und das mindestens 15mal im Jahr (+ Krankenvertretung) - den Eigentümer/innen kostet!

Freitag, 14. Oktober 2016

Mietervereinigung Wien präsentiert Betriebskostenspiegel 2016

Die aktuellen Zahlen bieten Vergleichswerte für das Abrechnungsjahr 2014.

Die wichtigsten Betriebskostenpositionen netto im Überblick:
Müllentsorgungskosten 2,73 Euro/m² jährlich = 0,23 €/m² monatlich
Wasserkosten 4,02 Euro/m² jährlich = 0,34 €/m² monatlich
Versicherung 4,97 Euro/m² jährlich = 0,41 €/m² monatlich
Reinigungskosten 5,43 Euro/m² jährlich = 0,45 €/m² monatlich
Verwaltungshonorar 3,385 Euro/m² jährlich = 0,28 €/m² monatlich
Liftkosten 2,78 Euro/m² jährlich = 0,23 €/m² monatlich
Betriebskosten gesamt 1,93 Euro/m² monatlich

https://mietervereinigung.at/App_Upload/ckfinder/userfiles/files/BK%20Spiegel/BK%202016.pdf
Während die Wohnanlage Ulmgasse bei Müll, Versicherung, Verwaltung und Liftkosten darunter liegt, zahlen die Eigentümer/innen für Wasser und Kanal bereits mehr und die Reinigungskosten (inkl. Winterdienst) sind sogar doppelt so hoch als der Wiener Durchschnitt!
Und das zahlten die deutschen Nachbarn 2014 im Durchschnitt:

BK-Dschld

http://www.baulinks.de/webplugin/2016/1477.php4

Sonntag, 3. April 2016

Betriebskosten-Abrechnung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Das Thema Betriebskosten-Abrechnung muss nicht unangenehm sein: Lesen Sie unsere zehn Tipps, die Ihnen helfen, Kosten zu senken und besser zu Ihrem Recht zu kommen.

Tipp 1 - Abrechnungen vergleichen:
Legen Sie die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten drei Jahre nebeneinander und vergleichen Sie die einzelnen Ausgabepositionen (Wasser, Verwaltung, Winterdienst, Hausbesorger etc.). Sie erkennen auf einen Blick, ob die eine oder andere Position wesentliche Steigerungen hatte, fragen sie da nach.

Tipp 2 - Achtung Preisfresser:

Preisfresser sind der Hauswart, die Wassergebühren, die Müllgebühren, Versicherung und auch der Hausverwalter. Alle diese Positionen sind in einer ähnlichen Dimension: Wenn Sie also Wassergebühren pro Jahr von rund 4.000 Euro haben, darf die Hausbesorgerdienstleistung nicht mehr als 5.000 Euro betragen, der Verwalter 3.500 Euro und die Versicherung 4.500 Euro. Ist eine Position dabei, die extrem hoch ist, fragen Sie nach.

Tipp 3 - Durchschnittliche Betriebskosten:
Nehmen Sie Ihren Erlagschein. Es muss extra ausgewiesen sein, wie viel Betriebskosten Sie im Monat zu bezahlen haben. Nehmen Sie nun Ihre monatlichen Nettobetriebskosten (z.B. 150 Euro) und dividieren diese durch die Nutzfläche Ihrer Wohnung (z.B. 75 Quadratmeter), wissen Sie, dass sie rund 2 Euro an Betriebskosten monatlich bezahlen. Alle Werte zwischen 1,60 und 2,40 Euro pro Monat sind in Ordnung. Zahlen Sie mehr, fragen Sie nach.

Tipp 4 - Hausbesorger:

Es kann sein, dass die Hausreinigungskosten ca. doppelt so viel betragen wie die Wasser-, Müll- und Versicherungskosten pro Monat. In diesem Fall ist es ein Zeichen, dass Sie einen Hausbesorger nach der alten, klassischen Art haben. Dieser ist faktisch unkündbar, muss jedoch auch seinen Tätigkeiten nachkommen. Tut er es nicht, informieren Sie die Verwaltung.

Tipp 5 - Ermäßigung bei Grünflächen:
Die Wasserkosten setzen sich aus zwei Komponenten zusammen: Wasser- und Abwassergebühren. Hat Ihre Anlage eine große Grünfläche, kann der Verwalter um Abwasser-Ermäßigung ansuchen, dies deshalb, da ja das Wasser nicht das Kanalsystem benützt und daher man dafür keine Gebühren zu bezahlen hat. Fragen Sie Ihren Verwalter nach, ob er angesucht hat.

Tipp 6 - Rechnungsbelege:
Der Verwalter muss Ihnen die Einsichtnahme in die Originalbelege gewähren. Sollten Sie Kopien davon abholen, ist er berechtigt, diese Kosten von Ihnen zu verlangen. Bei einigen Rechnungen zahlt es sich jedenfalls aus, die in Ruhe daheim zu besehen.

