Information über den Mehrheitsbeschluss zur Kündigung der Hausverwaltung Eigentum / J.G. & S.

Wie wir leider erfahren haben, wurde von zwei Eigentümern: Frau Ilse Mxxxxx und Herr Dipl.Ing. Siegfried Nxxxxx gegen unseren Mehrheitsbeschluss mit 59,48 % Einspruch erhoben. Das "leider" bezieht sich auf den Umstand, dass keiner der beeinspruchenden Eigentümer vorher mit uns Kontakt aufgenommen hat, weder per Anwesenheit bei unserer Hausversammlung noch ausserhalb dieser, um sich über unseren Umlaufbeschluss näher zu informieren. Dieser Einspruch führt zu einem Außerstreitverfahren der beiden Eigentümer gegen die gesamte übrige Eigentümergemeinschaft ( welche auch die Kosten zu tragen hätten ), also 260 Einheiten.
Dieser Einspruch hilft sicherlich nicht den Eigentümern sondern gibt nur der HV G. die Möglichkeit und Chance, seine bisherige Verwaltertätigkeit über das Datum 31.12.08 zu verlängern und seinen Einfluss auf die Wohnanlage Ulmgasse weiterhin auszuüben. Ob zum Nutzen oder Schaden aller Wohnungseigentümer, dies zu beurteilen überlassen wir Ihnen.

Das Bezirksgericht Graz-West wird uns die Einzelheiten demnächst mittels Aushang zur Kenntnis bringen.

Die Akten sind derzeit bei zwei Richterinnen in Bearbeitung.
Wie wir erfahren konnten wurde der 2. Einspruch durch Hr.Dipl.Ing.Siegfried N. gegen unseren Umlaufbeschluss, zurückgezogen!
Da uns zahlreiche Anfragen über den vollen Namen von Frau Ilse M. erreichten, bitten wir alle interessierten uns diesbezüglich einfach eine Email zu senden

Alle, die die Hausverwaltung G. bisher schon kennengelernt haben, werden über diesen Einspruch nicht überrascht sein, auch nicht über den Umstand das die Einspruch erhebenden von der Rechtsvertretung der Hausverwaltung G. und S. betreut werden.

Das die anstehenden Probleme endlich in geeigneter Weise einer Erledigung zugeführt werden können, wird durch den Einspruch der oben genannten Eigentümer leider stark verzögert. Jedoch wir, vom Verein Eigentümer Ulmgasse 14a-14d lassen uns durch diesen Vorgang nicht von unseren "Fakten" Weg abbringen!

Ps.: Beachten Sie bitte auch den nachfolgenden Beitrag.

