VERSAMMLUNG
 

Donnerstag 21.1.2010 um 18 Uhr
ORT: Brauhaus Puntigam
 

Sehr geehrte Eigentümer und
Eigentümerinnen!
 

Wie schon vor Weihnachten angekündigt, findet diese
Informationsveranstaltung statt.

Programm

1.) Bestellung des vorläufigen Verwalters durch das Bezirksgericht
Graz-West
     Erklärungsbedarf zu aktuellen Vorgängen

2.) Vorstellung der Hausverwaltung FRIPAL durch Herrn Mag.
      Harald Pall

3.) Diskussion

4.) Verbesserung der Kommunikation

5.) Allfälliges

Wir ersuchen um zahlreiche Teilnahme!

Wir haben am 21.12.2009 zum frühest möglichen Zeitpunkt unseren Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters an das Außerstreitgericht Graz-West gestellt und die Firma Fripal, Graz vorgeschlagen, die bei der Vorauswahl das beste Ergebnis erzielt hat. Damit wäre gesichert gewesen, dass ab Jahresbeginn 2010 geordnete Verhältnisse herrschen.

Beim Gericht ging dann noch ein Gegenvorschlag mit der Klagenfurter Firma Ogris ein, so dass eine Verhandlung am 9.2.2010 um 13.30 Uhr ausgeschrieben werden musste und wir bis mindest 10.März 2010 keinen Verwalter haben, sollte der Antrag für die HV Ogris nicht zurückgezogen werden.
Es laufen auch Bemühungen seitens der Betreiber eines Gegenvorschlages um Eigentümer dahingehend zu beeinflussen, dass sie sich in eine Unterschriftenliste eintragen, damit ein Beschluss zur Beauftragung der Firma Ogris durch das Gericht erreicht wird. Es werden aber beim Unterschriftensammeln die Eigentümer darüber nicht informiert, dass neben der Klagenfurter Firma Ogris auch die Grazer Firma Fripal zur Auswahl steht. Was zur Folge hat, dass mit diesen Unterschriften ohnehin kein Beschluss für einen endgültigen Verwalter getroffen werden kann.
Den Beschluss über einen vorläufigen Verwalter fasst aber das Gericht auf Grund der sachlichen Gegebenheiten.
Dazu wird von unserer Seite die Tatsache ins Treffen geführt, dass die Firma Ogris vom Standort Klagenfurt aus schwerlich die umfangreichen, notwendigen Veränderungen für die Ulmgasse und welche sich auf die Betriebskosten auswirken, einleiten wird können.
Für Schadenersatzforderungen ist der Gerichtsstand Kärnten-Sie müssen dann nach Kärnten fahren!

Bei den Verhandlungen mit Herrn Mag. Pall, dem Leiter der Firma Fripal haben wir erreicht, dass mit ihr die bestmöglichen technischen und betriebswirtschaftlichen Voraussetzungen für die anstehenden Bau- und Rationalisierungsmaßnahmen gesichert sein werden.
Dazu ist der Grazer Standort von großem Vorteil.

Wir bitten Sie daher, weder Unterschriften zu leisten, noch welche einzusammeln. Wenn ein Eigentümer schon für Ogris unterschrieben hat,kann er seine Unterschrift selbstverständlich zurückziehen bzw. widerrufen. Diesbezüglich liegen Unterschriftenlisten bei uns auf, bitte kontaktieren Sie uns, zahlreiche Eigentümer haben diese Möglichkeit bereits genützt.

Wir bitten Sie daher an unserer Informationsveranstaltung am Donnerstag, 21.1.2010 um 18 Uhr im Brauhaus Puntigam teilzunehmen. Sie werden dort Gelegenheit haben, direkt und persönlich an Herrn Mag. Pall Fragen zu stellen und über den ganzen Sachverhalt mit uns zu diskutieren.

Stefan Hammer (Obm.)
Tel.: 0699-81961465

Hans Lösch (ObmStv.)