Tipp 7 - Form der Abrechnung:
Eine Betriebskostenabrechnung besteht aus drei Komponenten: Langfassung, Kurzfassung und Belegsammlung. In der Kurzfassung ist auf einen Blick erkennbar, welche Beträge das Haus an Betriebskosten aufgewendet hat, in der Langfassung muss jede Rechnung einzeln aufgeführt sein. Beachten Sie den Buchungstext. Grundsätzlich dürfen nur unter dem Titel Betriebskosten Dinge verrechnet werden, die zum Betrieb der Liegenschaften gehören. Erneuerungen und Reparaturen haben dort nichts verloren.
...
Wenn Ihnen Rechnungen unklar sind, fragen Sie beim Verwalter nach. Dieser sollte Ihnen die Aufklärung geben, dass Sie sich auskennen. Tut er das nicht, hilft nur der Weg zur Schlichtungsstelle.

Immobilien-Experte Peter Nemeth gibt Tipps - und beantwortet auch Ihre ganz persönlichen Fragen.

http://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/betriebskosten-15557

Dienstag, 9. Februar 2016

Strompreise im Keller

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Nicht nur der Ölpreis , auch der Strompreis rasselt in unerwartete Tiefen...

Am Terminmarkt stürzt der Strompreis weiter ab. Nachdem der Preis für eine Stromlieferung im jeweiligen Folgejahr bereits im September 2015 unter die Marke von 3 Cent getaucht war, durchbricht der Jahresfuture 2017 im Januar nun auch die Marke von 2,5 Cent deutlich. Im Januar 2015 notiert der mittlere Terminmarktpreis für Grundlaststrom zur Lieferung im Jahr 2017 bei 2,43 Cent die kWh, 9,3 Prozent weniger als im Vormonat (Dezember 2015: 2,68 Cent/kWh; Strom zur Lieferung im Jahr 2016). Im Vergleich zum Vorjahr fällt der Preis sogar um 22 Prozent (Januar 2015: 3,12 Cent/kWh).

An den Strombörsen wird derzeit das Lieferjahr 2019 am günstigen gehandelt. Marktteilnehmer können sich für 2,25 Cent je kWh mit Strom eindecken. Nur etwas teurer ist das Lieferjahr 2018 (2,27 Cent/kWh). Auch die Preise für die weiter in der Zukunft liegenden Lieferperioden bewegen sich auf dem Niveau des Lieferjahres 2018. Mit 2,39 Cent/kWh ist Grundlast-Strom zur Lieferung im Jahr 2022 derzeit der teuerste, während Strom für das Lieferjahr 2017 für 2,36 Cent die kWh zu bekommen ist (Abrechnungspreise vom 29.01.2016).
http://www.iwr.de/news.php?id=30606

Die Endkundenpreise werden maßgeblich durch Europas Strombörsen bestimmt, für Österreich sind dabei die Spotbörsen EPEX SPOT und EXAA und die Leipziger EEX relevant.
https://www.eex.com/en/
http://www.epexspot.com/de/
http://www.exaa.at/de

An der Strombörse wird in der Regel Graustrom, d.h. nicht gekennzeichneter Strom verkauft. Die österreichische EXAA bietet jedoch für ihren GreenPower@EXAA -Strom Herkunftsnachweise für zertifizierten Grünstrom an.

Aktuell ist die Steuer- und Abgabenbelastung auf Strom für Haushaltskunden in kaum einem anderen europäischen Land höher als in Österreich. Sie beträgt hierzulande nach Berechnung der europäischen Statistikbehörde Eurostat 6,6 Cent pro Kilowattstunde und liegt damit bei 28 Prozent des Gesamtpreises. Zusammen mit den Kosten für die Ökostromförderung beträgt die Summe der gesetzlichen Belastungen sogar rund 36 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der Steuersatz in Großbritannien gerade einmal bei fünf Prozent.

Bei den Netto-Haushaltsstrompreisen (Energie und Netz) liegt Österreich mit 13,6 Cent pro Kilowattstunde im Mittelfeld vergleichbarer Länder mit ähnlichem Kaufkraftniveau.
http://oesterreichsenergie.at/daten-fakten/statistik/Strompreis.html

Aus Sicht der zuständigen Kontrollbehörde Energie-Control Austria ist die „Förderung effizienten Verhaltens im Sinne des volkswirtschaftlichen Optimums“ so etwas wie der Grundgedanke der Regulierung des Strommarktes in Österreich. – Etwas pragmatischer ausgedrückt: Aus Sicht von E-Control soll Strom so günstig als möglich verkauft werden, und zwar an Endkonsumenten und Großkunden.
http://oesterreichsenergie.at/energiepolitik/einfuehrunggrundlagen-netze/ziele-der-regulierung-in-oesterreich.html

Strompreisvergleich auf
https://durchblicker.at/strom

Donnerstag, 21. Januar 2016

Verwalter im Spannungsfeld der Gebäudeversicherung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

In der Gebäudesparte wird nichts mehr verdient, klagen die Gesellschaften, weil die Schadenskosten – besonders im Bereich Leitungs- und Abwasser sowie Elementar (Starkregen, Sturm, Hagel) weitaus höher als die Prämieneinnahmen sind.