In der Theorie herrscht vielfach die Vorstellung: Wenn der Verwalter nicht den Anforderungen entspricht, wenn er nicht gemäß § 1009 ABGB "emsig und redlich" agiert, wenn er seine Eigeninteressen in den Vordergrund stellt, dann kündigt ihm die Anteilsmehrheit eben die Vollmacht auf. So einfach sei das. Die Realität ist anders!
.A) Eine Wohnungseigentümerin in 8053 Graz, Ulmgasse 14a-d, wollte die Hausverwaltung 8020 Graz (siehe GdW-lnf. 1992-2-6), kündigen und bemühte sich, was ihr zweifellos zusteht, um die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer. Darauf erhielt sie von der Rechtsanwaltskanzlei Medwed Kupferschmied Medwed, 8010, mit Datum vom 13. 7. 1998 ein Schreiben, in dem es u.a. heißt:
"Meine Mandantschaft übergab mir das Kündigungsschreiben, datiert mit Juli 1990/ mit welchem Sie in der Wohnungseigentumsanlage Ulmgasse 14a-d von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer gehen. Wie meiner Klientel nunmehr von diversen Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist, behaupten Sie ... tatsachenwidrig, .. .".
Gleichzeitig wird eine "Ehrenerklärung" verlangt, mit der die Wohnungseigentümerin gestehen soll, dass sie die behaupteten Äußerungen gemacht habe, dass sie dies bedaure, dass sie sich bei der Hausverwaltung für den Verzicht auf gerichtliche Schritte bedanke und weiters die Kosten von öS 1.960,-für die Rechtsvertretung der Hausverwaltung bezahle. Zwei Tage später richtete die Hausverwaltung bereits ein Schreiben an alle Miteigentümer der Anlage, mit dem er ihnen dieses Anwaltsschreiben in Kopie zusandte, damit "keine Verunsicherungen unter den einzelnen Wohnungseigentümern eintreten" sollten. Diese Ehrenerklärung musste nicht gegeben werden, aber die Miteigentümer wurden -hinsichtlich der Abberufung! -so verunsichert, dass G. EIGENTUM die Anlage noch immer verwaltet! Dazu merken wir grundsätzlich an:
-Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes hat fast immer eine einschüchternde Wirkung -vor allem auf die übrigen Miteigentümer.
-Ein Rechtsanwalt prüft aber nicht die ihm von seiner Mandantschaft vorgelegten Unterlagen. (Diese Vorgangsweise machte sogar Justizminister Dr. Böhmdorfer zu seiner Rechtfertigung im Zusammenhang mit seiner einstigen Vertretung Jörg Haiders für sich geltend.-01Mittagjournal, 28. 10. 2000) Er schreibt wie in diesem Fall einen Brief und weiß, dass er hiefür sein Honorar bekommt: entweder von dem mit Klage Bedrohten oder, wenn dieser nicht zahlt, vom Auftaggeber.
-Die "Bedrohten" wissen das meist nicht, auch nicht diejenigen, die sich im Umfeld (= die übrigen Wohnungseigentümer) hievon beeindrucken lassen. -Beweise für ein strafrechtliches Verhalten werden nur vage angedeutet: "diverse Wohnungseigentümer" hätten mitgeteilt, nicht wer, nicht wie viele -eine häufig angewandte, aber wirksame Methode. Oft gibt es die "Diversen" nicht.
-Sofort verständigt die Verwaltung die übrigen Miteigentümer -gleich mit einer Kopie des Anwaltsschreibens zur Bloßstellung der Aktivistin -die auch hier geltende Unschuldsvermutung wird negiert! Um Verunsicherungen zu vermeiden, hätte nur die angebliche Behauptung widerlegt werden und nicht der geforderte Kniefall -"ich bedanke mich" -veröffentlicht werden müssen. Damit kann man aber leichter weitere Wohnungseigentümer von einer Zustimmung zur Kündigung abschrecken. So werden Herrschaftsstrategien zur (Vollmacht-)Erhaltung ausgeübt. Wenn sich G./EIGENTUM um die Übernahme einer Verwaltung bewirbt, ist der Ton ein anderer: Es werden "Dienste", nicht Herrschaft angeboten, das Verwaltungsangebot sei einer "wohlwollenden Prüfung zu unterziehen", die Herren G. sen. und jun." würden "ihre gesamte Arbeitskraft und langjährige Erfahrung den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen".

Fortsetzung folgt! Das sind Fakten die uns interessieren
Artikel, mit freundlicher Genehmigung der GDW,
aus den GdW-Informationen 200-5-4, herausgegeben vom Schutzverband
"Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, www.gdw.at

Information zur Aussendung der HV G. & Sohn am 8.09.2008

Sehr geehrte/r Wohnungseigentümer!

Mit Schreiben vom 8.9.2008 haben Sie von der HV G. und Sohn eine persönliche Mitteilung bekommen, indem die HV G. wiederum versucht die Eigentümer zu beeinflussen, weiteres empfiehlt die HV G. den Eigentümern einen Prozess gegen rund 270 Eigentümer anzustrengen!
Sie wird nicht müde, wie in den 20 Jahren zuvor, zu erklären, es hat alles seine Ordnung und die HV G. ist unser aller Seelenheil und nur mit Ihr haben wir die Erfüllung.

