Leserfrage am KURIER-Telefon an Sigrid Räth – Anwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Sigrid Räth: Inwieweit eine Firma damit zu beauftragen ist oder nicht, richtet sich auch nach dem Verwaltungsvertrag. Der Verwalter ist verpflichtet, das Objekt in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Durch die Objektsicherheitsnorm ergeben sich Dokumentationspflichten. Es ist davon auszugehen, dass der Verwalter bei einer Begehung ein Protokoll bzw. eine Dokumentation anfertigt, damit seine Tätigkeit nachvollziehbar ist. Durch die Objektsicherheitsnorm werden Checklisten dafür vorgegeben. Selbstverständlich können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss festlegen, wer mit der Überprüfung beauftragt wird.

http://m.kurier.at/wirtschaft/immobiz/darf-man-einen-raum-der-wohnung-als-ordination-nutzen/198.421.582

Zur Verschuldenshaftung der Eigentümergemeinschaft und des Hausverwalters siehe
http://www.its-on.at/fileadmin/pdf/ÖNORM_B1300_und_Haftung.pdf

Auch einige EigentümerInnen konnten am 20. Mai einer solchen Begehung durch unseren Hausverwalter beiwohnen. Unter Berufung auf den Hausverwaltungsvertrag – wobei die WEG bis dato noch immer keine Kopie des auch von der HV unterschriebenen Exemplars erhalten hat – teilte unser Hausverwalter mit, dass er keine Besprechung mit den EigentümerInnen im Besprechungsraum abhalten sondern eine Begehung der Anlage durchführen wird.

Dann begann die Begehung im Geräteschuppen. In 2,5 Stunden wurden anschließend die 4 Häuser vom Keller bis zum Dach aber eher "belaufen".

Einige Eckpunkte dabei waren:

Der Sperrmüll, den EigentümerInnen im Müllraum entsorgt haben, muss nun auf Kosten der Eigentümergemeinschaft beseitigt werden.

Der Blitzschutz der SAT-Schüsseln auf den Dächern unterscheidet sich, sodass überprüft werden sollte, ob er überall korrekt angebracht wurde.

Das D-Dach verwandelt sich in ein Biotop mit reichlich Schwarzschimmel und muss dringend saniert werden.

Ob es sich bei dieser Begehung um eine Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 gehandelt hat, ist fraglich. Warten wir auf ein entsprechendes Protokoll...

Der WEG-Verwalter ist von Gesetz her nicht gezwungen jedem Wohnungseigentümer Fragen zu beantworten. Wohl aber der Eigentümergemeinschaft als Ganzes und zwar während der jährliche WEG-Eigentümergemeinschaft.

Doch es gehört zum guten Ton eines Hausverwalters, sehr wichtige und noch nicht geklärte Fragen, die die gesamte Gemeinschaft betreffen, zu beantworten – auch wenn sie außerhalb der WEG-Versammlung und von einzelnen Miteigentümern gestellt werden.

Ein “Klassiker” und oft angewendeter Trick ist, nicht auf die gestellte Fragen zu antworten sondern den Fragenden mit allgemeinen Ausführungen “abzuspeisen”.

Diese Flucht vor der präzisen Antwort ist ein Grund mehr, die Fragen zu wiederholen.
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Ein “Klassiker” und typischer Fall von “Vertuschen-Wollen”, “Abwinken”, “Augenwischerei”. Deshalb: bleiben Sie freundlich – und hartnäckig.
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Empfohlene Maßnahmen:
Bei wichtigen, konkret gestellten Fragen, bleiben Sie freundlich und hartnäckig, bis der Verwalter antwortet.

Weigert er sich aus irgendeinem Grund, weisen Sie ihn freundlich darauf hin, dass Sie einen entsprechenden Tagesordnungspunkt zur nächsten WEG-Eigentümerversammlung einreichen werden. Denn dort ist der Verwalter gezwungen, Rede und Anwort zu stehen.

