Mit Schreiben vom 11.Jänner 2008 wurden von der Hausverwaltung an ca. 300 Eigentümer unter anderem auch ein DinA 4 Blatt mit Aufstellungen über unsere Sparbücher beigelegt.
An Ermangelung von verschiedenen Unterlagen, die wir zwar angefordert haben, aber bis heute nicht erhielten (ebensowenig wie Gesprächstermine) haben wir uns von diesem DIN A 4 Blatt der Hausverwaltung nur das Sparbuch von der Waschküche ansehen können.
Sogar bei einer einfachen Abrechnung, wie das Konto der Waschküche, mussten wir feststellen, dass die Hausverwaltung unklare Angaben macht.

Ich möchte nur auf das letzte Abrechnungsjahr eingehen.

In der Zeile „Raiba Waschküche“ finden Sie im Jahr 2006 einen Endstand mit
Euro 23.822.25

Auf der Jahresabrechnung für die Waschküche, welche Sie im März/April 2007 von der Hausverwaltung erhalten haben, ist ein Kontostand

- per 01.Jänner 2006 mit Euro 19.249,08
- per 31.Dezember 2006 mit Euro 19.172,02 angegeben.

Die Angaben, welche in der offiziellen und für uns maßgeblichen und laut Gesetz (ist die Meinung der Hausverwaltung) Jahresabrechnung 2006, differieren um Euro 4650,23 ( Schilling 64.000.- ). Somit wurden auf dieser um fast Euro 5000.- oder Schilling 64.000.- weniger ausgewiesen!

Diesen Umstand können Sie, sehr geehrte Eigentümer leicht selber nachkontrollieren, schauen Sie sich ihre Jahresabrechnung einfach an!

Das sind Fakten an deren Aufklärung wir bemüht sind!

Es gilt die Unschuldsvermutung...

Betrifft: Unterlagenanforderung Wohnanlage Ulmgasse 14a-14d

Sehr gehrte Damen und Herren!

Gewünschte Unterlagen:

- Sparbücher bzw. Kontoauszüge, woraus eindeutig der Name, Geldfluss, Zinsertrag, Zinssätze hervorgeht, rückwirkend bis zum Jahre 2000.
- Vollständige Eigentümerliste
- Abstimmungsliste vom Beschluss des Einbaues der Warmwasser -Uhren. Es muss daraus eindeutig hervorgehen, wie die Eigentümer diesbezüglich abgestimmt haben (Name, Adresse, Wohnungsnummer, Datum Unterschrift etc.).
- Versicherungspolizze und diesbezügliche Kosten der Versicherung, welche die gesamte Anlage Ulmgasse betrifft. Ebenso die Unterlagen, woraus eindeutig zu ersehen ist, wer die Versicherung abgeschlossen hat und zu welchen Bedingungen.
- Schadensfälle –Aufstellung (Schadensliste).
- Verwaltungsvertrag
- Anlagenverzeichnis
- Liste sämtlicher Satbenützer, die an der hauseigenen Gemeinschafts- Satanlage angeschlossen sind und welche von den Eigentümern anteilsmäßig bezahlt wurde. Aus der Liste muss klar hervorgehen: Name, Adresse, Wohnungsnummer, Anschlusszeitpunkt, Zahlungs- Datum etc.
- Jahreslohnkonto 2007 für B. J. und T. Fr.




Mit freundlichen Grüssen

Aufklärungsforderungen aus der Sicht der HV ......

......Im Folgenden aus der Sicht eines Eigentümers der die HV als Dienstleister sieht und der sein gesetzliches Recht als Eigentümer in Anspruch nimmt.

- Forderung Betriebskostensenkung:
Für mich sind Betriebskosten, die mir die HV monatlich vorschreibt. Das waren monatlich 2005 € 272.- und 2007 € 329.- somit ein plus von € 57.- ( ÖS 784.- ) oder ca. 20%, und
die Feststellung, dass wir ja froh sein können, dass es nicht „MEHR“ ist, kann ich nicht nachvollziehen. Es sind bei uns jahrelang Firmen beschäftigt, die vom anderen Stadtteil anfahren und sehr hohe Anfahrtspauschalen verrechen, obwohl wir Firmen bei uns über die Strasse haben, die dieselben Arbeiten machen könnten, billiger sind und keine Anfahrtspauschale verrechnen.
Mindestens alle 3 Jahre muss die Kostengünstigste Firma für die Arbeiten ausgesucht werden, es kann nicht sein, dass die Firmen eine Lebensstellung in unserer Anlage bekommen: Firma Gruber- Firma Egger usw.!