Der Umlaufbeschluss vom 25.August 2008 wurde streng nach den Regeln des WEG durchgeführt. Bei der ordnungsgemäßen Durchführung unterstützte uns die Rechtsabteilung der Arbeiterkammer Graz sowie unser Rechtsanwalt Dr. Gerald Mader. Es liegen uns oberstgerichtliche Gerichtsentscheidungen von ähnlichen Fällen vor, welche die Korrektheit ebenfalls bestätigen!

Warum die Hausverwaltung G. jetzt versucht Eigentümer zu verführen, einen teuren risikoreichen Rechtsstreit gegen rund 270 Eigentümer durchzuführen, erklären wir uns so, dass die Hausverwaltung G. das große Prozessrisiko und deren hohe Kosten auf einen Eigentümer umwälzen möchte.
Die HV G. hätte jederzeit die Möglichkeit auf eigene Kosten diesen Umlaufbeschluss anzufechten, dies kann Ihnen jeder rechtskundige Rechtsanwalt bestätigen!

Die Hausverwaltung G. hat das Recht und die Möglichkeit, unter Berücksichtigung des Rechtsweges und Datenschutzgesetzes, Einblick auf die korrekte Durchführung und deren Stimmverlauf zu verlangen. Wir verweisen die Hausverwaltung G. auf den Rechtsweg, wo wir selbstverständlich dem Gericht sämtliche Unterlagen vorlegen können, welche die Korrektheit des Umlaufbeschlusses einwandfrei bestätigen.

Was die Hausverwaltung G. unter "mit vollstem Einsatz unsere Verpflichtung" versteht, können wir ja anhand der ganzen Versäumnisse, welche Ihnen in den letzten Monaten zugegangen und diesbezüglich auch gerichtsanhängig sind, ja leider feststellen.

Es fehlt weiteres ein Konzept für energiesparende Maßnahmen, wie Solaranlage, Brenner für die Ölheizung bzw. Alternativen zur Ölheizung und eine Verbesserung der Isolierung.
Der bereits gefährliche Zustand der Kinderspieleinrichtungen, eine jahrelang verschleppte, gemeldete Balkonreparatur und Aufklärungsbedarf bzw. eine genauere, detaillierte Aufstellung der Betriebskostenvorschreibung.
Längst fällige Änderungen der Anlageformen zur Erzielung von Höchstzinsen und
Maßnahmen zur Kostensenkung bei der Gebäudeversicherung und Liftwartung usw..

Wir möchten nochmals ausdrücklich festhalten, das unsere Abstimmung streng nach den Regeln des WEG durchgeführt wurde und deren Korrektheit jedes Gericht feststellen kann und wird.
Jedoch sollen NICHT Sie als Eigentümer dazu missbraucht werden, ersatzweise für die HV G. einen Rechtsstreit zu führen, der auf Kosten der Allgemeinheit geht.

An die Adresse der Hausverwaltung gerichtet können wir uns nur der Empfehlung der Richterin vom Bezirksgericht Graz West, vom 2.7.2008 anschließen und Sie auffordern, uns nicht noch länger aufzuhalten, denn „Reisende soll man ziehen lassen “!
Im Übrigen ist es wohl selbstverständlich, dass die Hausverwaltung G. bis zum 31.12.2008 Ihren Verpflichtungen als „Verwalter“ gesetzlich nachzukommen hat, denn sie wird ja auch den Anspruch auf das Honorar erheben.

Wie es anderen Wohnanlagen und Eigentümer mit unserer derzeitigen HV ergangen ist, können Sie ja auf dieser Webseite nachlesen!


Stefan Hammer

Hans Lösch

Graz, 11.9.2008 V1.0.7-Internet

Sehr geehrte Eigentümerinnen
Sehr geehrter Eigentümer

Wir bedanken uns für ihr Interesse und die bisherigen Vorschläge zur einer neuen Verwaltung!

Da eine neue Verwalterbestimmung gewissen gesetzlichen Vorgaben unterliegt und nach vorgegebenen Terminen ablaufen muss, ersuchen wir Sie, das Sie sich mit der von Ihnen gewünschten, bzw. von Ihnen empfohlenen Verwaltung in Verbindung setzen. Die „VERWALTUNG“ die Interesse zeigt, möge sich bitte bis spätestens 15. September bei uns per Email unter info@ulmgasse.at melden.

