Information zur Gerichtsverhandlung am 28.5.2009


Sehr geehrte Wohnungseigentümer!

Bitte, beachten Sie den Aushang des Bezirksgerichts Graz-West am schwarzen Brett. Die Richterin, Frau Mag.Z.-W., die uns ja schon seit der letzten Verhandlung im Juli 2008 bekannt ist, hat diese Ladung sofort am 2.4. ausgeschrieben, nachdem wir am 31.3.2009 unseren Antrag auf Fortsetzung des unterbrochen gewesenen Verfahrens gestellt hatten.

Dieser Antrag enthält eine Reihe weiterer schwerwiegender Gründe für die Abberufung der Hausverwaltung J.G.. & S... wegen grober Pflichtverletzung gem. § 21 (3) WEG.
Im Aushang am schwarzen Brett können Sie sich näher informieren.
Schon zur Verhandlung Juli 2008 hatten wir zahlreiche Tatsachen vorgebracht, doch sind nun durch die Ermittlungen des Sachverständigen eine Reihe neuer Tatbestände entdeckt worden.

Wir bringen Ihnen die Vermögensaufstellung, die mit Datum 11.1.2008 allen Eigentümern von der Hausverwaltung übermittelt worden ist in Erinnerung.
Damals mussten wir natürlich annehmen, dass diese Aufstellung vollständig ist. Heute wissen wir, dass die Hausverwaltung die ganze Eigentümergemeinschaft falsch informiert hat, dass sie Ende 2007 auch noch ein vor uns geheim gehaltenes Sparbuch, also ein Geheimkonto mit einem Inhalt von ca. € 106.000.- geführt hat, das in dieser Aufstellung nicht enthalten ist.

Außerdem lautete dessen Bezeichnung entgegen jeder gesetzlichen Vorschrift und entgegen dem geltenden Vertrag auf „J.G&S.“, obwohl das Geld aus unserem Vermögen stammte.

Der fehlende Geldbetrag von rund € 100.000.- wurde uns übrigens im inzwischen rückerstattet.

Unsere Hausverwaltung hatte ja in den letzten Jahren – Monaten, zahlreiche Schreiben an die Eigentümer gerichtet, worin sie behauptet das alles in Ordnung ist, bei der am 28.Mai, öffentlichen Verhandlung, können Sie selbst feststellen inwiefern diese Behauptungen den Tatsachen entsprechen und wir bitte Sie zahlreich daran teilzunehmen!
Donnerstag, 28.Mai 2009 von 13:00 bis 18:00 im Verhandlungssaal B

....ein offener Brief an die Hausverwaltung G.und S- E


Sg. Hr. G. !
Es dürfte Ihrer geschätzten Aufmerksamkeit entgangen sein, dass sich seit Jahren der Asphaltierungszustand in der Garagenanlage Ulmgasse verschlimmert.
Es wurden in der Anlage fälschlicherweise Bäume gepflanzt, welche als so genannte „Flachwurzler“ bekannt sind, dieser Umstand trägt dazu bei, dass die Asphaltierung unaufhörlich stark aufgebrochen und unbefahrbar wird und zu einem Sicherheitsrisiko wird.

Es ist vorauszusehen, dass es in naher Zukunft zu noch größeren Schäden auch an den Garagen selbst kommen wird! Ebenso besteht grosse Gefahr das durch die Hebung der Telekom Schaltbox, sämtliche Telefone und Internetzugänge der Ulmgasse gestört werden, was ebenso zu einem Schadenersatz an die WEG führen könnte.

Dieser Umstand ist Ihnen schon Jahrelang bekannt, da keine Maßnahmen gegen die immer größer werdenden Schäden unternommen wurden, lässt mich als Eigentümer bereits jetzt unnötige Kosten erwarten, welche bei einer ordnungsgemäßen Sorgfalt Ihrer Verwaltertätigkeit, abwendbar gewesen wären.

Ich fordere Sie auf, umgehend den Schaden zu besichtigen und diesbezüglich Maßnahmen zu setzen damit dieser behoben bzw. nicht noch größer wird.

Weiters mache ich Sie aufmerksam, sollte diesbezüglich keine Reaktion Ihrerseits erfolgen, Sie für sämtliche Folgekosten inklusive eventuellen Personenschaden, haftbar mache!

Desweiteren ist Ihnen bekannt, dass lt. Baubewilligung Bescheid A 17 - K 3.310/1988, sämtliche Dächer mit einer Grünanlage versehen werden müssen, diese Auflagen wurde bei der letzten (ausserdem meiner Meinung nach nicht korrekten Reparatur) nicht erfüllt, somit wurde die Reparatur auch nicht Gesetzes konform durchgeführt!