Einkäufe die von den Hausbesorgern durchgeführt werden und einen Betrag von ca. € 50.- übersteigen, müssen von einem Eigentümer gegengezeichnet und in einem Buch eingetragen werden, dieses Buch wurde schon im Jahr 1983 eingeführt - damals war der Betrag ÖS 200.-.

Ein Gerätebuch mit genauer Aufstellung und Datum aller unserer angeschafften Geräte.
Aus diesem Buch müssen sämtliche Bewegungen, egal ob Verkauf oder Verschrottung hervorgehen.
Der Empfänger der Ware muss mit Adresse, Namen und Unterschrift angegeben werden, sowie leicht von jedem Eigentümer nachkontrollierbar sein.
Das Gerätebuch muss den Eigentümern auf Wunsch bei den Hausbesorgern zur Einsichtnahme aufliegen.

Dies sind nur einige wenige der vielen Sparpotenziale die ich wünsche und fordere, und nicht eine jährliche Erhöhung, in welcher Höhe auch immer.
Ich bin überzeugt, dass eine Senkung unserer Kosten bei Durchführung verschiedener Maßnahmen um ca. 20%-30% erreicht werden kann.

- Forderung über rechtzeitige Informationen von Reparaturen sowie Sanierungen:
Ich verlange von der HV, dass sämtliche Reparaturen, ausgenommen akute welche einen Betrag von ca. € 1500.- übersteigen, mindestens drei verbindliche Anbote eingeholt werden. Diese zwei Monate für Jeden sichtbar im Schaukasten auszuhängen, um uns Eigentümern die Möglichkeit zu geben, selbst diesbezügliche Anbote einzuholen. Somit geben wir auch Firmenbesitzern die in unserer Anlage wohnen die Möglichkeit, bei günstigerer Anbotsstellung diese Arbeit zu übernehmen.
Zusätzlich muss ab € 1500,- eine Abstimmung durch die Eigentümer erfolgen!

- Umstellung der Antennenanlage – aber wie:
Diesbezüglich konnte mir die Firma Gruber keine verbindliche Zusage geben, dass nach dem Umbau ein DVB-T Receiver bzw. ein zukünftiges TV Gerät, welches bereits einen DVB-T Empfänger eingebaut hat, funktioniert.
Anrufe bzw. -Emails an die Firma Gruber mit dem Ersuchen um Aufklärung, blieben bis dato unbeantwortet!
Sollte es nicht möglich sein, einen DVB-T Receiver bzw. TV Gerät an der Anlage zu betreiben, kann nur mit hohen Kosten (ca. € 1000.- pro Sender) seitens der Firma Gruber jeder zukünftige Sender aktiviert werden.
Bei einen Gespräch unter Zeugen bestätigte mir die HV, dass pro Haus für die Umstellung der Antennenanlage ca. € 1750.- ohne Steuer angefallen wären, also € 7000.- ohne Steuer. Ich verlangte die Kostenvoranschläge, welche ich nach Wochen erhielt, darin wurde die Firma Gruber mit ca. € 2000.- ausgewiesen. Desweiteren ersuchte ich die HV um die Information, ob dies für ein oder für alle vier Häuser wäre, die Antwort war, dass weiß er nicht, und das würde ich schriftlich erhalten. Diese Informationen habe ich bis heute nicht erhalten, und einen Einblick in die schon bezahlte Rechnung wurde seitens der HV abgelehnt. Ebenso die Bekanntgabe der Rechtsgrundlage, aus der eindeutig hervorgeht, dass der Umbau in dieser Art und Weise durchgeführt werden musste.