Graz am 12.01.2010
www.ulmgasse.at

Hauptsitz Hausverwaltung u. Bauträger Ogris Pischeldorferstr.7 ERDGESCHOSS 9020 Klagenfurt

Unser Rechtsanwalt rät uns ebenfalls von einer Kärntner Hausverwaltung ab, eine diesbezügliche Stellungnahme der Arbeiterkammer erwarten wir in kürze!
Auch die AK-Graz konnte uns für eine Kärntner Hausverwaltung keine Empfehlung geben.
FAKT ist:
Es gibt in Graz und unter der Adresse Riesstrasse 75/2/12 keine Hausverwaltung OGRIS, in dem versendeten Anbot der HV OGRIS -Kärnten, wurden die Eigentümer falsch und nicht korrekt informiert, aus welchen Gründen auch immer !

Am 7. Dezember 2009 um 9:00 Uhr wollten wir der Hausverwaltung Ogris, deren Anbot auf Wunsch des Ihnen sehr bekannten Eigentümer Hrn. Herman H. Sie vor einigen Tagen zugesandt bekamen, in ihrem Büro an der im Anbot angegebenen Zweigstelle in 8047 Graz, Riesstrasse 75/2/11 besuchen.

Leider mussten wir vor Ort feststellen, dass unter der angegebenen Adresse von der Hausverwaltung Ogris kein Büro existiert!

Ein Bewohner des Hauses Riesstrasse 75 teilte uns mit, dass es das Grazer-Büro der Hausverwaltung Ogris, wie auf der 1. Seite im Brief angegeben ist, schon lange nicht mehr gibt.

Ein Anruf bei der Firma Ogris in Kärnten sollte uns Klarheit bringen. Jedoch konnte uns die Mitarbeiterin der Hausverwaltung Ogris diesbezüglich auch nichts genaues sagen.

Das bedeutet für uns, die eigenen Angestellten dieser HV wissen nicht, ob es noch ein Verwaltungsbüro in Graz gibt!

Dieser Umstand bestärkt mich, dass es für unsere Wohnanlage Ulmgasse auf keinen Fall in Frage kommen wird, eine Hausverwaltung mit dieser vertrauensvollen Aufgabe zu beauftragen, welche nicht auch ihren Firmensitz in Graz hat.

Es zeigt uns auch wie wichtig es ist, dass wir unsere zukünftige Hausverwaltung schon vorab uns gut ansehen, denn wir sind ja nun schon seit zwei Jahren damit beschäftigt eine Hausverwaltung zu bekommen, die unser ganzes Vertrauen verdient.

Ps.: Es wird auch interessant sein, was die Kärntner-Eigentümer der verwalteten Anlage zu den Anbot an die Wohnanlage Ulmgasse sagen. Unsere Kärntner Eigentümer müssen umgelegt auf die Grösse der Wohnanlage Ulmgasse rund Euro 30.000.- bezahlen und das vor der Haustür in Kärnten. Die Ulmgasse im Vergleich (mit ca. 150 Km Entfernung!) nur Euro 19.500.- ... naja, Kärnten war schon immer anders.

HV-Ogris aus der Vogelperspektive

Die Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse haben heute von einer Immobilienfirma aus Kärnten, ein Anbot über eine Verwaltungsübernahme der Wohnanlage Ulmgasse erhalten. Da mich zahlreiche beunruhigte Anrufe erreichten, möchte ich allen Eigentümern mitteilen, dass für diese verantwortungsvolle Aufgabe für uns nur Firmen aus der Steiermark (Graz) in Frage gekommen sind, deshalb sind wir an keine Kärntner Firma herangetreten! Wir möchten ausdrücklich festhalten, dass die Zusendung an sämtliche Eigentümer nicht von uns in Auftrag gegeben wurde!.

Die Beurteilung einer Sinnhaftigkeit dieser im Geschäftsbereich unüblichen "Werbeaussendung" überlasse ich den Eigentümern und dem Umstand das, dass Anbot rund 10 Monate nach der veröffentlichung sämtlicher Hausverwaltungs Anbote, nachgereicht wurde!