Beschädigter Zaun:
Der Umstand, dass die Türanlage zu den Garagen hin versperrt ist, verursacht ebenfalls außer Behinderung beim Durchgang, auch weiteren Schaden, da es durch den angrenzenden Fußballplatz zu natürlichen Fehlschüssen von Bällen kommt.
Diese landen dann in dem Garagengrundstück, was wiederum die Jugendlichen zum Überklettern der Zäune und somit zur Beschädigung nötigt.

Diese Zäune müssen im weiteren wiederum von der Allgemeinheit bezahlt werden.

Um in Zukunft weitere Schäden welche von den Wohnungseigentümern getragen werden, zu minimieren, wäre die Öffnung der Verbindungstür ohne Schlüssel angebracht.

Weitere Bilder: 1 , 2 , 3 , 4 ,5

An

Hausverwaltung G. & S. - E.

Graz, 18.04.2009

Betreff: Garagenanlage Ulmgasse, Graz

Sehr geehrter Herr G.!
Als Eigentümer steht mir das Recht zu, vor Auftragsvergabe in die Anbote der Firmen, Einsicht zu nehmen. Ich ersuche Sie hiermit, mir und weiteren Eigentümer von Garagen, Einsicht in die Anbote derjenigen Firmen zu ermöglichen, welche bei der Sanierung der Dächer und Garagen Zufahrt involviert sind.

Die Einsichtnahme kann in Ihrem Büro erfolgen oder Sie senden mir die Unterlagen kostenfrei per Email.

Sollten Sie Aufträge ohne Einsichtsmöglichkeit vergeben, so mache ich Sie aufmerksam, dass ich Schadenersatzforderungen an Sie stellen kann.

Weiteres ersuche ich Sie, mich bzw. die Garagenbesitzer über vorgesehene Renovierungsarbeiten unverzüglichst zu informieren, dies können Sie gerne auch per Email bzw. mittels Aushang in den Häusern, durchführen.

Mit höflichem Ersuchen um Kenntnisnahme

ST.H.
Per Fax und Mail
Anmerkung: Wie zu erwarten war, hat die "Hausverwaltung" J.G&S bis heute 13.Juli 2009 (3 Monate) keine Einsichtsmöglichkeit in den Unterlagen der Sanierunsgabrechnungen geboten, weshalb die "HV" dieses Recht verweigert können wir nur annehmen. Wir behalten uns diesbezüglich rechtliche Schritte vor.

Sehr geehrte Eigentümer!
Von uns bekommen Sie das, was die Jahresabrechnung nicht preisgibt!

Von uns bekommen Sie per Email und als PDF Datei die genaue Aufstellung sämtlicher Betriebskosten Ausgaben-Einnahmen für den Zeitraum 01.01.2008 - 31.12.2008. Sie als Eigentümer haben von der Hausverwaltung ein Anrecht auf diese Liste, es gibt zwei Wege diese zu erhalten, der eine, fordern Sie diese aufschlussreiche Aufstellung direkt bei der Hausverwaltung an, der zweite Weg, Sie schreiben uns einfach eine Email mit Betreff "Aufstellung" inklusive Adresse/Wohnungsnummer/Telefon, Sie erhalten von uns innerhalb kürzester Zeit die Aufstellung, kostenlos per Email zugesendet.

Anforderungs Mail

Lassen Sie sich diese Liste nicht entgehen, Sie können mit der Liste auch einfacher Ihre Jahresabrechnung kontrollieren, Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser!

Verein Ulmgasse - Service is our success

Sehr geehrte Eigentümer!
Hier finden Sie die Eckdaten zu den Anforderungen für die neue Hausverwaltung.
Die neue Hausverwaltung wird mit unserer Anlage keine "Goldene Nase“ verdienen. Alle wichtigen Entscheidungen werden nach gesetzlicher Möglichkeit nur in Absprache mit den Eigentümern und der Verwaltung entschieden.
symbolfoto

Vertraglich werden folgende Punkte festgelegt:

• Verwaltung der Einheiten inkl. Nebengebäude und Außenanlagen
• Betriebskostenabrechnung
• Hausbesorgerangelegenheiten zB.: Einkäufe über xx.- benötigen die Zustimmung der HV, unter xx.- kann diese Zustimmung auch nachträglich eingeholt werden (Einkaufsbuch)
• Betreuung der Wohnungseigentümer in allen der Verwaltung betreffenden Angelegenheiten
• Führung aller Konten für die Verwaltung in getrennter Form
• Betreuung und Vergabe von laufenden Reparaturleistungen, Sanierungsarbeiten, Handwerksarbeiten und Renovierungsarbeiten. Aufträge über € 4000.- müssen mind. 2 Wochen vor Vergabe ausgehängt (ord.Verw.) u. 3 verbindliche Offerte erstellt werden, Erhaltung oder Verbesserungsarbeiten nur mit Zustimmung der Eigentümer ausgenommen Notfälle.
Sämtliche Arbeiten müssen den Eigentümern per Aushang mindestens 14 Tage vor der Durchführung angekündigt werden (Diskussionsmöglichkeit!). Für Objekte wie z.B.: Kinderspielplatz und Freizeiteinrichtungen müssen den betroffenen Eigentümern eine Diskussionsmöglichkeit und Mitbestimmung ermöglicht werden.
• Effizientes monatliches Mahnwesen.
• Bis 10 Kopien für Eigentümer kostenlos
• Abhaltung einer Eigentümerversammlung 1x im Jahr fix im Oktober, sowie auf gesonderten Wunsch der Eigentümer oder bei sonstigen Situationen, (Terminbekanntgabe mind. 30 Tage vor Versammlungstermin)
• Begehung der Anlage (Protokoll), unter Beisein des Anlagensprechers -Vereins etc. (1x monatlich)
• Abhaltung einer Sprechstunde in der Anlage (1x monatlich 2 Stunden). Führung einer Geräte-Bestandsliste -Ulmgasse aus dem der Verbleib der Geräte klar hervorgehen muss, Entsorgung, Verkauf, Ertrag etc.

• Warmwasser nach tatsächlichen Verbrauch abrechnen, derzeit wird dies nicht durchgeführt, trotz Uhren!

• Bildung einer Rücklage und Veranlagung auf einem Sparkonto auf Namen der WEG-Anderkonten etc.sind nicht erlaubt! Auflösungen müssen mind. 21 – 30 Tage vor Durchführung im Haus angeschlagen werden.
Sämtliche Konten und deren Erträge müssen bei der Jahresabrechnung (spätester Termin 31.März) angegeben werden, ebenso die Rückstände von Eigentümern und eine diesbezügliche Stellungnahme.
• Laufende Überprüfungen der Zinssätze für das Rücklagenkonto und des Eigentümer Kontos (WEG Ulmgasse 14a-14d)
• Erreichbarkeit der Hausverwaltung Montag bis Freitag von 8.30 – ca. 16.00 Uhr zu den Bürozeiten, sonst Notruftelefon 24 Stunden für dringende Fälle (Telefonnummer beim Anlagensprecher und Infobrett )
• Jederzeitige Akten- und Unterlageneinsicht nach Terminvereinbarung. Bei schriftlichen und persönlichen Terminansuchen, muss der Termin innerhalb drei Tagen bekannt gegeben werden und der bekanntgegebene Termin darf nicht länger als 7 Tage in der Zukunft liegen, ausgenommen persönliche Vereinbarungen.
• Mitsprache bzw. Vorschläge bei Geldveranlagungen
• Vermietung der Wohnungen für vermietende Wohnungseigentümer im HV-Honorar für den Wohnungseigentümer inkludiert
• Prüfung der Versicherungsverträge und Konditionen im Intervall von 2 Jahren. Bei Neuabschluss, Verlängerung muss eine Beschlussfassung der Eigentümer eingeholt werden, 3 Offerte – etwaige Provisionen, Rabatte sind der WEG gutzuschreiben
• Überprüfung des Zustands der Häuser über zweckmäßige Renovierungen im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten bzw. auf Wunsch Finanzierungsvorschläge unter Berücksichtigung von Förderungen
• Stichprobenartige Überprüfung des Hausbesorgers bezüglich Reinigung, Schneeräumung und Obsorge der Anlage.

Die Möglichkeit (vertraglich) auf Wunsch allen Eigentümern eine moderne ONLINE-Abfrage sämtlicher Gelder, Vorschreibungen und Abrechnungen der Betriebskosten, Bankbelege, IK Rücklagenstand usw. zu bieten.

Die neue Hausverwaltung muss innerhalb eines Jahres ein Konzept zur Betriebskostensenkung vorlegen und Einsparungspotenzial ergründen.
Derzeit müssen wir 10% Umsatzsteuer auf bereits besteuerte Ausgaben wie zum Beispiel Hausbesorgerkosten, Versicherung sowie Gemeindeabgaben bezahlen (daraus erwachsen uns zusätzliche Ausgaben von rund 30.000.- pro Jahr).

Es muss z.B.: mit den Handwerksbetrieben auf Senkung der Stundensätze sowie Streichung von Anfahrtspauschale verhandelt werden, es kann nicht sein das Firmen in der Wohnanlage privilegiert jahrzehntelang, ohne Konkurrenz arbeiten können.

Rechtliche Überprüfung: Die Hausverwaltung verzichtet bei Kündigung durch die Eigentümer auf rechtliche Einsprüche, damit soll verhindert werden das es zu langwierigen Prozessen kommt.

Gerichtsprozesse dürfen nur mit Zustimmung der Eigentümer geführt werden.

