Barbara Walzl-Sirk (Mieterschutzverband) gibt Auskunft:

In unserem Haus gibt es ein Schwarzes Brett, auf dem auch private Infos hängen – zum Beispiel, dass jemand seinen Parkplatz vermieten möchte. Ein Eigentümer meint, der Platz ist nur für Infos der Verwaltung und entfernt die Zettel ständig. Dürfen wir solche Sachen aufhängen oder nicht?

Grundsätzlich dient das sogenannte Schwarze Brett dazu, den Wohnungseigentümern Informationen zu übermitteln. Ich führe hier nur den Aushang der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer als Beispiel an. … Ich sehe im gelegentlichen Anschlag allgemeiner Infos, wie der Vermietung eines hausinternen Parkplatzes, am schwarzen Brett kein Problem. Schwierig kann es aber werden, wenn man Informationen der Hausverwaltung durch den Wildwuchs anderer Informationen nicht mehr wahrnehmen kann. Ich rate Ihnen, dies in einer der nächsten Eigentümerversammlungen zur Sprache zu bringen. Bitte schauen Sie auch, ob es in der Hausordnung allenfalls diesbezüglich schon Regelungen gibt.

https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/was-darf-man-ans-schwarze-brett-haengen/103.251.664
Eine Person in der Ulmgasse hat anscheinend auch ein „Problem“ mit Anschlägen an der Pinwand, die die Miteigentümer/innen darüber informieren, auf welchen Websites sie Neuigkeiten über die Wohnanlage Ulmgasse erfahren….

Die Glaskästen im Foyer der Häuser werden ja exklusiv von der Hausverwaltung genutzt…

Anbot:

Reinigung:
Für die 4 Wohnblöcke mit je 7 Stockwerken und einem Stiegenhaus ohne Tiefkeller
Stiegenhäuser: Böden 2 x je Woche Moppen/Wischen; Geländer, Fensterbänke 1 x je Woche
Gänge: Böden 2 x je Woche: Moppen/Wischen; Feuerlöscher u. ä. 1 x je Monat Waschraum und WC (1 je Block): 1 x je Woche (Unterhaltsreinigung Böden und Oberflächen)
Kellerräume: 1 x im Monat (Böden)
Fenster: 2 x im Jahr (vorbehaltlich Zugängigkeit)

Gartenpflege:
Für die gesamte Grünfläche des Areals Ulmgasse 14
Rasenmähen (je nach Wuchsstärke 14 bis 21 tätig)
Hecken und Strauchschnitt
Baumschnitt (ausgenommen Beurteilung des Baumbestandes)
Entsorgung des Grünschnitts
Pflege der Rabatte
Laubentsorgung (Herbst)

Parkplätze:
Kehren / Gebläse bei Bedarf
Schneeentfernung ohne Materialentsorgung/Haftungsübernahme

Pauschalpreis Gesamtpaket je Jahr: 67.914 Euro

Dieses Angebot einer Grazer Reinigungsfirma an den Verein Ulmgasse ist zwar aus dem Jahr 2009, aber selbst wenn man eine 50%ige (!) Kostensteigerung hinzuzählt, könnte die Wohnanlage mit einer Reinigungsfirma die Reinigungskosten auf die HÄLFTE reduzieren!

Ja aber sicher nicht in der Ulmgasse, das ist nicht die Philosophie der HV und einigen älteren, dass die Eigentümer alles erfahren sollen!

https://de.wiktionary.org/wiki/Philosophie

Dank aber auch an diesen Leuten, den "Zu viel Wissen macht Kopfweh"

In diesem Sinne, auf ein neues - altes 2017 :-)