Verwaltungen, welche sich nach diesem Termin melden, können wir aus zeitlichen Gründen leider nicht mehr berücksichtigen.

Diese Eigentümer Information wird auch auf unserer Internetseite veröffentlicht, um auch jenen Hausverwaltungen, welche unsere Plattform besuchen und Interesse an einer Verwaltung der Wohnanlage Ulmgasse haben, die Möglichkeit zu geben, sich Termingerecht an uns zu wenden.

Der Verein Eigentümer Ulmgasse

Graz, 1.September 2008

V.1.0.0.i

Die Weigerung der HV G. uns Einblick in die Bankunterlagen zu gewähren wurde jetzt vom Obersten Gerichtshof OGH in einem Urteil als Rechtswidrig festgestellt! Nach diesem Urteil muss auch eine HV G. jedem Eigentümer zu jeder Zeit Einblick in die Kontobewegungen der Anlage Ulmgasse gewähren. Unsere Forderung Einblick in die Kontobewegungen zu bekommen, wurde durch das OGH Urteil bestätigt. Für uns ist dieses Urteil auch eine weitere Bestätigung, dass wir von der HV G nichts verlangen, das uns Eigentümern sowieso zusteht und für jede HV welche Transparenz zeigen möchte, sowieso zur Grundlage gehört. Die HV G. wird schon Gründe für Ihre Verweigerung des Einblickes haben. Das diese und andere Vorgehensweise unserer jetzigen HV den Eigentümern nicht gefällt, konnten wir ja bei unserer rund 60% Kündigungszustimmung sehen!

Das OGH Urteil können Sie gerne per Email von uns anfordern!

Wir haben Fakten: Link zur Juridicum

Kein Kunde von Spar,Merkur usw. würde es sich gefallen lassen nicht als Kunde behandelt zu werden, würden Sie von einem Dienstleistungsbetrieb nicht als Kunde behandelt werden, Sie würden einfach nicht mehr hingehen....warum sollte es bei einer Hausverwaltung anders sein? Sie bezahlen für eine Dienstleistung also sind sie der König und nicht der Bettelmann.

Kündigung des Hausverwaltungsvertrages mit 31.12.2008

Wir erlauben uns, Ihnen das Ergebnis laut Umlaufbeschluss (§ 24 WEG), für die Auflösung des Hausverwaltungsvertrages bekannt zugeben:

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ( 59,48% ) hat für die Auflösung des Hausverwaltungsvertrages mit der HV – Eig. Ges.mbH (J. G. & S.) unterschrieben.
3,54% haben mit Nein gestimmt, der Rest der Eigentümer hat keine Meinung abgegeben.

Im Zusammenhang § 21 - §24 des WEG ist eine einmonatige Einspruchsfrist, beginnend ab dem Anschlagdatum in den Häusern 14a-14d am 26.08.2008 bis 25.09.2008, einzuhalten.
Wir ersuchen um Kenntnisnahme und bedanken uns im Voraus für Ihre Mitarbeit !
Durch die gesetzliche Verpflichtung und an Ermangelung das die HV G. & S. obwohl im WEG klar geregelt, bis heute die Herausgabe der Eigentümerliste verweigert, kann es passieren das einige Eigentümer diese Information mehrfach bekommen, wir bitten dies zu entschuldigen!
Mit freundlichen Grüssen,

Stefan Hammer Obmann

Hans Lösch Obmann-Stellvertreter

Verein Eigentümer Ulmgasse 14a – 14d (VEU) ZVR-Zahl 883922003

Graz, 22.08.2008
V.3.4.i

Die HV macht die Musik...der Eigentümer soll tanzen..... über 60% sehen das umgekehrt....

....Hausverwaltung G. versendet Betriebskostenabrechnung ohne der Verwalter der Wohnanlage zu sein.

....Eigentum wird als Mietzinshaus in VS-Polizze genannt - Versicherungsnehmer ist die HV G. (Verwaltung tritt als Eigentümer des zum Mietzinshauses degretierten Eigentumobjektes auf!)