Diese Liste gibt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und wird bis zum Vertragsabschluss, in Abstimmung mit der zukünftigen Hausverwaltung, erweitert!

V.1.0.0.3-H.

An alle Vereinsmitglieder der
Wohnanlage Ulmgasse 14 a - d

Unterstützung bei Fragen zur Jahresabrechnung 2008 !

Sehr geehrte Vereinsmitglieder!

Wie wir gesehen haben, wird es zu der Jahresabrechnung 2008 sicher einige Fragen geben. Deshalb bieten wir allen unseren Vereinsmitgliedern die Möglichkeit, bei Fragen zu der Jahresabrechnung 2008, sich vertraulich bei uns zu melden; wir beraten sie diesbezüglich gerne, kostenlos!

Setzen Sie sich einfach zwecks Auskunft oder Terminvereinbarung mit uns per Email info@ulmgasse.at oder Telefon bis zum 10. April 2009, in Verbindung!

Wir freuen uns über Ihren Anruf unter
Tel: 0699- 81 96 14 65

Beachten Sie bitte auch unseren Beitrag: Tausende Euros zuviel verrechnet

The message well I hear, my faith alone is weak

Am 14. März 2009 wurde von unserer Hausverwaltung G & S. E.......Ges.m.b.H. ein Aushang in allen 4 Häusern der Wohnanlage Ulmgasse 14, Betreff: Außenstände Wohnungseigentümer angebracht.

Darin werden die Eigentümer, die mit den Betriebskosten im Rückstand sind verschlüsselt mit „ID“ Nummern benannt. Auch wird von der Hausverwaltung G & S. E... Ges.mbH angegeben, dass die Hausgemeinschaft in allen Fällen gänzlich schadlos gehalten wird, da die ausstehenden Beträge anwaltlich bzw. gerichtlich bereits eingefordert wurden.

Wir fragen uns jetzt, wie es zu derartig hohen ausständigen Zahlungen von rund € 16.000.- oder in Schilling 220.000.- kommen kann ohne das die Eigentümer etwas wissen und verlangen von der Hausverwaltung eine sofortige Aufklärung.

Der Zahlungsrückstand von rund € 11.000.- eines Eigentümers ist vermutlich in einem Zeitraum von 3 Jahren entstanden. Wenn die Hausverwaltung meint, dass uns dadurch kein Schaden entstanden ist, fragen wir uns wer diese monatlichen Betriebskosten dann bezahlt hat?
Das Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verpflichtet den Verwalter in so einem Fall ausdrücklich, dass ein „Vorzugspfandrecht“ innerhalb von 6 Monaten in das Grundbuch eingetragen werden muss nur so wird uns garantiert, dass wir nicht am Ende auf unseren Kosten sitzen bleiben.

Beachten Sie den Beitrag der Kronenzeitung vom 28.03.2009 BEITRAG

Den Beweis, dass unsere Hausverwaltung dies ordnungsgemäß durchgeführt hat, konnten wir nicht finden und somit ist die Verwaltung aufgefordert uns diesen Beweis zu erbringen.
Der Umstand das ein weiterer Außenstand in der Höhe von rund 16.000.- ( mit Zinsen rund 25.000.- ) schon seit fast 20 Jahren in der Schublade der Hausverwaltung auf Bezahlung warten und somit rund 40.000.- oder in Schilling über 500.000.- , kann uns auch nicht sehr vertrauensselig stimmen !
Die Botschaft hör ich wohl, allein, mir fehlt der Glaube
Durch diese zusätzliche Verantwortung des Verwalters, ist eine seriöse und professionell arbeitende Verwaltung noch wichtiger geworden. Denn was hilft uns das gesetzliche Pfandrecht, wenn es nicht geltend gemacht wird.

Wichtige Infos diesbezüglich finden sie HIER

Es muss sämtlichen Eigentümern klar sein, dass sie für alles haften, im Fall des Falles bezahlen die Eigentümer auch den aushaftenden Betrag von € 16.000.- + die Einbringungskosten!
Die Hausverwaltung muss diesen Aushang mit „ID“ Nummern aushängen, alles andere hätte der Hausverwaltung eine Klage gegen den Datenschutz eingebracht. Jeder Eigentümer hat aber das Recht, von der Hausverwaltung Einsicht in die Akten von Eigentümern zu erhalten, welche mit den monatlichen Zahlungen in Verzug geraten sind! Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, verlangen sie Einsicht in die ordnungsgemäße Durchführung zur Rückführung der Außenstände und wie es zu Rückständen in dieser Höhe von z.B. Euro 11.000 nur eines Eigentümers überhaupt kommen konnte!
Kontaktieren Sie "unsere" Hausverwaltung und vereinbaren sie einen Termin per Telefon oder Email g.....z@inode.at . (Einfach die Punkte mit den Namen der Hausverwaltung ergänzen.)

