Hat man Ärger mit dem Vermieter oder dem Nachbarn, kann man mit einer Rechtsschutzversicherung im Rücken meist leichter vor Gericht ziehen.

Laute Nachbarn, eine zu hohe Betriebskostenabrechnung oder ein Vermieter, der die Heizung nicht reparieren will – die Wahrscheinlichkeit, dass man als Mieter, Wohnungsbesitzer oder Hauseigentümer einmal einen Streit vor Gericht oder einer Schlichtungsstelle ausfechten muss, ist gar nicht so gering. Im besten Fall einigt man sich außergerichtlich, doch auch Mediation oder Außerstreitverfahren kosten Geld. Landet der Fall vor Gericht, wird es richtig teuer: Selbst wenn man am Ende recht bekommt, muss man oft vier- bis fünfstellige Beträge vorschießen. Verliert man, ist das Geld weg, und man muss auch noch die Prozesskosten des Gegners übernehmen.

Bessere Absicherung

Mit einer Rechtsschutzversicherung ist man besser abgesichert. Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz ist aber nicht automatisch dabei. Die meisten Rechtsschutzversicherungen – in Österreich gibt es 23 Anbieter, darunter reine Rechtsschutzversicherungen wie Arag, D.A.S. oder Roland, aber auch allgemeine Versicherungen wie Generali, Uniqa, Donau, Wiener Städtische oder Wüstenrot – haben ein Bausteinsystem: Das Basismodul beinhaltet Strafrecht, Schadenersatzrecht und Vertragsrecht. Dieses Modul kann man um weitere Bausteine erweitern – darunter auch den Bereich Wohnungs- und Grundstücksangelegenheiten. Ein voller Rechtsschutz, der alle infrage kommenden Bereiche abdeckt (auch KfZ und Arbeitsrecht), kostet etwa bei der D.A.S. 284 Euro pro Jahr. Klammert man einzelne Bereiche aus, kommt es billiger.

Eine Mitgliedschaft bei der Mietervereinigung oder dem Mieter- und Wohnungseigentümerbund ist allenfalls eine Ergänzung zu einer Rechtsschutzversicherung, aber kein Ersatz. Immerhin erhalten Mitglieder der Mietervereinigung Wien ein vergünstigtes Paket bei Wüstenrot: Um 65 Euro pro Jahr bekommen sie den Basisrechtsschutz und den Wohnrechtsbaustein. Aber auch die Mitgliedschaft kostet: für Mieter von Privat- oder Genossenschaftswohnungen 52 Euro im Jahr, für Eigentümer 72 Euro. Hinzu kommt eine einmalige Einschreibgebühr von 20 bis 40 Euro. Der Verein berät seine Mitglieder, prüft Miethöhe und Betriebskostenabrechnungen und vertritt sie im Außerstreitverfahren bei einer Schlichtungsstelle – ein solches gibt es aber nur im „Vollanwendungsbereich des Mietrechts“, also bei Altbauwohnungen. Vor Gericht hilft die Mitgliedschaft nur begrenzt. Es wird ein Rechtsanwalt für einen Gerichtsprozess zur Seite gestellt, wenn man mindestens ein halbes Jahr Mitglied ist und der Streitfall erst danach ausgebrochen ist. Falls man den Prozess verliert, muss man für die gegnerischen Kosten aufkommen. Solche können seit 2005 auch im Außerstreitverfahren anfallen, warnt D.A.S.-Vorstand Ingo Kaufmann. Davor musste jede Partei selbst ihre Kosten tragen. Jetzt trägt man ohne Schutz ein doppeltes Risiko.

Nicht immer zuständig

Mietervereinigung und Co. sind auch nur für bestimmte Angelegenheiten zuständig: Bei Mietern sind das etwa Probleme mit der Miethöhe oder der Betriebskostenabrechnung oder ein Streit mit dem Vermieter um Erhaltungspflichten. Bei Nachbarschaftsstreitigkeiten ist die Mietervereinigung nicht zuständig. „Die Mitgliedschaft bei der Mietervereinigung und die Rechtsschutzversicherung ergänzen einander“, meint Julia Zdovc von der Wiener Mietervereinigung.

Auch eine Haftpflichtversicherung ersetzt keine Rechtsschutzversicherung. „Die Haftpflichtversicherung braucht man, wenn man auf Schadenersatz geklagt wird, die Rechtsschutzversicherung, wenn man selbst aktiv werden will“, stellt Rudolf Mittendorfer, Fachgruppenobmann der Versicherungsmakler in der Wirtschaftskammer Wien, fest.