Geschichten die das Leben schrieb, vor 15 Jahre und heute.., dass Zustandekommen unseres Vertrages mit der HV G. kann jeder Eigentümer überprüfen, einfach die Unterlagen bei der HV anfordern!

Die Komödie um die Hausverwaltungen Ruhs.../....G.

Auszug aus einem Zeitungsbericht über unsere HV:..Ein Herrschaftsanspruch wider jedes demokratische Grundverständnis, aber auch im Gegensatz des § 20 WEG!
...ab sofort hier zum Lesen und ausdrucken!

...J.G.&S. lässt abstimmen und duldet keine "Unruhe" Balkone werden verkleinert...., ohne rechtliche Grundlage (wer es auch bezahlen soll ist auch klar)
....ab sofort hier zum Lesen und ausdrucken!
Wir danken der GDW-"Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, www.gdw.at

...weiteres...Hausverwaltung teilt Eigentümer mit, welche Wiedersacher schon gestorben sind....(wir teilen Ihnen mit Sg. Hr.G, wir erfreuen uns bester Gesundheit und dies wünschen wir auch Ihnen)..weiters erzählt Hr.G. welche Übeltäter es in der Jauerburgasse gibt (was macht diese Eigentümer zu "Übeltäter"-eine neue WEG welche unzufrieden mit G.ist?) und sie alle erfolgreich bekämpft wurden... Hausverwaltung J.G. & S.sprach!
So wie die Gedanken sind,
ist auch der Charakter,
denn die Seele wird von den Gedanken geprägt.
von Mark AurelDies und vieles andere....DAS sind Fakten die uns interessieren....auch wenn die HV nicht müde wird, den Eigentümern immer wieder mitzuteilen das alles in Ordnung ist, natürlich hat sie Recht, wenn man die Dinge mit den Augen der HV betrachtet, wir betrachten es aber mit den Augen der Eigentümer.

Weiteres in Kürze hier auf unserer Plattform!

Wie das WEG festhaltet und auch die AK uns in einem Schreiben bestätigt, muss die Hausverwaltung die Eigentümerliste welche zur Information der Wohnungseigentümer dient, jedem Eigentümer auf Verlangen aushändigen. Die Hausverwaltung G. weigert sich jedoch bis heute diese Liste herauszugeben, dass es sehr wohl seriöse Hausverwaltungen gibt welche Ihre Verpflichtung den Eigentümern und dem Gesetz gegenüber kennen, kann auf dieser Internetseite nachgesehen werden. Dort wird jedem Eigentümer angeboten bei persönlicher Abholung die Eigentümerliste auszuhändigen! Wir gratulieren den Eigentümern der Wohnanlage STIPCAKGASSE 18-22 1230 WIEN
Wien ist anders...nicht ohne Grund
Auszugsweise das Schreiben der AK:

Sehr geehrter Herr Hammer,
zu Ihrer Anfrage vom 2.8. darf ich Ihnen mitteilen, dass die Haltung der Hausverwaltung, die Adressen der nicht im Haus wohnenden Miteigentümer herauszugeben, mit dem Datenschutzgesetz keineswegs in Einklang zu bringen ist.

Gegenüber dem Datenschutzgesetz ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Spezialgesetz zu verstehen und kann auch eine Weigerung von Miteigentümern, auswärtige Wohnadressen der Gemeinschaft der Eigentümer bekannt zu geben, rechtswirksam nicht verfügt werden, da hier in die Rechte der übrigen Miteigentümer in unzulässiger Weise eingegriffen wird.

Ich kann der Gemeinschaft der Eigentümer bzw. der an der Kündigung interessierten Mehrheit nur empfehlen, die Hausverwaltung notfalls auf Herausgabe dieser Adressen zu klagen.