Unsere neue Hausverwaltung wird in Zukunft vertraglich verpflichtet werden, spätestens bei jeder Jahresabrechnung die Außenstände der Eigentümer namentlich bekannt zu geben. Ebenso muss sie falls notwendig, den Nachweis erbringen, dass die Einbringung von Forderungen korrekt durchgeführt wurde.

Wir wollen wissen, was mit unserem Geld geschieht und EIGENTUM verpflichtet!

Wir sind der Meinung, dass es jeden von uns passieren kann, einmal in eine Notlage zu kommen. Es wird die Arbeit der zukünftigen Hausverwaltung sein, mit den betroffenen Eigentümern rechtzeitig ein Gespräch zu suchen und zu klären wie es dazu kommen konnte, dass die Betriebskosten nicht bezahlt wurden und was es für Möglichkeiten gibt, den Betroffenen rasch zu helfen. Nicht erst dann, wenn bereits Tausende von Euro ausständig sind und dann nur mehr der Gerichtsweg offen bleibt, um dann den Eigentümer in eine noch schwierigere Situation zu bringen.

Wir möchten mit der neuen Hausverwaltung einen so genannten „Hilfsfond“, einrichten. Aus diesem „Fond“ soll Eigentümern, die unschuldig in eine Notlage gekommen sind, rasch und unbürokratisch geholfen werden, um kurzfristige Zahlungsprobleme zu überbrücken.

Dies könnte in Zukunft das Problem mit den „Zahlungsrückständen“ verhindern, damit nicht wie jetzt, dafür die "Rücklagen" dazu herangezogen werden, die wir am Ende sowieso wieder selber bezahlen müssen.

Am 3. Dezember 2008 konnten wir bei einem Informationsabend, welcher von unserer derzeitigen Hausverwaltung J.G.&S. irrtümlich als Hausversammlung deklariert war, etwas über den Zustand und Wärmeschutz unserer Fassade erfahren. Wir möchten schon vorweg Sie als Eigentümer fragen, welche Variante Sie für die bessere und welchen Betrag Sie bereit sind dafür auszugeben!

Die Fassadenrenovierung und sorgfältige Information darüber, wird für unsere neue Verwaltung eine grosse Herausforderung sein.
Das der von der Hausverwaltung G. veranstaltete Infoabend am 3.Dezember weder sinnvoll noch wirtschaftlich vertretbar war, zeigen die verschiedenen Möglichkeiten welche von Hausverwaltungen in Graz KOSTENLOS für ihre Eigentümer angeboten werden.

Ebenso ist es ohne weiteres möglich, die Kosten der Erstellung des Energieausweises auf ein Minimum zu reduzieren -wenn die Verwaltung will!

Nähere Informationen können Sie gerne von uns per Email oder auf der Internetseite www.lev.at bekommen und das GRATIS -Wir haben Fakten

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Nehmen Sie teil an unserer Online Umfrage, einfach HIER klicken und Sie kommen zum Online-Umfrageformular

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Variante 0
Nichts wird an der Fassade gemacht, es wird so belassen wie es ist.

Variante 1
Nichts wird an der Fassade gemacht, es wird so belassen wie es ist. Mit dem Geld soll eine Solaranlage installiert werden

Variante 2
Reine Instandhaltung der Fassade (keine wirkliche Verbesserung der Energieeffizienz)
schadhafte Platten werden ausgetauscht, nichts an der Dämmung verändert
auf Grund der Asbestplatten problematisch, kosten der vier Häuser ca. 190.000.- wie lange diese Renovierung anhaltet ist fraglich und ob überhaupt durchführbar.
Kosten pro Wohnung: ca. 1200.-

Variante 3
Fassade wird erneuert dabei wird die Dämmung verbessert, kein Fenstertausch, dadurch 20 % Heizkostenersparnis möglich, man käme beim Energieausweis in den Bereich C.
Sinnvoll nur mit zugleichem Fenstertausch.
Kosten ca. 1.700.000 Euro.
Kosten pro Wohnung ca. 6000.-

Variante 4
Selbe wie bei Variante 3 zusätzlich werden die Fenster getauscht.
Heizkostenersparnis ca. 37%
Kosten ca. 2.600.000.-
Kosten pro Wohnung ca. 10.000.-

Variante 5
Fassade neu plus ca. 16 cm Dämmung , weiters alle Fenster neu und eine Erneuerung des Daches sowie quasi eine Klimaanlage ca. 54 % Ersparnis und quasi Güteklasse A.
Kosten ca. 4.000.000.-
Kosten pro Wohnung ca. 16.000.-

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Einfach HIER klicken und Sie kommen zum Umfrageformular

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Mitteilung

Einsichtnahme in die Anbote für die neue Hausverwaltung

Sehr geehrte Eigentümer !

