harm463

...beim Fenster raus, in der Hoffnung es fliegt zurück :-)

Wie sich Fehlgriffe bei der Verwaltersuche vermeiden lassen

Mit einem Verwalter ist es wie mit der Ehe, verheiratet bist schnell...ABER dann.....?

Gerade weil die Ausübung von Verwaltertätigkeiten an keine ausdrückliche Qualifikation gebunden ist, sollten sich Eigentümer – wenn sie die Wahl haben – Zeit für die Suche nehmen. „Das gilt umso mehr, weil der Verwalter entscheidenden Einfluss darauf hat, wie gut eine Immobilie erhalten bleibt und wie sich damit zugleich ihr Wert entwickelt,“ mahnt Rechtsanwalt Sohn.

Ein guter Verwalter muss wirtschaftliche, immobilientechnische und juristische Kenntnisse mitbringen. Von Vorteil ist daher, wenn er zum Beispiel eine Ausbildung zum Kaufmann für Immobilen- und Wohnungswirtschaft hat oder Immobilienfachwirt ist. Seit geraumer Zeit gibt es sogar spezielle Studiengänge zum Facility Management.

Ein Indiz für gute Qualität kann zudem sein, dass das Verwaltungsunternehmen Mitglied in einem der Fachverbände wie etwa dem Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) ist. „Nicht zu unterschätzen ist aber vor allem die Mund-zu-Mund Propaganda“, meint Haus-&-Grund-Jurist Happ.
Wichtig: In jedem Fall sollte der mögliche Kandidat eine gut ausgestattete Vermögenshaftpflichtversicherung haben.

Auch an den Kosten, die der Verwalter aufruft, lässt sich Qualität ablesen. Im Durchschnitt liegen diese für eine Standardverwaltung bei 15 bis 30 Euro pro Wohneinheit im Monat. „Sollte das Honorar weit darunter liegen, ist Vorsicht geboten“, meint Happ.

Kungeln, pfuschen, trödeln

„Leider kommt es immer wieder vor, dass sich die Eigentümer nicht auf die Leistungen ihrer Verwalter verlassen können“, bestätigt Gerold Happ, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund. Das liege vor allem auch daran, dass sich einige schwarze Schafe in der Branche tummeln. Wer seine Dienste als Verwalter anbieten möchte, muss nämlich, wie gesagt, keinen Qualifikationsnachweis vorweisen. Gerade bei großen Bauträgerprojekten ist es zudem oft das Ergebnis erfolgreicher Kungeleien, welche Firma vom Bauunternehmer den Zuschlag für die Erstverwaltung des Objekts erhält.

„Wer Ärger vermeiden möchte, sollte auf klare Formulierungen im Vertrag achten und bei Eintritt eines Schadens rasch handeln“, rät Peter Sohn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aus Hamm.
Quelle: http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-23274/wohneigentum-wie-eigentuemer-schlechte-verwalter-wieder-loswerden_aid_654238.html

Admin

Da sich österreichische Gerichte gerne nach der Rechtsprechung in Deutschland orientieren!

Wenn es sich herausstellt, dass Asbest im Boden etc. vorhanden ist, könnte da eine Prozesslawine auf die Eigentümer, die Hausverwaltung und auf die ausführende Maler-Firma zukommen!
http://www.salzburg.com/nachrichten/gesundheit/sn/artikel/who-mahnt-europaeische-laender-zum-verzicht-auf-asbest-148176/
http://www.morgenpost.de/berlin/article112718127/Krank-durch-Asbest-Gewobag-muss-zahlen.html
Auch der Wert unserer “Wohnungen” wird dadurch stark vermindert werden. Das bedeutet “UNSERE WOHNUNGEN” haben nur mehr “Ramsch Wert”, das sollte uns “Wohnungs-Eigentümern” ALLE zum Nachdenken bewegen...

 

Bild: http://www.news.de/gesundheit/855256096/lungenkrebs-tumor-in-der-lunge/1/
Nach der Streichung der Wohnanlage Ulmgasse 14a - 14d wird nichts mehr so sein wie vorher, ich bin überzeugt die Krankheiten werden zunehmen...., ich habe Glück und bin froh in einer Asbestfreien Zone zu leben und nicht vor Ort zu sein, bei diesem unsinnigen Vorhaben!
Mein Mitgefühl haben die restlichen Bewohner, welche dagegen ankämpfen!!!