Die typischen Streitfälle in der Stadt sind Räumungsklagen, die Miethöhe, Betriebskostenabrechnungen oder Erhaltungspflichten, zählt Kaufmann auf. Auf dem Land seien es oft auch Grenzstreitigkeiten oder Wegerechte. Die Wohnrechtspakete in den privaten Rechtsschutzversicherungen gelten für Mieter und Eigentümer. Vermieter müssen sich extra versichern lassen. Es gibt allerdings Bereiche, die auch die Rechtsschutzversicherungen nicht abdecken: etwa das Bauherrenrisiko. Stellt man nach der Errichtung eines Hauses Baumängel fest, muss man für etwaige Streitkosten mit dem Baumeister selbst aufkommen. Denn es gibt bei fast allen Bauprojekten am Ende Mängel.

Vorsicht bei Wechsel

Bei der Wahl der Rechtsschutzversicherung sollte man nicht nur auf die Kosten achten. Ein weiteres Kriterium, das vor allem bei Nachbarschaftsstreitigkeiten schlagend werden kann, ist die Frage, ob die Versicherung auch Mediation anbietet oder wie oft man sich beraten lassen kann. Von Zeit zu Zeit sollte man überprüfen, ob in der Zwischenzeit nicht ein anderer Anbieter günstiger geworden ist. Oft gibt es aber Boni für zehnjährige Bindung, die den vorzeitigen Ausstieg erschweren.

Auch wenn eine Klage bereits absehbar ist, sollte man nicht wechseln, rät Mittendorfer. Das wäre etwa der Fall, wenn schon ein paar böse Briefe verschickt wurden. Die neue Versicherung kann sich dann weigern zu zahlen. Der unbegrenzten Prozesslust sind Grenzen gesetzt: Zum einen prüft die Versicherung die Erfolgsaussichten. Diese Prüfungen gehen aber selten negativ aus, sagt Kaufmann. Doch können Versicherungen nach jedem Schadensfall den Vertrag mit dem Kunden auflösen. Eine neue Rechtsschutzversicherung zu finden, ist dann schwierig.

Quelle: http://diepresse.com/home/leben/wohnen/648867/Wie-man-guenstig-prozessiert?from=simarchiv

Wenn Fenster zum Streitfall werden

Infos für Eigentümer UND Mieter!

Instandhaltung: Wer repariert die Therme, wer die Fenster? Gesetze regeln das, Gerichte haben Urteile gefällt– und dennoch ist vieles offen.
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So lautet die Regel:
Für die Reparatur der Innenfenster ist der Mieter zuständig, für die Außenfenster der Vermieter. Aber was ist mit Verbundfenstern, bei denen es zwar ein Innen- und Außenfenster gibt, diese sich aber nicht getrennt öffnen lassen? Dazu hat kürzlich der Oberste Gerichtshof gesprochen und den Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft für zuständig erklärt. Wer nicht auf Gerichtsurteile warten und alle Eventualitäten selbst vertraglich regeln will, läuft indes Gefahr, dass die Gerichte einzelne Klauseln oder den ganzen Vertrag kippen. „Die Situation ist dermaßen verworren, dass es kaum noch möglich ist, einen Mietvertrag aufzusetzen, der nicht zu Fall gebracht werden kann“, sagt Michael Hule, Rechtsanwalt bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg. So sind die häufigsten Streitfälle derzeit geregelt:

1.Muss der Vermieter immer die Fenster reparieren?

Die Reparatur der „Außenhaut“ muss der Vermieter übernehmen. Somit auch die der Fenster. Bei alten Kastenfenstern obliegt jedoch die Reparatur der Innenfenster dem Mieter. Kürzlich hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass sogenannte „Verbundfenster“ zur Gänze Vermietersache beziehungsweise – im Wohnungseigentum – Sache der Eigentümergemeinschaft sind. Doch können die Wohnungseigentümer im Vertrag auch vereinbaren, dass jeder selbst für seine Fenster zuständig ist. Ist das nicht passiert, kann der betreffende Wohnungseigentümer die Sanierung seiner Fenster durch das Gericht erzwingen, sagt Georg Röhsner, Rechtsanwalt bei Lambert Eversheds. Probleme ergäben sich oft dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, alle Fenster zu ersetzen, ein paar Eigentümer das aber bereits auf eigene Kosten getan haben und nun Geld zurückwollen.

2.Muss der Mieter die kaputte Therme ersetzen?

Hier herrscht nach mehreren Gerichtsurteilen eine Patt-Stellung. Der Mieter muss es nicht tun, kann aber auch den Vermieter nicht dazu zwingen, sondern allenfalls auf Mietminderung klagen. Ersetzt er die Therme auf eigene Kosten, kann er laut Mietrechtsgesetz beim Auszug den Zeitwert auf zehn Jahre zurückverlangen: Ist die Therme neun Jahre alt, erhält er noch ein Zehntel des Kaufpreises.