Ein Antrag zur Tagesordnung wird in die Einladung und dem Protokoll zur Versammlung aufgenommen und somit allen Miteigentümern bekanntgegeben.

Diese Unterlagen sind wichtige Dokumente der Eigentümergemeinschaft und müssen über Jahre aufbewahrt werden. Auch für Außenstehende, wie potientielle Wohnungskäufer, sind Protokolle wichtig.

Das angesprochenen Thema in einer Einladung und einem Protokoll “verewigt” zu sehen, ist keine ansprechende Aussicht für einen unseriösen Hausverwalter….

http://www.hausverwaltercheck.com/fragen-an-den-weg-hausverwalter/

Ich möchte einen Beschluss zur Abberufung der Hausverwaltung einbringen. Dafür brauche ich Namen und Adressen aller Miteigentümer. Die Hausverwaltung verweigert die Herausgabe und beruft sich auf Datenschutz. Ist das rechtens? Wie kann ich vorgehen?

Es gehört (nach § 20 Abs 1 WEG) zu den Verpflichtungen eines Hausverwalters, die ihm bekannten Zustellanschriften der übrigen Wohnungseigentümer auf Verlangen eines Einzelnen zu übermitteln. Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn der Verwalter durch entgegengesetzte Weisungen von Miteigentümern in einen Interessenkonflikt gerät. Er ist daher nicht zur Herausgabe verpflichtet, wenn er sich auf eine konkrete Weisung des betreffenden Eigentümers berufen kann, dass dieser mit einer Weitergabe seiner Angaben nicht einverstanden ist. Sollte das der Fall sein, müsste Ihnen das der Verwalter jedoch mitteilen. Die Herausgabe der Daten gegenüber dem Verwalter kann dann auch nicht gerichtlich erzwungen werden. Zusammengefasst gilt: Bei kollidierenden Interessen einzelner Eigentümer verletzt der Verwalter ohne entsprechende Weisung der Mehrheit keine Pflichten. Er kann daher auch in einem Gerichtsverfahren nicht zur Erfüllung dieser verhalten werden. Es ist aber denkbar, dass Sie Ihr Recht auf Einberufung einer Eigentümerversammlung auf andere Weise durchsetzen. Etwa indem Sie den Verwalter ersuchen, Ladungen bzw. Beschlüsse an die anderen Eigentümer weiterzuleiten. Ansonsten bleibt in praktischer Hinsicht nur der mühsame Weg, die einzelnen Wohnungen/ Objekte vor Ort "abzuklappern".

http://kurier.at/immo/service/wie-berechne-ich-die-miete-richtig/183.526.847

Bei Wohnungseigentumsobjekten schließt in der Regel die Eigentümergemeinschaft aufgrund eines einfachen Mehrheitsbeschlusses einen Verwaltungsvertrag, ansonsten der Alleineigentümer oder die Mehrheit der Miteigentümer.

Kündigungsfristen
Wird bei Wohnungseigentumsobjekten ein Verwaltungsvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann dieser sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31. 12., gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsvertrag über Wohnungseigentumsobjekte auf bestimmte, aber mehr als dreijährige Zeit abgeschlossen, kann er sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter erstmals nach Ablauf von drei Jahren mit dreimonatiger Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31. 12., gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen und darüber hinaus stillschweigend verlängert, gilt das als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.

Vertragsauflösung
Aus wichtigen Gründen kann ein Verwaltungsvertrag jederzeit von der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden. Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann der Vertrag auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Bei Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten müssen Name und Anschrift des Verwalters im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Nach Auflösung eines Verwaltungsvertrages ist die Löschung zu veranlassen.

http://www.vorarlbergernachrichten.at/eigentum/2016/02/11/der-verwaltungsvertrag.vn#registeredAnalog zu Shakespeares Hamlet "To be, or not to be, that is the question" darf sich die WEG Ulmgasse punkto Hausverwaltungsvertrag fragen: "Haben oder Nichthaben?"