Die Folgen sind:
• Jeder Vertrag wird von der Versicherungsgesellschaft analysiert
• Änderungskündigungen mit verbundenen Prämienerhöhungen
• SB-Vereinbarungen(Selbstbehalt)
• Vertragskündigungen

Hiervon sind am meisten die Wohnungseigentümergemeinschaften betroffen, weil hieraus kein Kompositgeschäft, also ein Ausgleich durch andere Versicherungssparten … des Versicherungsnehmers möglich ist.

Durch die entsprechende unkorrekte Schilderung, einen solchen Schaden als Versicherungsfall darzustellen, der allzu oft auch von den Versicherern in der Vergangenheit übernommen wurde, ist es dazugekommen, dass Schäden beglichen wurden, die bei genauerem Betrachten gar nicht den Versicherer zur Zahlung verpflichtet hätte.

Der Verwalter ist gefragt! Was kann er tun?
• Analyse der Schadensverläufe der letzten 5-10 Jahre zur Vorbereitung der Gespräche mit den Eigentümern und dem Versicherer
• Gebäudewerterhöhungen feststellen
• Schwerpunkte festmachen (Schadensart)
• Sanierungsmöglichkeiten eruieren und Eigentümern vorschlagen
• Gespräche mit dem Versicherer führen

Schadensprävention durch den Verwalter
• Dachkontrollen …
• Regelmäßige Kontrolle aller gefährdeten Teile des Gebäudes gegen Sturmschäden
• Reinigen von Abwasserrohren
• Kontrolle der wasserführenden Leitungen
• Kamerabefahrung der Abwasserrohre außerhalb des Gebäudes
• Gefahr von Rückstau durch Leitungsbruch verhindern

Zum Nachweis einer Rücknahme der Forderungen des Versicherers reichen durchaus die positiven Beschlüsse über entsprechende Sanierungen aus.

Gerade diese Umsetzung macht es dem Verwalter in der Eigentümergemeinschaft so schwer mit dem Thema Schadensquote und Versicherung umzugehen. Das verlangt Wissen, Fingerspitzengefühl und Überzeugungskraft.

Wohl denen, die sich aufgrund einer sinnvollen, vorausschauenden Instandhaltung vor solchen Bedingungen schützen können. Hierzu ist ein umsichtiger und überzeugungsfähiger Verwalter gefragt.

http://www.pantaenius.eu/fileadmin/user_upload/documents/biz/immobilienwirtschaft/vortraege_131114/Spannungsfeld_der_Gebaeudeversicherung_-_Wie_geht_der_Verwalter_mit_schwierigen_Risiken_um.pdf

In der Buchhaltung finden sich die Versicherungsschäden auf Aufwandskonten, die nach Zahlung der Versicherung durch Buchung auf ein Ertragskonto gewinnneutral gestellt werden.
http://lexwiki.de/faq/finanz-buchfuehrung/versicherungsentschaedigung/
http://www.rechnungswesen-portal.de/Fachinfo/Umsatzsteuer/Unfallschaden-Schadensersatz-buchen.html

Einer Pressemitteilung zufolge könnte sich die Gebäudeversicherung in Deutschland im vergangenen Jahr leicht erholt haben.
http://www.live-pr.com/geb-udeversicherung-wird-zunehmend-rentabler-r1050612966.htm

Warten wir auf die Zahlen des österreichischen Versicherungsverbandes...
http://www.vvo.at/vvo/vvo.nsf/sysUNID/FD13CF91FD0DA2DFC1257DEF00385ED9

Donnerstag, 17. September 2015

Betriebskosten Teil 6

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Gemeinschaftsanlagen

Dazu zählen z. B. Waschküche, Sauna, Solarium. Bei manchen Wohnanlagen werden diese Kosten gesondert erfasst, da nur dann eine zumindest erzielbare kostenneutrale Gegenüberstellung zu den Einnahmen möglich ist.

Kontrolliert werden sollte immer, ob die für die Gemeinschaftsanlagen erzielten Einnahmen die Ausgaben für Strom, Wasser, Heizung sowie Reinigung und Reparaturen decken. Wird eine Kostendeckung nicht erreicht, ist eine Anpassung der Gebühren zu empfehlen.

Heizung und Warmwasser

Das Heizkostenabrechnungsgesetz ist die rechtliche Grundlage für die Abrechnung von gemeinschaftlichen Anlagenkosten. Sie schreibt vor, dass die Aufwendungen zum Teil verbrauchsunabhängig und zum anderen Teil verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Zu empfehlen ist, dass der verbrauchsunabhängig umzulegende Kostenanteil nach beheizbaren Nutzflächen berechnet wird. Die Berücksichtigung bzw. Nicht-Berücksichtigung von <i>(verbauten) Balkon- und Terrassenflächen gibt häufig Anlass zum Streit. Grundsätzlich gelten aber auch hier eventuelle Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung, solange diese nicht durch Vereinbarung verändert wurden.