Somit wiedersetzt sich die HV mit ihrer Verweigerung ganz klar gegen rechtliche Bestimmung und entmündigt uns Eigentümer und zwingt uns in ein Gerichtsverfahren

Was passieren kann wenn man Hausverwaltungen zu lange ohne Kontrolle der Eigentümer lässt, zeigt folgender Bericht:

GELD AUF KONTEN FEHLT
Wieder Ungereimtheiten bei Hausverwaltung
Nach den Pleiten von Marterbauer und BFG ist die Arbeiterkammer jetzt wieder Ungereimtheiten bei einer Hausverwaltung auf der Spur. Wohnungseigentümer beklagen sich über fehlendes Geld auf den Verwaltungskonto.

Bestelltes Heizöl nicht geliefert
Es war wieder ein Zufall, wie die Wohnungs-Eigentümerin Josefine Ganser den Stein ins Rollen brachte: Als eine bestellte Menge Heizöl nicht geliefert wurde, wurde sie stutzig.

Sie fragte beim Lieferanten nach und fand heraus: Die Hausverwaltung - die Firma Peer - hatte die letzte offene Rechnung nicht beglichen, eine Klage war bereits eingebracht und der Gerichtsvollzieher informiert.

"Und da hab ich meine Miteigentümerin informiert, die sind hingegangen und haben nachgeschaut. Dann ist der Stein ins Rollen gekommen", erinnert sich Ganser.

Konto mit 20.000 Euro belastet
Die Eigentümerinnen begannen nachzurechnen und nahmen Kontakt mit dem Hausverwalter auf. Langsam stellte sich heraus, dass das Hausgemeinschaftskonto per 1. Jänner 2005 mit etwa 20.000 Euro belastet war.

Auf dem Sparbuch für die Instandhaltung des Gebäudes fehlte Geld und Eigentümer überwiesen nicht regelmäßig die Betriebskosten. Der Hausverwalter klagte die Außenstände aber nicht ein. Damit fielen Verzugszinsen an - Kosten, für die nun die gesamte Hausgemeinschaft aufkommen muss.

Den ganzen Bericht können Sie unter folgenden Link abrufen: ORF.at

"Treuhandgelder per Novelle sicherstellen"
Mehr Transparenz und eine stärkere Position der Mieter und Eigentümer gegenüber den Verwaltern sei gefragt, sagt der Bürgermeister.

Schaden hat bereits in einem Schreiben an Justizministerin Gastinger angeregt, bei der bevorstehenden Wohnrechtsnovelle eine Sicherstellung von Treuhandgeldern zu verankern.

Zudem sollten Handwerker, Lieferanten oder Energieversorger dazu verpflichtet werden, zu melden, wenn Hausverwaltungen nicht fristgerecht zahlen, so Schaden.

und

Gütesiegel für Hausverwaltung: Künftig soll es jährlich eine freiwillige Überprüfung der Hausverwaltungen geben, die dann ein Gütesiegel tragen dürfen. Mehr darüber hier

Link: Schaden deutlich höher als angenommen

Diese Gerichtsentscheidungen zeigen, wie wichtig es ist, dass die Eigentümer sich ihren Verwalter nicht nur einfach, sondern vierfach ansehen. Die Eigentümer haften bei allen Fehlern der Verwaltung. Was dies übertragen auf die Ulmgasse bedeutet, kann sich jeder Eigentümer der Anlage selbst vorstellen, diesbezüglich benötigt es keinen Kommentar.

Der von einem Eigentümer gemeldete Schaden am Balkon (wurde hier im Blog behandelt) ist eines der Beispiele für unsere Anlage.
Unser bestreben ist es, mit der neuen Verwaltung, diesen in Gerichtsurteilen festgehaltenen Umstand, im Vertrag festzuhalten und mehr Mitspracherecht und Transparenz für die Eigentümer zu bewirken.