Wir möchten alle Eigentümer informieren und ersuchen, in die Anbote der zukünftigen Hausverwaltung Einschau zu nehmen!

- Wir haben von mehreren Grazer Immobilienverwaltungen unter dem selben Anforderungsprofil Angebote eingeholt und eine Gegenüberstellung der Eckdaten angefertigt

-Die Angebote liegen ab sofort einen Monat lang zur Einsichtnahme auf.

-Die Angebote können Montag bis Freitag zwischen 18 und 19 Uhr, oder auch zu einer anderen vereinbarten Zeit bei uns eingesehen werden.

Bitte um Voranmeldung unter 0699-81961465

Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit sich anhand der Anbote ein Bild über die neue Hausverwaltung zu machen.

Durch diese Einsichtnahme wird auch jedem Eigentümer die Möglichkeit geboten, in einem späteren „Auswahlverfahren“ mitzuwirken und eine Hausverwaltung zu bestimmen.

Die Entscheidung wird durch einen Umlaufbeschluss getroffen.

Hier finden Sie eine Checkliste zum runterladen:
HV Checklist – wie treffe ich die Entscheidung für eine neue Hausverwaltung
Mit freundlichen Grüssen

Stefan Hammer & Hans Lösch

Aushang 1. März bis 31. März 2009
V.1.0.0.0

www.verein.ulmgasse.at

Für alle die es satt haben, sich mit einer Hausverwaltung herumzuschlagen und ihr schwer verdientes Geld lieber selber ausgeben...,
selber schneeschaufeln..., selber bestimmen wann eine Grüninsel entfernt oder ein Parkplatz angelegt wird..., selber bestimmen wie hoch die Betriebskosten sind etc. - kurz, mitbestimmen möchten wie ihre Immobilie in ein blühendes und im Wert steigendes Anwesen verwandelt wird,
für alle diese Leute gibt es jetzt eine phänomenale LÖSUNG:

GEWINNEN Sie ihr Traumhaus und befreien Sie sich von den täglichen Zwängen!
Mit € 95.- sind Sie schon dabei und mit etwas GLÜCK ziehen Sie vielleicht schon bald in ihr TRAUMHAUS ein.

Hausverlosung von der beliebten Sängerin Werger
Hausverlosung Lavantal

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Was man lernen muss, um es zu tun, das lernt man, indem man es tut. (Aristoteles)
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Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass von der Hausverwaltung über die Hausversammlung (vom 3.Dezember) ein Protokoll angefertigt werden muss. Dieses Protokoll muss jeden Eigentümer zugesandt und an einer für jeden Eigentümer leicht einsehbaren Stelle ausgehängt werden. Da dies bis heute ( 22.01.2009)noch nicht geschehen ist, stellen wir unser Protokoll welches von uns angefertigt wurde auf unsere Internetseite zur Information zur Verfügung.
Eine Beurteilung über die Ausfertigungszeit eines Protokolls überlassen wir Ihnen, unser Protokoll war innerhalb einiger Stunden fertig!

Wir möchten Ihnen gerne unser Protokoll zur Hausversammlung vom 3.12.08 übermitteln, die eigentlich ein teurer Infoabend war.
Herr G. jun. hat die Kosten der Energie Untersuchung mit rund Euro 2600.- beziffert, genaueres konnte er uns jedoch nicht sagen (!)
und dies, obwohl im Protokoll vom 17.Oktober 2007 unter Punkt 3.) die Kosten damals mit Euro 600.- angegeben wurden.
Das ist eine Teuerung um runde und sagenhafte 400%.
Bilden Sie sich selbst eine Meinung zu diesem Infoabend
Die eigentlichen Sanierungskosten sind mit durchschnittlich 2-4 Millionen Euro zu veranschlagen (rund Euro 8000.-bis 16000.- für jeden Eigentümer)!