3.Muss man beim Auszug die Wohnung ausmalen?

Sofern es sich nur um normale Abnutzung handelt, nein. Hat der Mieter etwa die Wände schwarz ausmalen lassen, schon. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechts (etwa im frei finanzierten Neubau) ist es möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass der Mieter die Wohnung vor dem Auszug ausmalt– wenn er im Gegenzug weniger Miete bezahlt.

4.Was darf man als Betriebskosten verrechnen?

Im Mietrechtsgesetz gibt es einen Betriebskostenkatalog, in dem aufgelistet ist, welche Betriebskosten zulässig sind. Es sind jene für Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Kanalräumung, Stiegenhausbeleuchtung, diverse Versicherungen, Hausverwaltung, Reinigung und öffentliche Abgaben des Hauses. Nicht unter die Betriebskosten fallen etwa Reparatur- und Erhaltungsarbeiten. Der Austausch eines Heizkessels oder einer Lampe im Stiegenhaus darf nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Diese muss der Vermieter tragen. Diese strengen Regeln gelten jedoch nur für den Altbau. Im frei finanzierten Neubau kann man auch abweichende Vereinbarungen treffen.

5.Darf man im Mietvertrag andere Regeln vereinbaren?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechts (Altbau) nicht. Ansonsten darf man das grundsätzlich. Man muss aber damit rechnen, dass Gerichte die Klauseln als unzulässig kippen, wenn sie etwa dem Konsumentenschutzgesetz widersprechen, „intransparent“ oder „gröblich benachteiligend“ sind, sagt Hule. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter „alle notwendigen Kosten“ tragen muss und nicht klar ist, welche das sind und wie hoch diese ausfallen können. Hule rät, Klausel um Klausel einzeln auszuformulieren. „Wenn eine gekippt wird, fällt wenigstens nicht das ganze System.“

6.Müssen alle Eigentümer die Fenster reparieren?

Wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht, ja. Aber nur dann, wenn die Fenster wirklich unbrauchbar sind, es etwa reinregnet, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder. Wenn das Fenster nur optische Mängel aufweise, habe man keinen Anspruch auf Reparatur. Röhsner rät, die Entscheidung über die Fenstersanierung in die Sphäre des einzelnen Eigentümers zu übertragen, damit man sich Streitereien erspart. Dabei sollte man aber regeln, dass das äußere Erscheinungsbild der Fenster dem restlichen Bestand anzupassen ist.

7.Müssen sich Eigentümer an jeder Reparatur beteiligen?

Solange genug Geld im Reparaturfonds ist, reicht eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, um zu entscheiden, welche Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Ist nicht genug Geld vorhanden, müssen die Wohnungseigentümer zuzahlen– auch die, die dagegen gestimmt haben. Fühlt man sich „über Gebühr benachteiligt“, kann man vor Gericht ziehen. Planen die anderen etwa, das Stiegenhaus mit teurem Marmor auszulegen, hat man Chancen. „Wenn das Dach kaputt ist, wird man aber kaum recht bekommen“, meint Röhsner. Auch einer thermischen Sanierung könne man sich nur schwer entziehen. Dabei handle es sich streng genommen um eine Verbesserung. „Im Sinne des dynamischen Erhaltungsbegriffs ist dabei nicht nur der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sondern gilt eine Erneuerung der Fenster auch dann noch als Sanierung, wenn das neue Fenster einem zeitgemäßen Zustand (etwa hinsichtlich Wärme- und Schalldämmung) entspricht“, schreibt der Experte in einer Aussendung. Reicht das Geld im Reparaturfonds nicht aus, ist das dann weniger schlimm: Thermische Sanierungen werden normalerweise über geförderte Kredite finanziert.

8.Was sind die häufigsten Streitfälle im Eigentum?

Ein klassischer Streitpunkt sind Parkplätze, die nicht parifiziert sind, stellt Röhsner fest. Vor allem dann, wenn es weniger Parkplätze als Eigentümer gibt. Ein weiterer Konfliktherd ergibt sich daraus, dass manche Eigentümer selbst im Haus wohnen, andere ihre Wohnung vermieten. Erstere haben oft ein Interesse an einer Sanierung, die Heizkosten spart, Letztere wollen möglichst wenig investieren.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.07.2011) Quelle: http://diepresse.com/home/leben/wohnen/674447/Wenn-Fenster-zum-Streitfall-werden?from=newsletter

Wie man günstig zu seinem Recht kommt: http://diepresse.com/home/leben/wohnen/648867/Wie-man-guenstig-prozessiert?from=simarchiv