Auszug aus den GdW-Informationen:
GdW-Inf. 2007-2
7. Gerichtliche Entscheidungen
l A) Die (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft
haftet primär für den Ersatz von Schäden, die
sich aus Verwaltungshandlungen - und auch
für deren Unterlassung - ergeben, auch dann,
wenngleich sie (selbstverantwortlich) einen
Verwalter bestellt hat. Unwesentlich ist hiebei,
ob der Verwalter diesen Schaden absichtlich,
grob fahrlässig oder aus Unfähigkeit verursacht
hat.
Hier ging es um die Erhaltung von Abflussinstallationen,
wo fast monatlich an verschieden
Stellen des Hauses Gebrechen entstanden, wodurch
die Notwendigkeit einer Generalsanierung
dieser Installationen erkennbar, jedoch unterblieben
war - bis sich dann in einer Wohnung
ein schwerer Schaden ergab, für den die
Eigentümergemeinschaft gemäß Entscheidung
des OGH vom 29. 8. 2006, 5 Ob 162/06v, haftbar
ist.
Dass die Gemeinschaft ihrerseits den Verwalter
zur Verantwortung ziehen kann, ist eine andere
Sache. Erfahrungsgemäß kann sich die Mehrheit
aber nicht ohne weiteres auf eine hiezu
nötige Klagseinbringung einigen.
Auch der Einzelne kann für solche Schäden
haftbar gemacht werden, wenn er - trotz Meldung
an den passiv gebliebenen Verwalter
gemäß § 30 Abs 3 WEG - nicht einen entsprechenden
Antrag gemäß § 30 Abs 1 Z 1 WEG bei
Gericht zur Durchführung von Arbeiten eingebracht
oder bei Gefahr in Verzug die zur Abwehr
getroffenen Maßnahmen (vorläufig auf
seine Kosten) ergriffen hat.
Solche Haftungen der Eigentümergemeinschaft
drohen vor allem in vor 1917 errichteten Altbauten,
wo die Mehrheitseigentümer in Abständen
von wenigen Jahren immer wieder
wechseln, ihnen hörige Verwalter bestellen und
kein Interesse an einer nachhaltigen Sanierung,
bestenfalls am baldigen Ableben der MRG-geschützten
Mieter, am billigen Ausbau des Dachbodens
und an der gewinnbringenden Veräußerung
ihres Anteils haben (zur Haftung der
Wohnungseigentümer siehe auch GdW-Inf.
2006-3-16b, 2005-4-1).
Die Zweckbehauptung von Bauträger- und Verwalterseite,
der Wohnungseigentümer müsse
sich um sein Eigentum "nicht kümmern" (siehe
GdW-Inf. 1999-3-13b), ist hiemit anschaulich widerlegt.
Der Kauf einer Eigentumswohnung
heißt eben auch: Einordnung in eine Haftungsgemeinschaft.

Den ganzen Artikel welcher uns freundlicherweise von der GDW www.gdw.at zur Verfügung gestellt wurde,können Sie hier runterladen: GDW-Gerichtsentscheidungen1 (pdf, 71 KB)

Die Hausverwaltung erschwert uns mit der Weigerung, die aktuelle Eigentümerliste herauszugeben, jene Eigentümer welche nicht bei uns wohnen, über die Kündigung der Hausverwaltung zu Informieren. Dies obwohl es im WEG erläuternden Gesetz geregelt ist (AK-Wohnrecht Seite 203 Absatz c.)
Die Hausverwaltung begründet Ihre Weigerung damit, dass die Eigentümer Ihr die Weitergabe der Wohnadressen ausdrücklich aus persönlichen Gründen untersagt hätten. Auch unser Hinweis, dass die Hausverwaltung einfach diese Namen, unkenntlich machen soll fruchtete nicht.
Wir bitten somit sämtliche Eigentümer, welche noch nicht über unser Kündigungsvorhaben unsererseits informiert bzw. die Kündigungsunterlagen noch nicht erhalten haben, sich mit uns per Email oder telefonisch in Verbindung zu setzen.

Diesbezüglich möchten wir einen interessanten Bericht einer Zeitschrift aus Wien veröffentlichen, der sich unter anderem mit unserer HV beschäftigt. Da aber copyright Rechte zu beachten sind, haben wir um Erlaubnis* angesucht und werden, nach positiver Anwort, diesen gerne für alle Eigentümer unserer Wohnanlage wiedergeben.

* Wurde mittlerweile erteilt, siehe:
Verwaltung arbeitet schlecht –Eigentümer bezahlen

Eine andere Wohnanlage hat sich bereits erfolgreich von der Hausverwaltung getrennt.