Heizkostenabrechnungsgesetz:
§ 9. (1) Wird von einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage Wärme sowohl für die Heizung als auch für Warmwasser bereitgestellt, so hat der Wärmeabgeber die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß dem Wärmeverbrauch für die Heizung einerseits und für das Warmwasser andererseits zu trennen. Diese Trennung hat nach den Ergebnissen der Erfassung (Messung) des jeweiligen Wärmeteilverbrauchs durch dem Stand der Technik entsprechende Vorrichtungen oder, wenn dies nicht möglich ist, durch Ermittlung nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu erfolgen.
(2) Ist weder eine Erfassung (Messung) noch eine Ermittlung nach Abs. 1 möglich, so sind von den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten mindestens 60 vH und höchstens 80 vH der Heizung und der jeweilige Rest (also höchstens 40 vH und mindestens 20 vH) dem Warmwasser zuzuordnen.
§ 10. (1) Von den Kosten für Heizung oder den nach § 9 ermittelten Kostenanteilen für Heizung und Warmwasser hat der Wärmeabgeber mindestens 55 vH und höchstens 75 vH der Energiekosten nach den Verbrauchsanteilen und den jeweiligen Rest nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.
(2) Sieht der Wärmelieferungsvertrag in den Fällen der Versorgung nach § 4 Abs. 2 eine Trennung des Preises in einen verbrauchsabhängigen Anteil (Arbeitspreis) und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (Grundpreis, Meßpreis) vor, so ist der verbrauchsabhängige Anteil (Arbeitspreis) zu mindestens 55 vH nach den Verbrauchsanteilen, ein allenfalls verbleibender Rest nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.
§ 12. Die nicht verbrauchsabhängig aufzuteilenden Energiekosten und die sonstigen Kosten des Betriebes sowie ein verbrauchsunabhängiger Anteil im Sinn des § 10 Abs. 2 (Grundpreis, Meßpreis) sind nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche der mit Wärme - sei es Heizung oder Warmwasser - versorgten Nutzungsobjekte aufzuteilen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10007277

Die Kaltverdunstung wird bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip durch eine Überfüllung des Röhrchens ausgeglichen und soll auch bei sonnseitig gelegenen Wohnungen "gering" sein. Der Vorteil der elektronischen Heizkostenverteiler ist, dass sie erst bei Temperaturen über 30 ° C zu zählen beginnen und infolgedessen der Anzeigefortschritt in heißen Sommern ebenfalls "gering" ist.
http://www.bfw-online.de/informationen/kaltverdunstung.html

Wärmeklau bezeichnet die Wärmeübertragung aus dem Gebäude und von einer Wohnung zur anderen über Wände, Decke und Boden. Das hat natürlich Einfluss auf die Höhe der Heizkosten und wird hauptsächlich durch das nachbarliche Heizverhalten, die Wärmeleitung des Baustoffs und die Wärmedämmung der Gebäudehülle beeinflusst. Weniger Heizwärme aufzubringen haben die stockwerkmittigen Wohnungen, wenn sich gleichbeheizte Räume darüber und darunter befinden. Die an die nicht beheizte Umgebung angrenzenden Wohnungen zahlen die Wärmeabgabe an die Umgebung. Das versucht das Heizkostenabrechnungsgesetz durch die Aufteilung der Kosten auf Verbrauch und m² auszugleichen. Daher zahlen auch unbeheizte Wohnungen ihren Anteil an Heizkosten.
http://de.pluspedia.org/wiki/W%C3%A4rmeklau

Da Heizungs-/Warmwasserkosten - üblicherweise - der höchste Wert der Betriebskosten sind, lohnen sich hier Kontrollen und Einsparungen besonders.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Mittwoch, 16. September 2015

Betriebskosten Teil 5

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Bankspesen/KESt/Zinsertrag

Bankspesen und Kapitalertragssteuer (KESt) sind eine von der Größe her unbedeutende Position, da sie sich speziell in Großanlagen nahezu gegen Null bewegt, anders jedoch bei Darlehen oder Kontokorrentkrediten.

Der Kontokorrentkredit wird umgangssprachlich als „Überziehungsrahmen“ bezeichnet. Er ist die auf einem Girokonto vom Kreditinstitut eingeräumte und limitierte Überziehungsmöglichkeit zur Überbrückung von kurzfristigen Liquiditätsengpässen.

Die Überziehungsmöglichkeit kann jederzeit unangekündigt in Anspruch genommen werden. Aufgrund dieser hohen Flexibilität für den Kreditnehmer, schrecken die Banken nicht davor zurück, hohe Kreditzinsen zu berechnen, die bei vielen Geldinstituten auch noch monatlich fällig werden. Hieraus kann sich ein Zinseszinseffekt ergeben, der die Gesamtkosten zusätzlich in die Höhe treibt.