Gabriele Heinrich, Vorsitzende beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e. V., kennt diese ¬Situation gut: ... „In jedem Unternehmen gibt es einen Controller oder einen Wirtschaftsprüfer“, sagt Heinrich. „Jede Bilanz, jede Rechnung wird gegengecheckt.“ Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen hingegen seien die Deutschen erschreckend blauäugig. „Was die Hausverwaltung präsentiert, wird oft unwidersprochen hingenommen.“
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Beträchtliche Summen stehen auf dem Spiel.
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Es geht um Aufträge in Höhe von mehreren Tausend Euro. Um Dienstleistungen, deren Ausführung kaum einer kontrolliert. Und um die Instandhaltung und Pflege einer Immobilie, die nicht selten einige Millionen wert ist und oft die Altersvorsorge ihrer Eigentümer bildet.
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Wer es drauf anlegt, kann die Unerfahrenheit seiner Kunden ausnutzen – von Schlamperei über Mauschelei bis hin zum Betrug.
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Viele Verwalter leisteten gute Arbeit, sagt Heinrich. Die Erfahrung zeige jedoch, dass Abrechnungen oft fehlerhaft sind. „In vielen WEGs hat sich über Jahre hinweg niemand gekümmert“, sagt Heinrich. Man habe die Verwalter einfach machen lassen. Und das räche sich.

Oft wird einfach geschludert. Säumige Beträge werden nicht eingetrieben, Vertragsleistungen nicht überprüft, Vergleichsangebote nicht eingeholt, Versicherungen nicht bemüht. Es zahlt ja am Ende jemand: die Eigentümergemeinschaft.
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Manche Verwalter haben ein Netz aus Firmen aufgebaut, die sich Aufträge untereinander zuschustern: Hausmeisterservice, Handwerker, Reinigung. Oft sind die Leistungen überteuert. Hier ein paar Euro, dort ein paar Hundert. Meist sind die Beträge so gering, dass der Schmu nicht sofort auffällt. Die Menge macht’s, denn nicht selten betreuen Hausverwaltungen Dutzende, wenn nicht mehr Objekte. „Wenn bei Aufträgen nicht immer mehrere Angebote eingeholt werden, ist das ein Alarmzeichen“, warnt Heinrich.
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„Für die Honorare der Verwaltungen gibt es lediglich Richtwerte“, sagt Expertin Heinrich. Und die weichen je nach Region und Größe des Objektes voneinander ab. Die Spanne für eine Wohneinheit reicht von 17 bis 25 Euro pro Monat.

Heinrich warnt allerdings davor, nur auf die Kosten zu schauen, denn die Leistungen der Verwaltungen unterschieden sich deutlich voneinander. Ein vermeintlich günstiger Anbieter könne unterm Strich deutlich teurer sein, weil etwa Objekt-Begehungen, Ausschreibungen oder Korrespondenzen extra berechnet würden. Heinrich empfiehlt bei der Suche nach einer neuen Verwaltung, die Leistungskataloge genau zu vergleichen.
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Erst langsam, sagt Heinrich, verstünden viele Eigentümer, dass es sinnvoll sei, der Hausverwaltung auf die Finger zu schauen. Doch immer noch seien die WEGs oft Gemeinschaften, in denen man sich nicht kennt, in denen es kaum Austausch gibt und in denen Beiräte agieren, die ihre Sache widerwillig oder ohne große Rückendeckung machen. Deshalb hätten die Verwalter meist leichtes Spiel. „Wer seine Interessen und Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf“, sagt sie.
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Die Beiräte fordern per Mail sämtliche Verträge zur Kontrolle an, um eine Entscheidung vorzubereiten. Es sieht schlecht aus für den bisherigen Verwalter: Auch drei Wochen später gibt es noch keine Reaktion.
http://m.capital.de/dasmagazin/verwaltet-und-verloren-4686.html