Ergebnis der Gerichtsverhandlung am 2.7.2008

1.) Die weitere Prüfung der Finanzgebarung unserer Hausverwaltung
wird durch einen vom Außerstreitgericht oder vom Staatsanwalt
bestellten Sachverständigen erfolgen.

2.) Parallel dazu wird der Umlaufbeschluss zur Kündigung des
Verwaltervertrags zum 31.12.2008 fortgesetzt und dazu das noch
immer ausständige Adressenmaterial beschafft.

3.) Wir bitten alle Eigentümer, die bisher noch keine Unterschrift
geleistet haben, das ihnen zugegangene Formular auszufüllen und
zu erklären, ob sie mit der Kündigung einverstanden sind, oder
nicht.
Falls Sie noch ein Formular benötigen, bitten wir, dass Sie sich mit uns in Verbindung setzen (info@ulmgasse.at oder 0699-182 73 793)

4.) Der Personenkreis, der am 2.7. an der ersten Verhandlung
teilgenommen hat, konnte sich davon überzeugen, dass wir bei
den laufenden Verfahren unserem Ziel der Auflösung des
Vertrages ein gutes Stück näher gekommen sind. Wir werden
unsere Bemühungen in diesem Sinn fortsetzen und bitten alle
Eigentümer, denen es daran liegt, die Verhältnisse entscheidend zu
verbessern, uns auch weiter zu unterstützen.

4.) Als nächster Gerichtstermin ist Mittwoch, 23.7.2008 um 9 Uhr
(Dieser Termin wurde verschoben!) vorgemerkt.



Wir wünschen Ihnen einen erholsamen Urlaub und eine schöne Ferienzeit und grüßen herzlich,

für den Verein Eigentümer Ulmgasse 14 a – 14 d


Stefan Hammer - Hans Lösch
(Obmann) - (Obmann-Stellvertreter)

Nachdem die HV unter Druck gesetzt worden war, ist dem Eigentümerverein eine Reihe weiterer Dokumente zur Verfügung gestellt worden. Daraus ergeben sich ergänzende Anträge des Rechtsanwalts an das zuständige Gericht zwecks sofortiger Abberufung der HV.

Mit Interesse wird daher der Verlauf und der Ausgang der vom Bezirksgericht für Anfang Juli angesetzten Verhandlung im Außerstreitverfahren zu verfolgen sein.

Wir bitten alle Interessierten, als Besucher an der Verhandlung teilzunehmen!

Beachten Sie diesbezüglich unseren Aushang im Infokasten!

Der Verein

Mit Schreiben vom 21.Februar wurde unsere HV von einem Schaden, die unsere Anlage betrifft in Kenntnis gesetzt. Dieses Schreiben wurde von der HV bis dato völlig ingnoriert, geschweige wurde der Schaden behoben. In der Zwischenzeit wird dieser Schaden immer grösser welchen wir Eigentümer durch die Betriebskosten bezahlen.

Kein Einzelfall -Besuchen Sie diesen Link

Das sind Fakten......die unsere Betriebskosten sehr stark beeinflussen....

Schreiben an die HV am 21.Februar 2008

An die Hausverwaltung G.und Sohn!

Von den obengenannten Eigentümern wurde mir mitgeteilt, dass seit ca. 3 Jahren ein Wassereinbruch am Balkon besteht, welcher unbedingt saniert werden muss.
Der Schaden ist lt.Angabe des Eigentümers der Hausverwaltung schon mehrere Jahren bekannt!

Ich würde Sie ersuchen, den Schaden umgehend zu besichtigen und weitere Schritte zur Beseitigung zu unternehmen, um noch grösseren Schaden zu verhindern.

Bitte setzen Sie sich mit der Familie E. M. zwecks Terminvereinbarung zur Schadensbesichtigung in Verbindung.

Anbei 2 Bilder vom Schaden

Weitere Infos:
Wasser rinnt von der Decke

Mit freundlichen Grüssen, Stefan Hammer (VEU)