Am Markt sind deutlich kundenfreundlichere Lösungen erhältlich. Eine der einfachsten Lösungen besteht darin, über Ratenkredite zu finanzieren, da die Zinssätze deutlich niedriger liegen. In Abhängigkeit vom gewählten Kredit ist es möglich, eine Zinssenkung von etwa 50 - 65 % zu erreichen.
http://www.kreditrechner-kostenlos.at/kontokorrentkredit/

Unter Zinsertrag finden sich die von Lieferanten gewährten Skonti (Preisnachlässe), Zinserträge der Bankkonten sowie die Zinserträge aus den Klagen der Zahlungsrückstände von EigentümerInnen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen.

Reparaturfonds

Die Zuführung zu den Reparaturrücklagen ist eine Vorsorgeleistung und sollte zur Deckung von längeren als in einjährigen Abständen wiederkehrenden Kosten verwendet werden. Um zu vermeiden, dass größere oder unvorhergesehene Investitionen einzelne Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis bringen, wird im Gesetz verlangt, dass eine “angemessene Rücklage” anzusparen ist.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 31. (1) Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.
(2) Die Rücklage ist für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

Die Höhe der erforderlichen Zuführung wird von Fachleuten und Eigentümern seit Jahren unterschiedlich beurteilt und ist häufig ein strittiges Thema.

Als Maßstab für die Höhe der Beiträge werden häufig die Richtwerte der für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen genannt. Diese Werte sind in der “Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)“ wie folgt je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt:

für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html

Als weitere Möglichkeit wird die sog. Peterssche Formel genannt. Sie basiert auf einer Bestandsdauer der Immobilie von 80 Jahren. Der Instandhaltungsbedarf wird mit dem 1,5fachen Wert der Herstellkosten der Immobilie angesetzt. Der Gemeinschaftsanteil daran wiederum mit nur 65 – 70 %.
https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

Der “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V” empfiehlt derartige einfache und pauschalierte Ansätze nicht, da jede Immobilie und die Eigentümerstruktur differenziertere Lösungen des Problems “Instandhaltungsrücklage” bedarf. Ausgangsbasis ist zunächst eine Bestandsaufnahme (Baujahr, Bauqualität, der derzeitige Instandhaltungszustand sowie der sich daraus ergebende Zeitintervall für die voraussichtlich erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen), aus der sich dann ein langfristiger Finanzbedarf ermittelt.

Aus dieser langfristigen, bereits sehr individuellen Planung entwickelt sich ein weiterer Planungszeitrahmen, z. B. über 5 Jahre, der die in diesem Zeitraum anfallenden bekannten Instandhaltungen umfasst. Aus diesem voraussehbaren und eventuell von den Eigentümern zusätzlich gewünschten Veränderungen wird die dafür erforderliche Rücklagenbildung ermittelt und der Wohngemeinschaft vor der erforderlichen Beschlussfassung erläutert.

Für unvorhersehbare Instandhaltungen wird eine zusätzliche Vorsorge addiert oder was häufig der Mehrheit der Eigentümer besser entspricht, Sonderumlagen für den speziellen Fall beschlossen. Von zu hoher Rücklagenbildung ist abzuraten, da sie häufig zur schnellen und nicht unbedingt erforderlichen Ausgabe verführt. Sinnvoller erscheinen von Fall zu Fall Sonderumlagen, um deren sachliche Notwendigkeit und Höhe ausführlich diskutiert werden sollte.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Rückstellung für Abfertigung

Mit dem neuen Abfertigungsrecht haben alle Arbeitnehmer, die ab 1. Jänner 2003 in ein neues Dienstverhältnis eingetreten sind, Anspruch auf die Abfertigung neu.

Die Abfertigung neu lagert die Abfertigung in Abfertigungskassen (= Betriebliche Vorsorgekassen) aus. Ab dem 2. Monat des Arbeitsverhältnisses muss der/die Arbeitgeber/-in monatlich 1,53 % des Bruttoentgelts (auch von Urlaubs- und Weihnachtsgeld) mit dem Sozialversicherungsbeitrag an die Krankenkasse zahlen.

Das heißt, der Dienstgeber wie z. B. die WEG muss für Arbeitnehmer wie z. B. Hausbetreuer, die unter die Abfertigung neu fallen, keine Rückstellung mehr bilden.
http://www.arbeiterkammer.at/beratung/arbeitundrecht/abfertigung/Abfertigung_neu.html

Dienstag, 15. September 2015

Betriebskosten Teil 4

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Winterdienst

Die Räumverpflichtung besteht völlig unabhängig von der Jahreszeit, also immer bei Schnee und Eis. Laut Straßenverkehrsordnung muss zwischen 6 und 22 Uhr geräumt und gestreut sein. Laut Zivilrecht gibt es keine zeitliche Einschränkung, es gilt das Zumutbarkeitsprinzip.