Bisher lief die Kommunikation zwischen Mieter bzw. Wohnungseigentümer und Hausverwaltung eher mühsam über Aushänge am Schwarzen Brett oder eben herkömmlich via Brief und Telefon.
Das will die AREV Immobilien GmbH mit Standorten in Linz, Ried im Innkreis, Wels und Salzburg jetzt ändern. In Kooperation mit dem Wohn-App-Spezialisten Casavi bietet AREV als erstes Unternehmen in Oberösterreich ab sofort Bewohnern ein ausgereiftes Informations- und Serviceportal für die Kommunikation im Haus. "Das schwarze Brett im Hausgang ist damit online verfügbar", sagt AREV-Geschäftsführer Gerald Hommer im Gespräch mit den OÖNachrichten.
…
Das Angebot gehe aber weit darüber hinaus, was bisher über das Schwarze Brett möglich war, so Hommer. Im Endausbau soll diese App ein umfassendes Informations- und Kommunikationswerkzeug werden.
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Zusätzlich stehen dort aber auch Dokumente zur Verfügung, etwa der Energieausweis, die Hausordnung und die Betriebskostenabrechnung. … Von der Suche nach einem Babysitter bis hin zur Vermietung eines Garagenstellplatzes sei vieles denkbar.
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Darüber hinaus sollen künftig auch externe Dienstleister über die Plattform abgerufen werden können. Braucht ein Mieter etwa einen Handwerker, dann findet er welche über die App, mit denen die AREV zusammenarbeitet.
Natürlich werde man die Mieter bzw. Wohnungseigentümer nicht dazu zwingen, die App zu nützen. Es werde auch weiterhin auf dem herkömmlichen Weg kommuniziert werden, also mit Aushängen oder Briefen. Erfahrungen aus Deutschland zeigten aber, dass bis zu 80 Prozent der Bewohner diese Form der Kommunikation gerne nützen.
…
http://www.nachrichten.at/anzeigen/immobilien/art147,2411244

Erinnerungen aus einer Zeit mit Hoffnung auf eine bessere Zeit!

Sehr geehrte Eigentümer und Eigentümerinnen!

Es liegt nun die Entscheidung des BG Graz-West vor, wonach wegen des niedrigen Verwalterhonorars und der geleisteten Unterschriften, die Klagenfurter Firma OGRIS mit der vorläufigen Verwaltung beauftragt ist.

Einsprüche können innerhalb 4 Wochen ab Aushang beim BG Graz –West von jeden Eigentümer eingebracht werden.

Damit ist die Verantwortlichkeit zunächst einmal geklärt.

Ferner ist dafür zu sorgen, dass zum richtigen Zeitpunkt die endgültige Hausverwaltung mittels Mehrheitsbeschluss eingesetzt wird.

Festzuhalten ist auch, dass bei der Errichtung des zukünftigen Verwaltervertrages der von uns ausgehandelte und von der Firma FRIPAL unterzeichnete Vorschlag auch von OGRIS zu berücksichtigen sein wird.

Außerdem ist die Firma OGRIS an ein schriftliches Arbeitsübereinkommen gebunden, das vom Gericht protokolliert wird.

Der Verein wird darauf achten, dass diese Vereinbarungen zum Wohl der Eigentümergemeinschaft in der Praxis auch eingehalten werden.

Für die Unterstützung unserer Bemühungen danken wir allen Beteiligten.

Mit der Bitte um weitere gute Zusammenarbeit,

für den Verein

Stefan Hammer Obmann und Hans L. Stellvertreter

15.März 2010Die Bewohner der Wohnanlage werden selbst beurteilen können, was die Versprechungen des Herrn Hans L. wert waren… Dieser war federführend bei der Vertragserstellung mit der Hausverwaltung OGRIS. Der damalige Obmann des Vereins, Stefan H., wurde bei der Vertragserstellung mit der Hausverwaltung OGRIS nicht mehr einbezogen! Dass dieser Vertrag keinerlei Ähnlichkeiten mit dem von der Arbeiterkammer und dem Obmann des Vereins ausgearbeiteten Vertrag hat, werden die Eigentümer auch bereits festgestellt haben! Dem Tiger AK-FRIPAL-Hausverwaltervertrag wurden leider mit Unterstützung des Zahnarztes Hans L. die Zähne gezogen!!

Eine unbegründete (fortgesetzte) Weigerung geht in die Richtung einer groben Pflichtverletzung iSd § 21 Abs 3 WEG, die eine sofortige (gerichtliche) Kündigung rechtfertigt. Aus § 20 Abs 7 WEG, wonach die dem Verwalter nach den §§ 1002–1044 ABGB auferlegten Verbindlichkeiten weder aufgehoben noch beschränkt werden können, wird abgeleitet, dass die Regelungen des Bevollmächtigungsvertrags im ABGB zugunsten der Wohnungseigentümer zwingenden Charakter haben…

Wenn eine Verwaltung bei einer "Konto-Einschau" Frage nicht reagiert, sollten schon die Alarmglocken bei den Eigentümern läuten!! Ich würde die Hausverwaltung nochmals anschreiben mit gleichzeitiger Warnung, dass Ihr sonst die Kündigungsklage einreicht! Wartet nicht zu lange, sonst könnt Ihr am Ende blöd da stehen.......