Admin

Die Hausverwaltung OGRIS stellte am Freitag, 24.April 2015 die Firma "Malerei Holzer", einen 3-Mann Betrieb aus Kärnten einer kleinen Anzahl von Eigentümern der Wohnanlage Ulmgasse 14a-14d vor.

Eigentümer, die keine Möglichkeit hatten daran teilzunehmen, können sich über die Firmenhomepage "Malerei Holzer" informieren!

www.malereiholzer.at/

Anmerkung: Leider reagierte die Firma "Malerei Holzer" auf keine Anfrage!

Auch die Wochenzeitung "Der Grazer" berichtet in der neuesten Ausgabe 15/2015 über die Ängste der Bewohner hier gehts zur Onlineausgabe

Umlaufbeschluss „Fassadensanierung“

Offener Brief an die EigentümerInnen/BewohnerInnen der Wohnanlage Ulmgasse 14a –14d:

Der Umlaufbeschluss für die Streichung der Fassade ergab eine 57% Zusage der Eigentümer!

Wenn 57% der Eigentümer in der Wohnanlage Ulmgasse 14a bis 14d alle beschriebenen Gesundheitsrisiken sich selbst gegenüber, den Kindern, den Mitbewohnern und Anrainern zumuten, nur damit sie eine schöne Fassade haben, müssen diese 57% der Eigentümer sich auch bewusst sein, dass sie eines Tages für diesen Umlaufbeschluss der Verwaltung die Verantwortung übernehmen müssen!

Dass mit diesem kosmetischen Eingriff sämtliche Rücklagen aufgebraucht werden und dann für anstehende Investitionen wie Liftkosten, Dachsanierung, Dekontaminierung des Erdreichs, etc. teure Kredite vom freien Markt aufgenommen werden müssen, muss ebenso allen Eigentümern klar sein! Der Umstand, dass das Problem Asbestzementplatten und deren Entsorgung in absehbarer Zukunft noch größere Geldmittel erforderlich machen wird, ist ebenso Fakt!

Bei "Allen 43% der Eigentümer" die den Umlaufbeschluss zur Streichung der Fassade abgelehnt bzw. nicht unterschrieben haben, möchte ich mich bedanken! Auf Anfrage können diese Eigentümer gerne die Unterschriftenliste von mir bekommen!

Sollten die Arbeiten zur Streichung der Fassade in der Wohnanlage durchgeführt werden, werde ich nach der Fassadenrenovierung das Erdreich rund um die Häuser auf Kontamination mit Asbest untersuchen lassen!
Was passiert bei einer Kontaminierung?

Stefan Hammer
Betreiber der Seite Ulmgasse.at

Asbest ist der Stoff, der »die größte Industriekatastrophe der Geschichte« ausgelöst hat. Bis heute hat der As-bestboom weltweit Millionen Opfer gefordert, die genaue Zahl verschwindet im Rauschen der Krebsstatistik. Kein anderer Stoff, keine andere Chemikalie, kein Radionuklid hat rund um den Erdball mehr Menschen umgebracht. Heute sterben weltweit nach Angaben der International Labour Organization der UN rund 100.000 Menschen jährlich an asbesttypischen Krankheiten (Lunge, Rippenfell, Kehlkopf), alle fünf Minuten gibt es ein neues Opfer. Gefährlich ist Asbest durch seine Eigenschaft, lungengängige Fasern freizusetzen. Selbst in geringsten Dosen bleibt Asbest ein stark krebserregender Stoff. Es gibt keinen Grenz- oder Schwellenwert. Die mittlere Überlebenszeit nach der Diagnose beträgt 13 Monate. Die Latenzzeit bis zum Ausbruch der Krankheit liegt bei 20 - 40 Jahren http://www.zeit.de/2009/06/Asbest .