Verkehrsflächen innerhalb der Liegenschaft sind ebenso zu räumen und zu streuen, wobei hier die Haftung nicht auf der StVO beruht, sondern auf der zivilrechtlichen Wegehalterhaftung nach § 1319 a ABGB, weiters gilt die Erfüllungsgehilfenhaftung nach § 1315 ABGB . Im Wesentlichen wird man sich jedoch auch hier analog an die Regelungen der StVO halten können....

Die Haftung für die ordnungsgemäße Räumung und Streuung haben die EigentümerInnen des Grundstückes, im Falle eines Mehrparteienhauses die Eigentumsgemeinschaft. Es besteht die Möglichkeit, mit der Beauftragung die Haftung an ein befugtes und geeignetes Unternehmen zu überbinden. Die Anstellung eines Beschäftigten befreit die Eigentumsgemeinschaft im Gegensatz dazu nicht (zur Gänze) von der Haftung.
http://www.we-tirol.at/media/objektmanagement/Wohntipps/Winterdienst.pdf

Straßenverkehrsordnung (StVO):
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011336

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB):
https://www.jusline.at/Allgemeines_Buergerliches_Gesetzbuch_(ABGB)_Langversion.html

Die Wintersaison verläuft üblicherweise von November bis Mitte April. Eine Saisonverlängerung von Oktober bis Ende April wird für den Westen Österreichs empfohlen. Manche Schneeräumungsfirmen bieten nachträglich Gutschriften an, wenn die Zahl der Einsatztage gering war.
http://www.attensam.at/leistungen/winterservice/

Auch im Bereich des Winterdienstes empfiehlt sich ein genauer Kostenvergleich der Firmen.

Sonstige Betriebskosten (Instandhaltung)

Hier werden alle Aufwendungen für die Werterhaltung, also von der Kleinreparatur bis zur großen Instandhaltung abgerechnet.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (4) Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

In diesem Bereich werden üblicherweise hohe Geldbeträge ausgegeben, sodass aus diesem Grunde allein Kontrollen schon zweckmäßig sind. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören z.B. bei größeren Handwerkerarbeiten Ausschreibungen. Es besteht grundsätzlich das Recht zur Einsichtnahme in alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft - also auch in Ausschreibungen und Endrechnungen. Grundsätzlich sollten vor Beschlussfassung die Ausschreibungsangebote von geeigneten Fachleuten ausreichend gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot und eventuelle Ausführungs-Varianten geprüft worden sein.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sog. Gutachter nach der Erstellung ihres Gutachtens von der Verwaltung als Auftragsnehmer für Arbeiten vorgeschlagen werden, die sich aus dem Gutachten ergeben haben.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Liftkosten

Teilweise werden von den Verwaltern Verträge für die Wartung abgeschlossen, die auch übliche kleinere Reparaturen beinhalten, während bei anderen Abrechnungen Aufwendungen für Reparaturen gesondert ausgewiesen werden.

Ferner sind die Größe und das Alter, die Anzahl der Aufzüge je Wohnanlage und die erzielten Kostenkonditionen zu berücksichtigen.

Steiermärkisches Aufzugsgesetz:
§12 (1) Die Betreuung des Aufzugs muss von geprüften Aufzugswärtern übernommen werden. Die Aufzugswärter haben die Betriebs- und Wartungsanleitungen einzuhalten.
(3) Ist der Aufzugswärter, solange der Aufzug zur Benützung bereitsteht, nicht leicht erreichbar und verfügbar, können zum Befreien eingeschlossener Personen aus dem Aufzug auch andere geprüfte Personen herangezogen werden. ...
§ 13 (1) Der Aufzugseigentümer kann schriftlich ein Unternehmen mit der Betreuung des Aufzugs beauftragen,... Bei Personenaufzügen ist überdies erforderlich, dass das Unternehmen über eine technische Überwachungszentrale verfügt, an die der Aufzug über ein Leitsystem für Fernnotrufe angeschlossen sein muss.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrStmk&Gesetzesnummer=20000916

Hebeanlagen-Betriebsverordnung (HBV):
§ 16. (1) Bei Umbauten und Modernisierungen von Hebeanlagen, die vor Inkrafttreten der MSV, BGBl. Nr. 306/1994, oder der ASV 1996, in Verkehr gebracht und/oder in Betrieb genommen worden und daher nicht mit einer CE-Kennzeichnung versehen sind, ist eine Verbesserung der Sicherheit, insbesondere durch Einbau von Sicherheitsbauteilen entsprechend der MSV 2010 (bis zu deren Inkrafttreten der MSV, BGBl. Nr. 306/1994) bzw. der ASV 2008 (gegebenenfalls auch ASV 1996) sicherzustellen.
§ 21. (1) ... Die Prüfstelle für Aufzüge hat einen Prüfbericht zu erstellen und darin insbesondere die Abweichungen zu den grundlegenden Sicherheits- und Gesundheitsanforderungen und die damit verbundenen Risikostufen (Niedrig – Mittel – Hoch) aufzulisten, Vorschläge über Abhilfemaßnahmen aufzunehmen sowie die Fristen zu deren Durchführung festzulegen. Der Prüfbericht ist dem Betreiber nachweislich auszuhändigen und im Aufzugsbuch zu hinterlegen...
Der Betreiber hat auf Grundlage des Prüfberichts die geeigneten Abhilfemaßnahmen innerhalb eines den Maßnahmen entsprechenden und im Prüfbericht angeführten Zeitrahmens, jedenfalls aber innerhalb von sechs Monaten nach Aushändigung des Prüfberichts, zu planen und die Inspektionsstelle über den Prüfbericht, die Planungsvorschau und die Planungsunterlagen nachweislich zu informieren.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20006349