Persönliches Protokoll der Präsentation von Herrn Ing. Großauer von der Grazer Energieagentur (GEA). Die GEA war von der Hausverwaltung für die Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14 damit beauftragt worden, die Wohnanlage Ulmgasse 14 bezüglich ihrer Energieeffizienz zu untersuchen und Schwachstellen aufzuzeigen sowie Sanierungs- und Energiesparmaßnahmen vorzustellen. Leider konnten weder Herr G. jun. noch Herr Ing. Großauer über die Kosten dieses Auftrags Auskunft geben, es wurde aber von Herrn G. jun. zugesichert, dies im Protokoll der Hausverwaltung nachzuholen. Es sollte dafür jedoch eine Förderung durch das Land geben.
Ob diese Präsentation im Rahmen einer Hausversammlung stattfand oder ob die Versammlung nur zum Zwecke der Präsentation und Besprechung des Vortrags einberufen worden war, blieb unklar. Die für die anwesenden Eigentümer vorgelegte Teilnehmerliste war mit Hausversammlung überschrieben, Herr G. jun. ließ aber keine anderen Themen zu. Ein Brief durfte nicht vorgelesen werden, auch Fragen zu (durch die Ermittlung der Staatsanwaltschaft) bei der Hausverwaltung aufgetauchten Sparbüchern der Eigentümergemeinschaft sollten nicht gestellt werden. Man könne ja nach der Präsentation eine eigene Hausversammlung abhalten, war die Meinung von Herrn G. jun.
Inhalte der Präsentation:
 Vorstellung der GEA
o unabhängige Berater
o Erstellung von thermographischen Analysen zur Aufdeckung von Schwachstellen
o Erstellung von Sanierungskonzepten
 Beispiele von Sanierungen durch die GEA
o alle 30 bis 40 Jahre sei eine Sanierung eigentlich notwendig, üblich
 thermographische Analyse der Anlage Ulmgasse 14
o Schwachstellen wurden durch die Infrarotaufnahmen sichtbar
o vor allem durch die alten Fenster, aber auch bei bereits vor einiger Zeit erneuerten Fenstern, geht Energie verloren
o es scheint über die gesamte Anlage gesehen auch Schwachstellen an der Fassade zu geben (durch undichte Stellen dringt immer wieder Feuchtigkeit ein, diese reduziert die ohnehin nur dünne (3 bis 4 cm) Dämmung
o untersucht wurde nicht nur die Anlage von außen, es wurden auch im Inneren Aufnahmen gemacht
 Energieausweis
o ermöglicht den Verbrauchern eine Beurteilung der Energieeffizienz des Gebäudes
o ab 2009 Pflicht bei Vermietung oder Verkauf
o rechtlich sei hier noch Einiges unklar (z. B. bezüglich der Kosten)
o es sei ungünstig, jetzt schon einen Energieausweis für die Anlage Ulmgasse 14 zu machen
o für das Haus Ulmgasse 14 A läge der Wert für den Energieverbrauch bei 72 kWh/m2 , was nicht so schlecht sei
 Vorschläge zur thermischen Verbesserung
o 4 Pläne wurden vorgestellt, die Kosten ,pro m2 Wohnnutzfläche ermittelt, angegeben
Plan 1: reine Instandhaltung der Fassade (keine wirkliche Verbesserung der Energieeffizienz)
 schadhafte Platten werden ausgetauscht

 nichts an der Dämmung verändert
 auf Grund der Asbestplatten problematisch
 Kosten 11 Euro pro m2
Plan 2: Fassade wird erneuert
 dabei wird die Dämmung verbessert, dadurch 21 % Heizkostenersparnis möglich, man käme beim Energieausweis in den Bereich C
 Kosten 97 Euro pro m2
Plan 3: Fassade neu und alle alten Fenster erneuern
 ca. 37 % der Heizkosten würden gespart und man käme in die Energieklasse B
 Kosten 150 Euro pro m2
Plan 4: Fassade neu plus ca. 16 cm Dämmung , weiters alle Fenster neu und eine Erneuerung des Daches sowie quasi eine Klimaanlage
 ca. 54 % Ersparnis und quasi Güteklasse A
 Kosten 243 Euro m2
Bei den Kosten wurden Finanzierungen mitgerechnet , es wurden Konditionen von Landeskrediten angenommen.
 Umstellung der Heizung versus neue Ölheizung
o Energiepreisindex (Statistik Austria) sei um 6 % gestiegen, der Verbraucherpreisindex um 3,3 %
o die zukünftige Preisentwicklung auf dem Energiesektor ist natürlich schwierig vorauszusagen, aber von stetig steigender Preisentwicklung ist auszugehen
o neue Kesselanlage würde Ersparnis bringen
o weiters gebe es die Möglichkeit der Umstellung auf Fernwärme mit oder ohne Förderung
 Förderungen im Rahmen von ca. 40 000 Euro = ca. Anschlusskosten würden immer nur kurzfristig für bestimmte Zeiträume vergeben (z. B. bis Ende 2008), dann ist unklar, ob es wieder Förderungen dafür geben wird
o zusätzlich zur Fernwärme eine Solaranlage war das dritte für die Anlage Ulmgasse vorgestellte Konzept der GEA
 eine Solaranlage sollte laut Ing. Großauer allerdings auf ein vorher saniertes Dach (wenn dieses saniert werden soll oder muss?)
 Solaranlage
 Fragerunde hier sind nur einige Antworten festgehalten:
 alte Fenster würden auf Kosten der jeweiligen Eigentümer ausgetauscht
 auf bessere Abdichtung bereits neuer Fenster sollte geachtet werden
 der Energieausweis bezieht sich nicht auf eine einzelne Wohnungen
 bei Umstellung auf Fernwärme müssen die Heizkörper nicht verändert werden
 eine zwingende Umstellung auf Fernwärme für Privathaushalte ist in Graz nicht vorgesehen
 Fernwärme-Solar kann bei der Einleitung aufgesplittet werden (Kosten ?)
 genauere Inhalte eines Fernwärmevertrages (Bindung) blieben unklar
 man müsse nicht nur an die Energieersparnis denken, auch die Optik der Anlage sei bedenklich (Fassade schmutzig, ev. schimmlig), auch dies wirke sich auf den Verkaufspreis oder die Möglichkeit der Vermietung aus
 bei Abstimmung ist eine Anteilsmehrheit notwendig
 zum weiteren Vorgehen befragt, antwortete Herr G., dass die Hausverwaltung nun noch die Unterlagen der GEA genauer auswerten wolle und dann eine Abstimmung durchführen. Dies würde eine Zeit dauern…dann legte er sich auf April bis Mai 2009 fest.
06.12.08 Mittlerweile wurde das unvollständige Protokoll von der Hausverwaltung G. an die W-Eigentümer verschickt, sollten Sie es nicht bekommen haben, können Sie es von uns gerne per Email anfordern.