Unsere Fassadenplatten enthalten 5 - 15 % Asbest, das an Zement fest gebunden ist („Asbestzement“). Daher kommt es durch Ver-witterung nur zu einer geringen Freisetzung von lungengängigen Fasern: Die Konzentration an Asbest in der Außenluft Mitteleuropas liegt bei 50 – 150 Fasern/m³ http://www.mlul.brandenburg.de/media_fast/4055/asbest_sachstandsbericht2014.pdf . Auch eine Schweizer Studie aus dem Jahr 2005 bestätigt, dass die Verwitterung keine Gefahr darstellt http://www.bafu.admin.ch/publikationen/publikation/00334/index.html?lang=de . Die Österreichische Staubbekämpfungsstelle (ÖSBS) führt gern Messungen durch (ca. EUR 2.000,--).

Aber aus fest gebundenem Asbest werden durch mechanisches Bearbeiten, wozu neben Schleifen, Bohren etc. auch das Hochdruck-reinigen zählt, lungengängige Asbestfasern freigesetzt.

Daher gibt es auch für ASI-Arbeiten an Asbestzementplatten strenge Gesetzesvorgaben in:

Richtlinie 83/477/EG (Asbest-Richtlinie)
http://europa.eu/legislation_summaries/employment_and_social_policy/health_hygiene_safety_at_work/c11134_de.htm
Grenzwerteverordnung GKV 2011 (4. Abschnitt Sonder-bestimmungen für Asbest)
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001418
Technische Regeln für Gefahrenstoffe (TRGS) 519
http://www.baua.de/de/Themen-von-A-Z/Gefahrstoffe/TRGS/TRGS-519.html
Gefahrstoffverordnung GefStoffV
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/gefstoffv_2010/gesamt.pdf
Abfallwirtschaftsgesetz AWG 2002
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20002086
Festsetzungsverordnung gefährliche Abfälle
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011043
ASchG (ArbeitnehmerInnenschutzgesetz)
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008910
BauKG (Bauarbeitenkoordinationsgesetz BGBl. I 37/1999 )
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10009146

Arbeiten an asbesthaltigen Stoffen dürfen nur von geschulten Fachfirmen durchgeführt werden und sind meldepflichtig. Die Sicher-heitsvorschriften (Schutzkleidung, Staubmaske, eventuell Schleusen und Duschen) und die Einhaltung der Grenzwerte werden vom Arbeitsinspektorat überwacht und die Arbeiten bei Missachtung eingestellt.

Unsere Fassadenplatten waren wahrscheinlich beschichtet, sind aber sehr abgewittert. Gemäß GefStoffV sind Reinigungs- und Be-schichtungsarbeiten an unbeschichteten Asbestwandverkleidungen verboten.

Beschichtete Platten dürfen mit entspanntem Wasser unter Verwendung weich arbeitender Geräte, z. B. Schwamm, gereinigt und mit drucklosem Wasserstrahl abgespült werden. Es ergibt sich von selbst, dass dann eine spätere Beschichtung wohl nicht haften wird….
Werden bei beschichteten Platten Reinigungsverfahren eingesetzt, die zu einem Abtrag der Oberfläche führen, dürfen dafür nur emis-sionsarme Verfahren (10.000 Fasern/m³) angewandt werden. Dazu zählen Hochdruckverfahren im abgeschlossenen System. Hier ist derzeit ein Gerät http://www.dguv.de/medien/ifa/de/pra/asbest/bt_19_12_2006.pdf von der IFA (Institut für Arbeitsschutz der Deut-schen Gesetzlichen Unfallversicherung) genehmigt http://www.dguv.de/ifa/Praxishilfen/Asbestsanierung/index.jsp . Der maximale Druck darf nur 150 bar betragen, die Firma vertikala will mit 300 bar reinigen! Auch dürfen die Hängekonstruktionen der Firma vertikala nicht an der Fassade scheuern, um eine Faserfreisetzung zu vermeiden.

Eingetrocknete Schmutzwasserreste müssen mit Asbestsaugern abgesaugt werden, um das Aufwirbeln in die Luft zu verhindern. Das aufgefangene Schmutzwasser oder der Filterrückstand muss als gefährlicher Abfall in Frohnleiten entsorgt werden.