Keine Kontoeinsicht, keine Einsicht in den Arbeitsvertrag des neuen Hausbesorgers, obwohl es ein Vertrag ist, der den Eigentümern rund 70.000,-- Euro im Jahr kostet, kein Lohnschema, aus dem die hohe Entlohnung ersichtlich ist... Die Liste der berechtigten Forderungen ist lang, hätten die Bewohner den von mir mit Unterstützung der AK ausgearbeiteten Vertrag, würde in diesem Falle die Hausverwaltung zig tausende Euros an Pönale zahlen müssen, so braucht sie keine Angst zu haben und kann sich weiter ausschweigen, noch!! Die Geschichte Ulmgasse wiederholt sich, auch die Vorgänger-Hausverwaltung meinte, den Weg der Schweigemauer gehen zu können, heute ist diese HV Geschichte...

Nach unserer Berechnung würde der neue Hausbesorger in der Woche über 100 Stunden arbeiten müssen, um auf diesen Lohn zu kommen!! Deshalb fordern wir seit längerem von der Hausverwaltung die Vorlage wichtiger Unterlagen, bisher ohne Erfolg, um diese Entlohnung überprüfen zu können!!


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1. Weil der (Wohnungseigentums-)Verwalter Machthaber iSd §§ 1002ff ABGB ist, hat dieser auch alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten. Aus den zu § 1012 ABGB entwickelten Grundsätzen folgt, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer Einsicht in die Belege des vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft geführten Kontos zu gewähren ist, „sooft dieser es verlangt“.
2. Dieses Recht auf Einsicht in die Belege ist nach § 20 Abs 6 WEG weder auf bestimmte Zeiträume, noch auf das Vorliegen von wichtigen Gründen beschränkt. Für eine Koppelung der Einsicht in die Kontobelege mit der Belegeinsicht hinsichtlich der (jährlichen) Abrechnung nach § 34 Abs 1 WEG fehlt jeder legistische Hinweis.
3. Das Recht auf jederzeitige Einsicht in die Kontobelege findet lediglich seine Grenze im Schikaneverbot (Rechtsmissbrauch; § 1295 Abs 2 ABGB).
…
Wollte man daraus ableiten, der Wohnungseigentümer müsse vorweg gegenüber dem Verwalter einen Grund für sein Interesse anführen, der geeignet ist, das Interesse des Verwalters an einem „störungsfreien Bürobetrieb“ in den Hintergrund treten zu lassen, so würde man negieren, dass die Beweislast für Rechtsmissbrauch bei demjenigen liegt, der sich darauf beruft (vgl etwa RIS-Justiz RS0026205). Nach dem Grundsatz der „subjektiven Günstigkeit der Norm“ liegt es am Verwalter, Umstände darzutun, die eine Beschränkung des Rechts auf jederzeitige Kontobelegeinsicht rechtfertigen. Der Verwalter wird aber gut daran tun, sich darauf gar nicht einzulassen und die Voraussetzungen für eine jederzeitige Einsichtnahme in die Kontobelege zu schaffen, zumal die Schwelle, ab welcher ein krasses Missverhältnis der Rechtsausübung anzunehmen ist, eine nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilende – also idR keine erhebliche – Rechtsfrage ist (vgl RIS-Justiz RS0110900). Eine unbegründete (fortgesetzte) Weigerung geht in die Richtung einer groben Pflichtverletzung iSd § 21 Abs 3 WEG, die eine sofortige (gerichtliche) Kündigung rechtfertigt. Aus § 20 Abs 7 WEG, wonach die dem Verwalter nach den §§ 1002–1044 ABGB auferlegten Verbindlichkeiten weder aufgehoben noch beschränkt werden können, wird abgeleitet, dass die Regelungen des Bevollmächtigungsvertrags im ABGB zugunsten der Wohnungseigentümer zwingenden Charakter haben…
Harald Friedl, ecolex 2008/181
http://www.kwr.at/fileadmin/res/pdf/publikationen/dr-harald-friedl/wohnungs/5%20Ob%2011-08s%20ecolex%202008-181,%20528.pdf
Wenn die Hausverwaltung Ogris weiterhin Eigentümern die Kontoeinsicht verwehrt und die Bestimmungen des Hausverwaltungsvertrages nicht einhält, muss sie wohl auch sehr hoch rechtsschutzversichert sein... ;-)


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von Christine Kary (Die Presse)

Wohnungseigentum gilt als relativ sichere Geldanlage. Es kann aber auch Ärger bereiten. Viel Ärger sogar, unerwartete Kosten auch. Die Eigentümer eines Hauses in der Krausegasse im 11. Bezirk in Wien erleben das gerade: Sie wurden von der Raiffeisenkasse Zistersdorf-Dürnkrut auf Rückzahlung von zwei fällig gestellten Krediten in einer Gesamthöhe von 288.000 Euro geklagt.