Aufzüge des Baujahres 1977 – 1983 müssen spätestens Ende 2019 den sicherheitstechnischen Vorschriften entsprechen.
http://www.tuev.at/start/download/Dokumente/AT/HBV-Infoblatt.pdf?disposition=inline

Bei den in der Regel hohen Kosten für Aufzugsanlagen sind Überprüfungen der Kostenstruktur sowie eventuelle Gegenangebote zu empfehlen.

Montag, 14. September 2015

Betriebskosten Teil 3

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Versicherung

Als üblich und unbedingt erforderlich gelten die Haus- und Grundbesitzhaftpflicht- (Schutz bei Schadensersatzansprüchen, Bauherrenhaftpflicht) und die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Glasbruch, Hagel, Leitungswasser, Einbruch/Diebstahl).

Welche Versicherungen erforderlich sind, ergibt sich aus den speziellen Bedürfnissen oder Zweckmäßigkeiten. Die Versicherung von Gegenständen in der Wohnung ist immer Sache des einzelnen Wohnungseigentümers (Haushalt-Versicherung).

Bei der Wahl der richtigen Gebäudeversicherung sollte man darauf achten, dass die Versicherungssumme hoch genug gewählt wird. Sie sollte dem Neubauwert des Gebäudes entsprechen, sodass sie theoretisch ausreicht, das Gebäude komplett wieder aufzubauen. Weil dieser Preis – gemessen an aktuellen Baupreisen – schwanken kann, empfiehlt es sich, die Versicherungssumme in regelmäßigen Abständen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Der Kostenbereich Versicherung weist erhebliche Kostenunterschiede auf, sodass grundsätzlich Kontrollbedarf erforderlich ist. Es kann sowohl – für den Schadensfall ungünstige - Unterversicherung vorliegen, aber auch überflüssige Überversicherung. Die Prämien differieren vielfach bei den Versicherungsunternehmen erheblich und unterliegen häufigen Veränderungen im Marktangebot je nach Interessenlage der Versicherer.

Versicherungsvergleich: https://durchblicker.at/gebaeudeversicherung-rechner

Eine Überprüfung der Leistung und des Preises der Versicherung in gewissen Abständen ist empfehlenswert.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Zu beachten ist ferner, dass eine konstant hohe Schadensquote, die sich zwangsläufig bei sanierungsbedürftigen Altbauten ergibt, eine Prämienerhöhung bzw. im schlimmsten Fall eine Kündigung des Vertrages durch das Versicherungsunternehmen nach sich zieht. Sind z. B. Rohrverstopfungen im Bereich Leitungswasserschaden mitversichert, können auch die BewohnerInnen selbst viel zu einer Verringerung der Schadensquote beitragen.

Für eine mehrjährige Vertragsbindung (z. B. 10 Jahre) erhalten Kunden/-innen oft einen Nachlass (Dauerrabatt) auf die jährliche Prämie (z. B. 20 %). Das Gesetz gibt Konsumenten/-innen aber die Möglichkeit, die Versicherung schon nach Ablauf von drei Jahren aufzukündigen. Wer dieses besondere Kündigungsrecht nutzt, wird allerdings von der Versicherung zur Kasse gebeten (Dauerrabatt-Rückforderung). Nach dem Urteil des OGH vom 21.4.2010 (7 Ob 266/09g) ist aber die Grundlage für die Dauerrabattnachverrechnung ersatzlos weggefallen. Auch eine einseitige Vertragsergänzung ist nach einem weiteren Urteil des OGH vom 19.3.2014 (7 Ob 11/14i) nicht zulässig.
https://verbraucherrecht.at/cms/index.php?id=854

Reinigung

Auf Arbeitsverhältnisse zur Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Häusern ist das Hausbesorgergesetz nur dann anzuwenden, wenn diese bis zum 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden. Solche Arbeitnehmer/innen bezeichnet man als Hausbesorger/innen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008251
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_325/BGBLA_2014_II_325.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_326/BGBLA_2014_II_326.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_286/BGBLA_2014_II_286.html

Wurde das Arbeitsverhältnis nach dem 30. Juni 2000 neu abgeschlossen, kommt allgemeines Arbeitsrecht zur Anwendung. In diesem Fall spricht man von Hausbetreuer/innen.