Durch eine Beschichtung verändert sich unter Umständen auch das bauphysikalische Verhalten der Platte. Die Diffusionsfähigkeit wird durch eine zusätzliche Farbschicht eingeschränkt, was für die gesamte Fassadenkonstruktion von Nachteil ist und unter Umstän-den die Lebensdauer verkürzen kann. Dies geschieht dann, wenn anfallende Feuchtigkeit nicht mehr ausdiffundiert, das Material also zu lange feucht bleibt http://www.eternit.de/kontakt-faq/faq/gesundheit-und-umwelt/.

In der Sitzung am 27. Februar versicherte Herr DI Ogris, dass die Firma vertikala gesetzeskonform arbeitet. Wenn nicht, würde er sich an der Betriebshaftpflichtversicherung schadlos halten. Abgesehen davon, dass es dann für unsere Gesundheit ohnehin zu spät wäre, müssen „Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die sich aus der Tätigkeit mit Asbest und asbesthaltigen Materialien ergeben“ als Zusatzrisiko bzw. durch eine Umwelt-Haftpflicht/Schadenversicherung versichert werden.

Nach Anfrage am 2. März (!) reagierte die Firma vertikala sogleich und schrieb uns in Englisch, hier finden Sie die deutsche Übersetzung:

Sehr geehrte Damen und Herren!
Unserem Unternehmen sind die möglichen Risiken im Umgang mit asbesthaltigem Material sehr wohl bewusst! Sicher wissen Sie auch, dass jedes Unternehmen, das mit asbesthaltigen Mate-rialien arbeitet, dazu verpflichtet ist, von der zuständigen Stelle dazu qualifiziert zu werden und dass diese Genehmigung nur für bestimmte Zeit gilt und nach einigen Jahren verlängert werden muss! Derzeit verfügen wir über diese Genehmigung nicht, aber wenn wir mit derartigem Material arbeiten, werden wir diese erlangen. Genau genommen sind wir nicht die für die Fassaden-renovierung in der Ulmgasse beauftragte Firma, da wir keinerlei Vertrag haben. Wir bieten Ihnen lediglich unsere Dienstleistung an! Vor einigen Wochen wurden wir informiert, dass Ihre Fassa-de aus asbesthaltigem Material besteht. Deswegen werden wir eine neue Verfahrenstechnik und ein neues Angebot vorbereiten, welche sich nicht auf das Asbestmaterial in den Platten auswirkt und die Umwelt, die Arbeiter und die Menschen im Umkreis nicht beeinträchtigt. Als zweite Variante werden wir Ihnen die Möglich-keit des Plattentausches und Anbringens neuer Fassadenplatten übermitteln.
Besten Dank und freundliche Grüße


Die Hausverwaltung Ogris wurde mittels Mail sofort ersucht, die anderen Eigentümer zu informieren. Die Interpretation des oben ge-nannten Schreibens und des Nicht-Reagierens der Hausverwaltung bleibt dem/r LeserIn überlassen…Gemäß §20 (1) Wohnungsei-gentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter verpflichtet, die „Weisungen der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht ge-setzwidrig sind“.

Auffallend ist auch, dass der Hersteller der angebotenen Fassadenfarbe, die Firma Caparol http://www.caparol.de/) zu einem Fachar-tikel http://www.caparol.de/uploads/pics/caparol_import/caparol_de/pdf/89725/861017_technik_forum_1_2011_Fachzeitschrift.pdf verlinkt, wo für Asbestzement andere Produkte empfohlen werden. Auch mir gegenüber äußerten Dachdecker, dass die angebotene Farbe nach einigen Jahren abblättern würde.

Bei Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist eine Reinigung und Neubeschichtung der Fassade – wenn überhaupt – nur zu weit höheren Kosten möglich, sodass wir – bei Inanspruchnahme der hohen Sanierungsförderung durch Bund und Land - nicht mehr weit von der zweiten Sanierungsvariante entfernt sind.

Gemäß § 24 (6) WEG kann jeder Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümerge-meinschaft „mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird“, gemäß § 29 WEG bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung innerhalb von drei Monaten, wobei das Gericht den Mehrheitsbeschluss aufzuheben hat, wenn „die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsar-beiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten“, ausgenommen, „wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschlie-ßenden Mehrheit getragen wird.“ Und die Sanierung der Dächer ist ja in absehbarer Zeit fällig…

Anmerkung: In diesem Fall müssten die Reparaturkosten von denjenigen “Eigentümern” übernommen werden, die den Umlaufbeschluss mit "JA" unterschrieben haben!

www.ulmgasse.at - Wir haben die Fakten - Wir klären auf!