Melanie Buchmann kümmert sich bei der Wüstenrot Haus- und Städtebau um die Verwaltung der Eigentumswohnungen. Wenn etwas nicht funktioniert, ruft der Eigentümer oder der Mieter sie an. 'Wir besprechen gleich am Telefon, welche Maßnahmen getroffen werden müssen und wie es weitergeht', schildert Melanie Buchmann ihren Job. Mieter und Eigentümer der Wohnung wollen stets auf dem Laufenden gehalten werden. Deshalb werde das Meiste heute per E-Mail geregelt. Das ist aber erst der Anfang. Künftig sollen Mieter und Eigentümer über das Internet nicht nur mit dem Verwalter korrespondieren, sondern auch, ähnlich wie bei einem Schwarzen Brett, über ein spezielles Online-Portal Informationen rund um die Hausverwaltung abrufen können.
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Dazu gehört auch ein Forum, auf dem sich der Eigentümer und Mieter plattformübergreifend nicht nur informieren, sondern auch aktuelle Protokolle oder Formulare herunterladen kann. Derzeit ist die 'digitale Verwaltung' noch in der Erprobungsphase. 'Natürlich werden wir weiter für unsere Kunden auch persönlich oder telefonisch zur Verfügung stehen', beruhigt derweil Melanie Buchmann. Letztendlich führt an der digitalen Hausverwaltung kein Weg vorbei, macht auch Alexander Heinzmann deutlich. 'Unsere Verwalter sollen am Telefon Rede und Antwort stehen, ständig vor Ort sein, aber auch innerhalb kurzer Zeit E-Mails beantworten. 'Wir haben uns gefragt, wie wir all das unter einen Hut bekommen. Am Ende war klar, dass dies nur mit einer Internetplattform geht, die den Verwalter von Routineauskünften entlastet.' Der Kunde kann jetzt vom Smartphone, Tablet-PC oder Laptop von jedem Ort und wann er will seine Informationen abrufen. 'Das spart Ressourcen und letztendlich auch Personal', gibt Heinzmann zu.
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Trotzdem werde das Unternehmen auch weiterhin Briefe verschicken und am Telefon Anfragen entgegennehmen. Bei der Wüstenrot Haus- und Städtebau ist man sich sicher, dass sich die digitale Hausverwaltung langfristig durchsetzen wird. Denn von einem offenen Informationssystem profitieren alle - Mieter wie Eigentümer. Alexander Heinzmann erklärt anhand eines defekten Fahrstuhls, wie die Digitalisierung der Hausverwaltung die Kommunikation verbessert. 'Früher erhielten wir 50 Anrufe, mussten Aushänge machen. Zuerst, dass der Fahrstuhl außer Betrieb ist, dann, wann der Handwerker kommt, und so weiter. Künftig können die Schadenmeldungen zum Beispiel online registriert werden und die anderen Mieter automatisch über den aktuellen Stand mit informiert werden.' Diese Informationsprozesse haben bislang viel Zeit verschlungen, die künftig produktiver eingesetzt werden kann, so Marcus Ziemer.
http://www.zvw.de/inhalt.kommunikation-die-hausverwaltung-wird-digital.2e5477a5-8cf6-4879-bb9a-291835d13538.htmlDieses moderne Kontrollinstrument ist also keine Frage des Wollens oder Nicht-Wollens der Eigentümer/innen. Es ist z. B. bei allen Banken ein Kundenservice, das der/die einzelne Kunde/in nutzen kann oder auch nicht.