Die Kredite habe die damalige Hausverwaltung ohne Wissen oder zumindest ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft aufgenommen, so der Vorwurf betroffener Wohnungseigentümer. Von dem Geld sei nur ein geringer Teil für die Liegenschaft verwendet worden, der große Rest sei auf anderen Konten gelandet – wie zuvor schon die Mittel aus der Rücklage.

Die Liegenschaft in der Krausegasse ist nicht die einzige, die von Unregelmäßigkeiten betroffen sein soll. Die Hausverwaltung, die Magnum Immobiliengesellschaft m.b.H., ist inzwischen in Konkurs, gegen ihren Geschäftsführer Elmar Dirnberger ermittelt die Staatsanwaltschaft Wien wegen Verdachts der Untreue. Dirnberger, für den die Unschuldsvermutung gilt, bestreitet die Vorwürfe: Soweit es Fehlbeträge gebe, hätten ehemalige Mitarbeiter diese verursacht.

http://immobilien.diepresse.com/home/recht/1380271/Hausverwalter-koennen-mehr-als-sie-duerfen

Klare Regeln aufstellen

Eigentümergemeinschaften rät Malloth zu großer Sorgfalt bei der Auswahl der Hausverwaltung. Wobei man auf formale Kriterien wie Konzession und Qualifikationen von Geschäftsführern und Mitarbeitern achten solle, vor allem aber auf Mundpropaganda hören und „ein Gefühl kriegen“ müsse, ob die handelnden Personen vertrauenswürdig sind. Unverzichtbar: „Ein ordentlicher Verwaltungsvertrag. Da gehört unbedingt auch eine Klausel hinein, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Darlehen ohne Rücksprache bzw. Beschlussfassung aufzunehmen.“ Auch eine Betragsgrenze, ab der etwa bei Reparaturen – außer bei Gefahr im Verzug – ein Eigentümerbeschluss nötig ist, solle man festlegen.

Auf die Finger schauen kann man der Hausverwaltung auch, indem man die Abrechnung genau prüft und Einsicht in die Belege nimmt. „Man könnte dafür einen Finanzbeirat schaffen“, rät Kothbauer. Wenn es allerdings zu einem Missbrauch komme, greife das Einsichtsrecht möglicherweise zu spät, und letztlich seien auch Abrechnungen manipulierbar.

Anmerkung: Ob der "Verwaltervertrag" OGRIS einen der obigen Punkte enthält bzw. die Anforderungen bei der Auswahl der HV Ogris berücksichtigt wurde, kann die WEG selbst beurteilen, ich möchte dies nicht kommentieren!!

Bestimmte Hausverwalter haben immer noch nicht begriffen, dass der Eigentümer ein Kunde ist, der den Verwalter für eine Dienstleistung bezahlt. Wer nicht verstanden hat oder nicht verstehen will, was dienen heißt, sollte überlegen, ob er zum Verwalteramt geeignet ist.

Anderseits sollten die Erwartungen an die Leistung eines Verwalters nicht überzogen sein und schon gar nicht in Schikane ausarten. Die Grenze für die Erwartungshaltung des Eigentümers ergibt sich einmal

aus der Höhe der Bezahlung (hier sollte sich der Eigentümer gelegentlich die Frage stellen, welche Leistung er für das bezahlte Jahreshonorar zu leisten bereit wäre) und anderseits

aus den Pflichten, die das Gesetz und die Rechtssprechung als Grundleistung eines Verwalters ansehen.