Das Arbeitsrecht der Hausbesorger/innen und Hausbetreuer/innen unterscheidet sich in zahlreichen Punkten wie z. B.: Für Hausbetreuer/innen muss der Umfang der Arbeiten genau festgelegt und nach dem Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen abgegolten werden, jedoch muss auch bei Dienstverhinderung der Hausbetreuer/innen der Dienstgeber für die Kosten der Vertretung aufkommen. Den Hausbetreuer/innen steht aber keine Dienstwohnung zu.
http://www.sozialministerium.at/site/Arbeit/Arbeitsrecht/Hausbetreuer_Hausbesorger/

Der Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) entstehen pro Dienstnehmer (DN) folgende Personalkosten:
14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme).

Kosteneinsparungen sind durch den Einsatz von Reinigungsfirmen oder eines Hausbetreuers, der von einer externen Reinigungsfirma bereitgestellt wird, möglich.

Sonntag, 13. September 2015

Betriebskosten Teil 2

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Strom allgemein

In dieser Position sind je nach Art der Wohnanlage zusätzlich zur Hausbeleuchtung auch der Strombedarf für Aufzüge, Waschküche, Sauna, Gartengeräte usw. enthalten.

Seit 2001 ist der heimische Strommarkt liberalisiert. Der zuständige Netzbetreiber wird durch Wohnsitz bzw. Standort festgelegt und sorgt für die Stromversorgung in seinem Gebiet. Die benötigte elektrische Energie kann von einem Energielieferanten freier Wahl bezogen werden.

Der (Gesamt)Strompreis besteht aus 3 Komponenten: Netzpreis, Energiepreis sowie gesetzliche Abgaben und Zuschläge (z. B. Elektrizitätsabgabe des Bundes, Gebrauchsabgaben der Länder, Zuschläge für erneuerbare Energieträger etc.). Darauf wird die 20%-ige Umsatzsteuer aufgeschlagen.

In Wohnungseigentumsgemeinschaften kommt es immer wieder zu Zwistigkeiten, wenn einzelne EigentümerInnen auf Kosten der Allgemeinheit private, elektrische Geräte z. B.in Kellerabteilen oder Garagen betreiben. Diese Geräte sollten entweder an den privaten Stromkreis angeschlossen oder ein Pauschalbetrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt werden.

Stromvergleich-Rechner: https://durchblicker.at/strom-uebersicht

Angesichts der preislichen Unterschiede und der Höhe des Stromverbrauchs können beachtliche Einsparungen erzielt werden.

Verwaltungshonorar

In Eigentumswohnungshäusern, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Verwaltungskosten vor.

Wird die Verwaltung von einer gewerblichen Immobilienverwaltung besorgt, so unterliegt deren Honorar keiner gesetzlichen Begrenzung. Die von der Bundesinnung der Immobilientreuhänder Österreichs herausgegebenen Honorarsätze wurden im Jahr 2005 widerrufen.
http://www.dr-wimmer-hausverwaltung.at/downloads/Honorar_Verbandsempfehlungen_samt_deren_Widerruf.pdf

Verwalterhonorar-Vergleich: http://hausverwaltersuche.at/

Gemäß § 28 (1) WEG obliegt der Mehrheit der WohnungseigentümerInnen die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltervertrags.

„Sinnvoll ist es auf jeden Fall, einen Kandidaten zu wählen, der eine profunde bautechnische und/oder kaufmännische Ausbildung genossen hat, gut kommunizieren kann und im Sinne aller Wohnungseigentümer agiert“, rät Verbraucherschützerin Heinrich. „Verwalter müssen wissen, dass sie keine Gutsherren sind.“ http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-25309/die-rechte-von-eigentuemern-unter-dem-joch-der-eigenen-wohnung-weshalb-an-einem-hausverwalter-kein-weg-vorbeifuehrt_aid_725939.html

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (7) Die dem Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden. Der Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben.

§ 21. (1) Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

In diesem Bereich hat die fachliche Kompetenz und das Engagement eines Verwalters Vorrang vor der Höhe des Verwalterhonorars. Ob ein Honorar wirklich vorteilhaft ist, zeigt sich erst an der Leistung des Verwalters und den eventuellen verwaltungstechnischen Fehlern, die ein vielfaches Mehr als die erzielte Kosteneinsparung beim Verwalterhonorar ausmachen können.

http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

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Ulmgasse - 2017/11/14 11:53
Kein Warmwasser unter...
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Wir in der Wohnanlage Ulmgasse haben an die 260 Wohnungen...
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Davon ist die Wohnanlage...
Mieter in Mehrparteien-Häusern können Solarstrom...
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Hausmeisterkosten
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Asbest in der Wohnanlage...
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Der Einstiegspreis für ein "Studio" (30 Quadratmeter)...
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