- Jahresabrechnung und Vorschau:
Ich forderte von der HV, dass die Jahresabrechnung und Vorschau in so einer Art und Weise zu gestalten ist, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Sparbücher und deren Erträge inklusive Verzinsung und Konto sind unter anderem ein Muss! Eine Jahresabrechnung soll so gestaltet sein, dass sich der Wohnungseigentümer jederzeit einen Überblick über Art und Umfang der Kosten verschaffen kann. Es reicht nicht nur einfach aus, Öl oder Strom anzugeben, es muss genau die Belegnummer inklusive Datum und Firma angegeben sein.
Sämtliche Provisionen, welche die Hausverwaltung erhalten hat, sind anzugeben. Unabhängig ob diese der Hausgemeinschaft zustehen oder der Hausverwaltung, dies ist auch gesetzlich geregelt. Derzeit werden keine Provisionen angegeben, somit werden wir abklären, ob welche geflossen sind, eine Anfrage diesbezüglich an die HV wurde nicht beantwortet.

Die HV ist gesetzlich verpflichtet die Vorschau bis spätestens 31.12. des Abrechnungsjahres, also in diesem Falle 2007 jedem Eigentümer zu übermitteln.
Die Übersendung hat an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes, oder eine andere bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Türhinterlegung wie sie derzeit durchgeführt wird und die von Jedermann eingesehen bzw. entfernt werden kann, ist schon aus Gründen des Datenschutzes abzulehnen.

- Stromanbieter:
Ich habe schon 2006 von der HV verlangt, dass ein sofortiger Stromanbieterwechsel mit vorausgehender Anbotseinholung durchgeführt wird. Dies hätte die HV schon viele Jahre vorher im Zuge einer ordentlichen Verwaltung von sich aus durchführen können.
Wie uns allen bekannt ist, unterliegt der Energiepreissektor grossen Schwankungen. Daher verlange ich von der HV, diesen Sektor genauestens zu beobachten und rechtzeitig gegen- zusteuern.

- Außerordentliche Hausversammlung:
Die HV habe ich in mehreren Vorgesprächen ersucht, mir die Termine für die Hausversammlung rechtzeitig per Email bekannt zugeben, leider ohne Erfolg.
Da ich viel im Ausland bin, konnte ich bis heute nicht an den Hausversammlungen teilnehmen.
Eigentümer die schon an den Hausversammlungen teilgenommen haben, haben sich sicher selbst über den Verlauf und Erfolg einer dieser Versammlungen eine Meinung gebildet. Mir blieb es aus den obengenanten Gründen verwehrt!
Sehr wohl wurde aber ein Eigentümer vom Büro der HV hinausgeworfen. Ich habe der HV diesen Eigentümer als meinen Begleiter und Zuhörer über meine Fragen an die HV vorgestellt, trotzdem ließ sich die HV nicht umstimmen und verwehrte diesem Eigentümer den Zutritt. Worauf ich dann das Gespräch mit der HV alleine durchführte, auf mein Ersuchen hin, dass Gespräch mittels Diktiergerätes aufzuzeichnen, wurde das von der HV abgelehnt.