Für den Eigentümer gibt es keinen Grund, schlechte Leistung oder gar miese Tricks eines Verwalters zu dulden.
...
Es wird die Einsicht in Abrechnungs- und Vertragsunterlagen verweigert:
Verheimlichung von Sachverhalten?
Androhung einer Klage auf Einsicht und Klage durchführen!
...
Anfrage wird nicht beantwortet:
Überlastung, / Frage, die alle Eigentümer betrifft / Ablage “Papierkorb”?
Erst prüfen, ob eine individuelle Auskunftspflicht besteht, sonst Frage in Versammlung stellen. Ev. Androhung einer Auskunftsklage!
...
Für große Geldausgaben werden keine Vergleichsangebote vorgelegt:
Arbeitserleichterung od. eventuell Bevorzugungs- u. Begünstigungsabsicht?
Beschlussfassung ohne Angebote verweigern. Beschlussanfechtungsklage prüfen!
...
Stimmungsmache gegen einzelne, kritische Eigentümer:
Isolierung in der WEG, Rufschädigung!
Massiv unterbinden und mit Zivilcourage betroffenen Eigentümer(n) helfen (z.B. Halt, so geht das nicht!)!
...
Die laufenden Hausgeldkosten sind viel zu hoch:
unwirtschaftlicher Einkauf, Desinteresse?
Gegenangebote einholen und entsprechende Tagesordnungspunkte (TOPs) beantragen!
...
Gewährleistungen gegenüber Bauträger und Handwerkern werden nicht eingefordert:
Anhängigkeiten oder sonstige Verbundenheit?
Erforderliche TOPs beantragen und notfalls Verwalter abwählen!
...

http://www.hausverwaltercheck.com/die-miesen-tricks-unserioeser-verwalter/

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Als Wohnungseigentümer ... sollten Sie nie unvorbereitet in eine WEG-Versammlung/Jahresversammlung gehen.
Sie k ö n n e n natürlich. Das kostet halt nur …. viel Geld.
Nach dem Motto “Wer nicht prüft – der zahlt”

Manche halten es für wichtig, nach dem Bezahlen im Supermarkt nochmals zu prüfen, ob die der Preis der Tomaten auch korrekt abgerechnet worden ist – oder versehentlich zuviel gezahlt wurde.

Mit der gleichen oder noch erhöhten Selbstverständlichkeit sollte man sich mit der Jahresabrechnung und zu fassenden Beschlüssen bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen auseinandersetzen. Mangels Prüfung werden andernfalls Beträge im 5-6stelligen Eurobetrag einfach “durchgewunken”.

Später dann das große Erwachen und die langen Gesichter. Aber das Geld ist weg.

Deshalb prüfen Sie alles. Und wo Sie Verständnisschwierigkeiten haben, machen Sie sich schlau: entweder beim Beirat oder fachkundigen Miteigentümern, bei benachbarten Miteigentümern oder bei Eigentümerschutz-Vereinigungen bzw im Internet.

Was sollte v o r einer WEG-Jahresversammlung geprüft werden?
1. die Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) auf Inhalt und Verständlichkeit

2. die Einladung mit den Tagesordnungspunkten:
a) wenn Instandhaltungsausgeben geplant sind, sollten auch Kostenvoranschläge/Angebote vorliegen. Wenn nicht – warum?? Und sofort beim Verwalter anfordern.
Stellen sich die vom Gesetzt geforderten, vergleichbaren Angebote als unvergleichbare Pauschalangebote heraus oder fallen andere Unregelmässigkeiten auf (Ausschreibung hatte doch nicht stattgefunden, Leistungsverzeichnis wurde doch nicht erstellt, die ganze Maßnahme ist unsinnig oder bevorteilt nur einen einzigen Miteigentümer…)?
Dann informieren Sie am besten noch v o r der Versammlung die übrigen Miteigentümer und empfehlen, diese Beschlüsse zurückzustellen, bis alle nötigen/wichtigen Infos vorliegen.
Ist der (Unsinns-)Beschluss erst einmal gefasst, ... sind nachträgliche Maßnahmen immer mühsam…
....

http://www.hausverwaltercheck.com/wer-nicht-prueft-der-zahlt/
Aber eine Überprüfung ist halt schwer, wenn man von der Hausverwaltung keine Unterlagen erhält und beim Finden von Fehlern keine Antwort...

Die Geldgier mancher Menschen kennt keine Grenzen! Deshalb ist unsere Welt auch so kaputt!!

Fast 200.000.- Euro für 2 Hausbesorger!!! Denke die Ulmgasse hat da ein Problem! Ein Arzt im Landeskrankenhaus Graz würde vor Neid erblassen wenn er das hört! Wenn Ihr jetzt ganz bleiche Ärzte dort vorfindet, dann haben diese die Ulmgassen Seite gelesen!!

Ps,; Die Arbeit in der Ulmgassen Wohnananlage würde 1 Hausbesorger locker machen, warum habt ihr 2 UND weshalb zahlt ihr Pilotengehälter und darüber?