16 Jahre Gefängnis nach Fahrlässigkeit mit Asbest

16 Jahre Gefängnis bekam ein Mann in der SCHWEIZ weil er die Arbeiter großer Gefahr mit Asbest aussetzte.

Hier der link

Das ganze Netz wimmelt nur so von Warnungen, alle Häuser die vor 1990 gebaut wurden sollen immer auf Asbest geprüft werden. Dabei hat Bgm Miedl lang genug bei der Asfinag in Alland gearbeitet um dies zu wissen!!!
Solche Strafen werden anderswo für Mord gesprochen»

Das Gericht in Turin hat Stephan Schmidheiny zu 16 Jahren Gefängnis verurteilt.
Es fällt auf, dass das Urteil anscheinend nicht wie beantragt wegen vorsätzlicher Tötung erfolgte, sondern wegen vorsätzlicher Verursachung einer Katastrophe sowie wegen unterlassener Schutzvorrichtungen. Im schweizerischen Recht gibt es ähnliche, aber nicht deckungsgleiche Tatbestände. Das Strafmass bewegt sich in Bereichen, die anderswo für Mord üblich sind.

Hier gibt es noch ein Video dazu: Asbest eine große Gefahr

Sie lesen richtig, ein Gericht in Turin hat diese Fahrlässige Handlung mit Asbest einen Mord gleichgesetzt.

Bgm Miedl lässt die jagen die davor gewarnt haben....Schande, mehr als Schande.
Und so einen wählt ihr wahrscheinlich wieder. Pfui.

Der ganze, ungekürzte Bericht ist hier zu finden

Dieser Beitrag-Urteil soll die Bewohner der Wohnanlage Ulmgasse aufrütteln und gegen diesen Umlaufbeschluss schärfstens protestieren lassen.
Weitere Infos

Einige Eigentümer werden sicher schon den Aushang mit dem Resultat Betreff "Malerarbeiten" des Umlaufbeschlusses Februar -März 2015 der Hausverwaltung OGRIS aus Kärnten gesehen und beurteilt haben.

Jedem Eigentümer steht das Recht zu, in die "Abstimmungsunterlagen" Einsicht zu nehmen und diese zu kontrollieren!
Diesbezüglich empfehle ich auch, sich rasch mit der Hausverwaltung in Verbindung zu setzen, damit Einsprüche noch fristgerecht bei Gericht eingebracht werden können!

Info: Der schleichende Tod....
Unterbrochene Links bitte melden.

Seebodner kämpfen mit Schimmel

Der Mieter ist laut Ogris verpflichtet, „den Mietgegenstand ordnungsgemäß zu warten und instand zu setzen.“
So müsse der Mieter auch eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad mindestens in den Räumen haben. „Sobald dem Mieter das nicht möglich ist, hat er dies der Hausverwaltung zu melden. Das muss dann innerhalb von zwei Wochen behoben werden“, so Ogris.

Geschieht das nicht, „kann der Mieter den Schaden auf seine Rechnung von einer Firma beheben lassen und die Rechnung an die Hausverwaltung schicken."

Der Woche Bericht ist hier zu finden

Unterbrochene Links bitte melden.
Na da wäre ich neugierig was unsere Hausverwaltung OGRIS dazu sagen würde wenn unser Eigentümer seine Worte ERNST nehmen würde....seit ca. einem Jahr lässt sich sein Fenster nicht öffnen, die Winter-Raumtemperatur bewegt sich wie auf der Zugspitze je nach Windstärke zeitweise um die 17-18° trotz 2 volllaufender Heizkörper-zahlen tun am Ende alle Eigentümer.
Diese automatische Frischluftzufuhr hat auch den Vorteil, die HV kann nicht sagen, der Eigentümer lüftet zu wenig.

„Die Botschaft hör ich wohl, allein mir fehlt der Glaube“ Friedrich von Schiller 1759-1805