Wunderschöner Heimgarten zu verkaufen
Einige Informationen zum Heimgarten: Er befindet sich in unmittelbarer Nähe (Grillweg, neben Druckerei Wall), ist 390 m² groß, hat eine Hütte (26 m²) mit Sitzecke, Bord, Anrichte, Kasten und eine Schlafkoje mit Stockbett (1m x 2 m), eine eigene kleine Küche mit Kühlkombination, Herd mit Backrohr, Spüle und Heißwasserboiler; das Klo ist von innen und von außen zu begehen. Es gibt noch einen Werkzeugraum und zusätzliche Anbauten für Rasenmäher und Gartengeräte. Vor der Hütte ist eine begrünte Pergola, ca. 6 x 4 m, die überdacht ist, eine Solardusche hat und für diverse Einladungen einen Kühlschrank mit Arbeitsfläche, daneben befindet sich ein gemauerter Holzkohlengrill, vor Einsicht schützen Holzelemente. Zusätzlich befindet sich auf dem Grundstück ein Swimmingpool mit Sandfilteranlage (3,5 m im Durchmesser, 1,2 m tief), 40 cm in den Boden versenkt, ein kleiner Teich, Apfelbaum, Kriecherlbaum, Beerensträucher, Weinstöcke und ein Hochbeet, Rosenbeete und eine Sichtschutzhecke. Er kostet im Jahr ca. 380,- € plus 15,- € Strom, Kaufpreis VB 21 000,- €. Am besten schaut man sich ihn an! Er wurde in den Ferien auch als Urlaubsdomizil für groß und klein verwendet.

Kontakt Email: paradiso@ulmgasse.at

Telefon: 0664-54 27 548

Hier finden Sie noch mehr Bilder: 1. 2. 3. 4. 5.

VERKAUFT

"Hausversammlung" -Infoabend vom 3.12.2008

Sämtliche Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14, die an dieser Hausversammlung teilgenommen haben konnten sich überzeugen, wie Selbstherrlich diese Hausverwaltung die Hausversammlung am 3. Dezember'08 abgehalten hat, obwohl in der Tagesordnung 3 Punkte angegeben waren.

1.) Begrüßung durch die HV

2.) Bericht sowie Präsentation der Grazer Energie Agentur sowie Solar Graz

3.) Allgemeines

Dann, nach Abhandlung des 2. Punktes wurde die Hausversammlung von Herrn Hannes G. sofort beendet, obwohl zahlreiche Eigentümer noch Fragen Betreff „Allgemeines“ gehabt hätten.

Sogar das Vorlesen eines Briefes von einem Eigentümer der im Ausland wohnt und an der Hausversammlung nicht teilnehmen konnte, wurde nicht ermöglicht.

Schon gar nicht die Frage, weshalb die Hausverwaltung die Existenz "ZWEIER" Sparbuchkonten (ca. 150.000.- Euro oder 2 Millionen ATS Geldfluss)den Eigentümern verheimlicht hat (die Sparbücher waren nicht in der Aufstellung von der HV welche im Jänner 08 sämtlichen Eigentümer zugesandt und offengelegt wurde enthalten).
Die Bücher wurden erst jetzt vom gerichtlich beeideten Sachverständigen gefunden.

Manches mal denken wir, wir sind in einem falschen Film, dass so etwas überhaupt möglich ist..., an dieser Hausverwaltung gingen die 50 Jahre, spurlos vorbei...(Kommentar eines Eigentümers).