Als Wohnungseigentümer haben Sie einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und zu den wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters. Der Hausverwalter ist also dazu verpflichtet, für die Reparatur ... zu sorgen. Da Ihr Hausverwalter untätig bleibt, sollten Sie als Wohnungseigentümer aktiv werden. Zunächst sollten Sie versuchen, das Problem in einem persönlichen Gespräch zu klären. Führt dies nicht weiter, sollten Sie den Hausverwalter schriftlich auffordern, die notwendigen Maßnahmen zu veranlassen. Dazu sollten Sie ihm eine angemessene Frist von etwa zwei Wochen setzen. Lässt der Verwalter auch diese Frist verstreichen ohne etwas zu tun, können Sie – um weiter Druck auszuüben – diesen abmahnen. Da er Ihr Recht auf eine ordnungsmäßige Verwaltung verletzt, können Sie ihm die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags für den Fall androhen, dass er weiterhin untätig bleibt. Dies sollte zeitnah erfolgen, also innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der schriftlich gesetzten Frist. Bleibt der Verwalter auch weiterhin untätig, haben Sie schließlich die Möglichkeit, durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer eine vorzeitige Abberufung des Verwalters herbeizuführen, den Verwaltervertrag zu kündigen und einen neuen Verwalter zu bestellen. Die bereits erteilte Abmahnung wird Ihnen dabei behilflich sein.

https://www.ovb-online.de/wirtschaft/probleme-hausverwaltung-6152130.htmlSeit Mai des Vorjahres besteht bei einer Garage der Garagenanlage Ulmgasse ein Wasserschaden, seit November des Vorjahres sollte ein Gutachten vorliegen... Welche Konsequenzen sollten die Eigentümer/innen nun eigentlich daraus ziehen?

Jeder kennt das schwarze Brett im Eingangsbereich. Eine Anschlagtafel, die kaum beachtet wird.
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Das Unternehmen Hawlan Elektrotechnik GmbH hat gemeinsam mit dem Softwarehaus LieberLieber GmbH das neue ... eblackboard entwickelt. Dieses soll der zentrale Infopoint für alle Bewohner einer Immobilie werden und die laufende Kommunikation zwischen Hausverwaltung und Mietern enorm vereinfachen. Ob im Eingangsbereich oder in jedem Stockwerk, im Aufzug oder im Garagenzugang – an allen neuralgischen Punkten eines Gebäudekomplexes – werden die aktuellen Informationen der Hausverwaltung zentral zur Verfügung gestellt:...
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Alle Inhalte für die Bewohner werden mittels PowerPoint über das bewährte CMS WordPress eingespielt.
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Die Gestaltung der Inhalte wird dabei von der Hausverwaltung selbst gesteuert. Die schnelle dezentrale Aktualisierung übers Internet bedeutet weniger Aufwand und trotzdem mehr relevante, wichtige und vor allem stets aktuelle Informationen für die Bewohner von Wohnhausanlagen in jeder Größe.
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Mittels RSS Feed können alle Informationen vom digitalen schwarzen Brett auch über Handy, Tablet und PC direkt ins Wohnzimmer oder einfach an jeden anderen Ort der Welt geholt werden.
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Das eblackboard wird als Vandalen-sichere Komplettlösung mit einem Full HD LED-Display mit allen Systemkomponenten in einem Monitorgehäuse aus Aluminium angeboten. Die Verglasung aus einer bruchsicheren PC-Kunststoffscheibe schützt das Display vor Beschädigung. Das Gehäuse ist in jeder RAL-Farbe erhältlich.
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Im Rahmen einer repräsentativen Umfrage unter Hausverwaltungen und Baugenossenschaften hat sich gezeigt, dass auch die Hausverwaltungen mit dem herkömmlichen »Schwarzen Brett«* nicht wirklich zufrieden sind. ...Der Aufwand für die Bestückung ... wird mit sechs bis acht Stunden im Monat bewertet. 69 % der Befragten finden demnach das Produkt »Elektronisches Schwarzes Brett«* für ihr Unternehmen sehr interessant und 25 % bewerten die elektronische Lösung an sich als interessant.
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Der vollständige Artikel vom 4.1.2016:
https://i-magazin.at/5779/die-ablöse-des-»schwarzen-bretts«