Dienstag, 15. September 2015

Betriebskosten Teil 4

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Winterdienst

Die Räumverpflichtung besteht völlig unabhängig von der Jahreszeit, also immer bei Schnee und Eis. Laut Straßenverkehrsordnung muss zwischen 6 und 22 Uhr geräumt und gestreut sein. Laut Zivilrecht gibt es keine zeitliche Einschränkung, es gilt das Zumutbarkeitsprinzip.

Verkehrsflächen innerhalb der Liegenschaft sind ebenso zu räumen und zu streuen, wobei hier die Haftung nicht auf der StVO beruht, sondern auf der zivilrechtlichen Wegehalterhaftung nach § 1319 a ABGB, weiters gilt die Erfüllungsgehilfenhaftung nach § 1315 ABGB . Im Wesentlichen wird man sich jedoch auch hier analog an die Regelungen der StVO halten können....

Die Haftung für die ordnungsgemäße Räumung und Streuung haben die EigentümerInnen des Grundstückes, im Falle eines Mehrparteienhauses die Eigentumsgemeinschaft. Es besteht die Möglichkeit, mit der Beauftragung die Haftung an ein befugtes und geeignetes Unternehmen zu überbinden. Die Anstellung eines Beschäftigten befreit die Eigentumsgemeinschaft im Gegensatz dazu nicht (zur Gänze) von der Haftung.
http://www.we-tirol.at/media/objektmanagement/Wohntipps/Winterdienst.pdf

Straßenverkehrsordnung (StVO):
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011336

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB):
https://www.jusline.at/Allgemeines_Buergerliches_Gesetzbuch_(ABGB)_Langversion.html

Die Wintersaison verläuft üblicherweise von November bis Mitte April. Eine Saisonverlängerung von Oktober bis Ende April wird für den Westen Österreichs empfohlen. Manche Schneeräumungsfirmen bieten nachträglich Gutschriften an, wenn die Zahl der Einsatztage gering war.
http://www.attensam.at/leistungen/winterservice/

Auch im Bereich des Winterdienstes empfiehlt sich ein genauer Kostenvergleich der Firmen.

Sonstige Betriebskosten (Instandhaltung)

Hier werden alle Aufwendungen für die Werterhaltung, also von der Kleinreparatur bis zur großen Instandhaltung abgerechnet.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (4) Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

In diesem Bereich werden üblicherweise hohe Geldbeträge ausgegeben, sodass aus diesem Grunde allein Kontrollen schon zweckmäßig sind. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören z.B. bei größeren Handwerkerarbeiten Ausschreibungen. Es besteht grundsätzlich das Recht zur Einsichtnahme in alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft - also auch in Ausschreibungen und Endrechnungen. Grundsätzlich sollten vor Beschlussfassung die Ausschreibungsangebote von geeigneten Fachleuten ausreichend gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot und eventuelle Ausführungs-Varianten geprüft worden sein.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sog. Gutachter nach der Erstellung ihres Gutachtens von der Verwaltung als Auftragsnehmer für Arbeiten vorgeschlagen werden, die sich aus dem Gutachten ergeben haben.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Liftkosten

Teilweise werden von den Verwaltern Verträge für die Wartung abgeschlossen, die auch übliche kleinere Reparaturen beinhalten, während bei anderen Abrechnungen Aufwendungen für Reparaturen gesondert ausgewiesen werden.

Ferner sind die Größe und das Alter, die Anzahl der Aufzüge je Wohnanlage und die erzielten Kostenkonditionen zu berücksichtigen.

Steiermärkisches Aufzugsgesetz:
§12 (1) Die Betreuung des Aufzugs muss von geprüften Aufzugswärtern übernommen werden. Die Aufzugswärter haben die Betriebs- und Wartungsanleitungen einzuhalten.
(3) Ist der Aufzugswärter, solange der Aufzug zur Benützung bereitsteht, nicht leicht erreichbar und verfügbar, können zum Befreien eingeschlossener Personen aus dem Aufzug auch andere geprüfte Personen herangezogen werden. ...
§ 13 (1) Der Aufzugseigentümer kann schriftlich ein Unternehmen mit der Betreuung des Aufzugs beauftragen,... Bei Personenaufzügen ist überdies erforderlich, dass das Unternehmen über eine technische Überwachungszentrale verfügt, an die der Aufzug über ein Leitsystem für Fernnotrufe angeschlossen sein muss.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrStmk&Gesetzesnummer=20000916

Hebeanlagen-Betriebsverordnung (HBV):
§ 16. (1) Bei Umbauten und Modernisierungen von Hebeanlagen, die vor Inkrafttreten der MSV, BGBl. Nr. 306/1994, oder der ASV 1996, in Verkehr gebracht und/oder in Betrieb genommen worden und daher nicht mit einer CE-Kennzeichnung versehen sind, ist eine Verbesserung der Sicherheit, insbesondere durch Einbau von Sicherheitsbauteilen entsprechend der MSV 2010 (bis zu deren Inkrafttreten der MSV, BGBl. Nr. 306/1994) bzw. der ASV 2008 (gegebenenfalls auch ASV 1996) sicherzustellen.
§ 21. (1) ... Die Prüfstelle für Aufzüge hat einen Prüfbericht zu erstellen und darin insbesondere die Abweichungen zu den grundlegenden Sicherheits- und Gesundheitsanforderungen und die damit verbundenen Risikostufen (Niedrig – Mittel – Hoch) aufzulisten, Vorschläge über Abhilfemaßnahmen aufzunehmen sowie die Fristen zu deren Durchführung festzulegen. Der Prüfbericht ist dem Betreiber nachweislich auszuhändigen und im Aufzugsbuch zu hinterlegen...
Der Betreiber hat auf Grundlage des Prüfberichts die geeigneten Abhilfemaßnahmen innerhalb eines den Maßnahmen entsprechenden und im Prüfbericht angeführten Zeitrahmens, jedenfalls aber innerhalb von sechs Monaten nach Aushändigung des Prüfberichts, zu planen und die Inspektionsstelle über den Prüfbericht, die Planungsvorschau und die Planungsunterlagen nachweislich zu informieren.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20006349

Aufzüge des Baujahres 1977 – 1983 müssen spätestens Ende 2019 den sicherheitstechnischen Vorschriften entsprechen.
http://www.tuev.at/start/download/Dokumente/AT/HBV-Infoblatt.pdf?disposition=inline

Bei den in der Regel hohen Kosten für Aufzugsanlagen sind Überprüfungen der Kostenstruktur sowie eventuelle Gegenangebote zu empfehlen.

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