- Sparbuchgebarung:
Wir forderten die Offenlegung bzw. Vorlage sämtlicher Sparbücher, wie und wo unser Geld zu welchem Zinssatz und Zinsertrag in der Vergangenheit angelegt wurde. Diese Angaben scheinen aber in keiner Jahresabrechnung auf!
Von der HV wurde nur in einem Aushang darauf hingewiesen, dass die Sparbücher im März 2006 aufgelöst wurden und die angefallenen Zinsen von ca. € 2600.- ( ÖS ca. 34000.-) in der Jahresabrechnung 2007 aufscheinen. Weshalb der Zinsertrag von € 2600,- erst nach unseren Nachforschungen und ca. 1 ½ Jahre später nachbezahlt wird, wurde mir nicht erklärt.
Wir erhielten ein DIN A 4 Blatt mit einer Aufstellung, worauf ein Zinssatz angegeben wird, der auch für täglich fälliges Geld, unter dem leicht erreichbaren Zinssatz liegt, geschweige erst für eine langfristige Veranlagung wie z.B.: die hohe Abfertigungsrücklage der Hauswarte, da wird ein Zinssatz im Jahr 2004 mit 1,75%, 2005 mit 2,125% und 2006 der geringe Zinssatz von 2,5% angegeben. Diese Zinssätze könnten weit höher sein, ganz zu schweigen bei langfristiger Bindung von 6 Monaten, bis einigen Jahren, wie es sich gerade bei der Hausbesorger-Rücklage ja anbietet.
Die Forderung den Zinsertrag am Kontoblatt der Geldveranlagung auszuweisen, wurde nicht erfüllt.
Wie die Eigentümer leicht aus ihrer Jahresabrechnung ersehen können, wurde für das angegebene Kapital von durchschnittlich im Jahr 2004 € .- 0,7 % Zinsen, im Jahr 2005 € .- 0,9% Zinsen, und im Jahr 2006 € .- 0,9% Zinsen erwirtschaftet. Deshalb meine Forderung, umgehend die Geldveranlagung von einer unabhängigen Stelle überprüfen zu lassen, und zwar rückwirkend bis in das Jahr 2000.

Ebenfalls fordere ich, dass jeder Eigentümer auf Wunsch jederzeit selbst Einsicht über sämtliche Veranlagungen bei den Banken haben kann.
Desweiteren, dass alle Gelder der Anlage Ulmgasse auf die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage Ulmgasse zu laufen haben, Anderkonten sind nicht erlaubt.

Über die Verwendung der IK-GELDER kann nur der Geschäftsführende der HV mit zwei gemeinsamen Miteigentümern, die zeichnungsberechtigt sind verfügen.
Die Abhebungen/Auflösungen über einen Betrag von € 2000.- sind nur gemeinsam mit den zeichnungsberechtigten Miteigentümern möglich.
Dies muss zwei Monate vor jeder Geldbewegung in jedem Haus per Aushang den Eigentümern mitgeteilt werden!

- Sauna:
Mit keinem Wort habe ich (dafür gibt es Gesprächszeugen) die Schließung der Sauna bzw. eine Anhebung um das dreifache verlangt. Ich habe der Hausverwaltung lediglich aufgetragen, dafür zu sorgen, dass die Saunaanlage kostendeckend geführt wird, so wie es jeder Betrieb machen muss.
Auch in der Saunaanlage gibt es Sparpotenzial, z.B.: die Reinigung nur nach Bedarf durchzuführen. Weiters könnte versucht werden, dass die Saunageher selbst für die Reinigung zuständig sind, dies wurde mir von einem Saunageher empfohlen!
Da die Benützer jederzeit festzustellen sind, wäre dies eine der Möglichkeiten.

- Waschküche:
Die Reparaturen und Neuanschaffungen werden von den Waschküchenbenützern durch den Kauf der Münzen bezahlt und nicht von der Allgemeinheit. Die Waschküche hat ein Guthaben von ca. € 20.000.- welches von den Waschküchenbenützern angespart wurde.
Hingegen die Sauna ein Defizit aufweist, und dafür aber alle Eigentümer aufkommen müssen.
Dieser Betrag von € 20.000.- steht also auch nur für die Waschküche zur Verfügung und damit kann ohne weiteres die vierte Maschine ohne Belastung der IK-Rücklagen finanziert werden! Im meinem ersten Gespräch mit der Hausverwaltung wurde mir im April 2007 eben aus diesem Grunde auch zugesagt, dass die vierte Maschine sofort gekauft wird.
Ich kann auch nicht verstehen, dass all die Jahre die Reinigungsgebühr für 16 Maschinen an die Hausbesorger bezahlt wurde und auch weiterhin bezahlt wird, obwohl nur 12-13 Maschinen zum Reinigen vorhanden sind!
Es soll der Standard unserer Anlage erhalten und verbessert werden, wenn schon sparen, dann bitte an der richtigen Stelle!
Eventuell könnte der Preis der WK-Münzen gesenkt werden, um damit den genau rechnenden Familien auch die Möglichkeit zu geben, die Waschkücheneinrichtungen zu benützen!

- WC
Dieses WC steht im Eigentum sämtlicher Eigentümer und muss jedem auch mit eigenem Wohnungsschlüssel zugänglich sein. Der Umstand, dass es vorkommen kann, dass die WC-Anlage eventuell verschmutzt bzw. beschädigt wird, begründet nicht das Recht, das WC für sämtliche Eigentümer abzusperren.
Falls Beschädigungen mutwillig passieren, muss die Polizei eingeschaltet werden.
Für die Reinigung dieses WC kommt die Allgemeinheit auf, die Hausbesorger bekommen ebenfalls wie bei der Waschküche für dieses WC extra bezahlt, egal ob es geöffnet oder geschlossen ist. Das wir für Handwerker vier WC-Anlagen zur Verfügung stellen müssen, ist mir nicht klar
Derzeit ist es so, dass wir das Defizit für die Sauna und die WC-Reinigungsgebühr wohl mittragen dürfen, aber die WC-Anlage steht nur den Saunabenützern zur Verfügung!

Im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar geschrieben, dass ohne Beschluss der Eigentümer, kein Zugang welcher Art auch immer (z.B.: Fenster, Seile, Schloss, Steine), verwehrt werden darf.
Wenn schon absperren, dann vorher diejenigen fragen, welche die Kosten bezahlen und nicht umgekehrt!

In unserer außerordentlichen Hausversammlung werden wir noch weitere Punkte vorbringen.

Im Buch „Wohnrecht für Eigentümer“ herausgegeben und kostenlos zu beziehen von der Arbeiterkammer Graz, finden Sie viele der jetzt angegebenen Punkte, ich kann nur jedem Eigentümer diese Lektüre empfehlen, damit er sieht, welche Rechte er hat, schließlich sind wir Eigentümer einer freifinanzierten Wohnanlage und nicht Bewohner einer Genossenschaftswohnung. Es wird auch ein Mustervertrag für einen Verwaltungsvertrag empfohlen, der die Mindestanforderung an eine Hausverwaltung sein soll und so stellen auch wir uns einen zukünftigen Hausverwaltungsvertrag vor!
Sie können sich das Buch bei der AK per Telefon bestellen oder persönlich abholen.
Gerne übernehme auch ich dies für Sie, rufen Sie mich einfach an.

Bei Fragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen, Stefan Hammer Ulmgasse 14d72 Tel.

Email: ulmgasse@aon.at

Graz, 20.01.2008

Am 6.12.2007 hatte ich bei der HV einen Gesprächstermin, wobei es unter anderen auch um die Sparbuchgebarung ging. Mit einem Eigentümer habe ich vereinbart, dass er mich begleitet, leider wurde dem Eigentümer dies seitens der HV nicht ermöglicht und es wurde ihm der Zutritt zu unserem Gesprächsraum mit den Hinweis, dass er keinen Termin bei der HV hätte, verwehrt und sollte er einen zukünftigen Termin wünschen dies, dem Sekretariat mitteilen sollte.
Wir haben dies unter Protest zur Kenntnis genommen.

Nach Vorlage einiger Rechnungen und der aufgelösten Sparbücher, woraus zu ersehen war, dass am 20.03.2006 das Sparbuch mit einen Betrag von 27.965,18 aufgelöst wurde, lt. Auskunft der HV sollte dieser Betrag der IK Rücklage gutgeschrieben worden sein, zu welchem Zinssatz, konnte man mir nicht mitteilen.
Bis zum 10.02.06 wurde das Sparbuch mit 3,250% und ab 11.02.06 – 20.03.06 mit 0,125% ! verzinst.
Somit wurde der Betrag von 27.965,18 für einen Zeitraum von fast 1 ½ Monaten mit einem minimalen Zinssatz veranlagt.
Die Zinsen inklusive Kest von 3.272,75 (Schilling 45033,04 ) wurden jedoch nicht der IK Rücklage am 20.03.06 gutgeschrieben.

Hier schreiben Sie alles was unserer Verwaltung der Anlage Ulmgasse betrifft und hier können Sie alles lesen und auch schreiben was Sie & wir mit der Hausverwaltung besprechen oder besprochen haben und deren Reaktionen darauf.