HIER FINDEN SIE EINE DIESBEZÜGLICHE UMFRAGE - Sie können einfach Ihre Meinung diesbezüglich abgeben, beteiligen Sie sich bitte zahlreich!.

Hier finden Sie das Schreiben der Kärntner HV download

Sehr gehrte Eigentümer, wir möchten Ihnen das Schreiben unseres Rechtsanwaltes zur Kenntnis bringen worin nochmals auf den Umstand hingewiesen wird, dass die Hausverwaltung G. Eigentum auch in 2. Instanz die Kündigungsanfechtung, verloren hat:

An den Verein Ulmgasse 8053 Graz

Sie haben ja bereits die Ausfertigung des Beschlusses des Landesgerichts für ZRS Graz erhalten, mit dem die Entscheidung des Bezirksgerichtes Graz-West bestätigt wurde.

Sie sollten jetzt daran gehen, so rasch wie möglich einen Mehrheitsbeschluss herbei zu führen, mit dem eine neue Hausverwaltung beauftragt wird. Sollte Ihnen dies nicht bis Mitte Dezember gelingen, wäre zu überlegen, einen Antrag bei Gericht ein zu bringen, damit das Gericht einen einstweiligen Verwalter für die Liegenschaft bestellt.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Gerald Mader e.h.

Wie sämtliche Eigentümer per Aushang erfahren konnten, verliert die Hausverwaltung G. auch ihren Einspruch in 2. Instanz.

Das 1.Urteil, worin die Hausverwaltung schwere Verfehlungen in ihrer Verwaltertätigkeit machte, welche eine sofortige Kündigung rechtfertigt, wurde somit auch von der 2. Instanz bestätigt.
Ein ordenlicher Revisionsrekurs wurde ebenfalls abgelehnt.

Sollten Eigentümer an der Zusendung des Sachbeschlusses Interesse haben, bitte einfach eine Email an uns.

...wo ist der Grünstreifen....?
Das es nicht einfach ist...einfach zu entscheiden....

An die Hausverwaltung J.G.

Sehr geehrte Damen und Herren!

Am 26.11.09 wurde uns Garagenbesitzer der Bescheid von der Stadt Graz- Grünraum und Gewässer zugesandt.

Nach Durchsicht des Bescheides bin ich zu der Überzeugung gekommen, dass dieser Bescheid einige Fehler aufweist welche eine Berufung Ihrerseits unumgänglich macht.

Ich ersuche Sie, dies termingerecht durchzuführen.

Wie Ihnen auch bekannt sein muss, gibt es in der Garagenanlage Ulmgasse EZ.: 2624 keine Kirschbäume und auch keinen mittigen Grünstreifen, dass in diesem Gutachten festgestellt wurde. Deshalb konnte auch nicht festgestellt werden, dass es zu Schäden von Baumwurzeln auf der Asphaltfläche in der Garagenanlage gekommen ist.

Das lässt mich zu dieser Überlegung kommen, dass der ausführende Sachverständige über einen falschen Ort in der Ulmgasse sein Gutachten erstellt hat.

Es gilt jetzt festzustellen, ob durch eine fehlerhafte Antragstellung ihrerseits oder die falsche Begutachtung des Sachverständigen zu diesem Gutachten führte. In weiterer Folge ist dieser Umstand deshalb auch sehr wichtig, da es um die Kostenübernahme des Bescheides/Einspruches geht. Bei einem Fehler ihrerseits setze ich voraus, dass Sie die Kosten zur Gänze übernehmen bzw. die Kosten bei der Stadt Graz- Grünraum und Gewässer termingerecht einfordern.

Ich ersuche Sie daher mir bis spätestens bis 4.12.2009 eine Kopie ihres Antrages zur Baumentfernung an die Stadt Graz per Email zu senden, oder diesen für mich abholbereit in Ihrem Büro zu hinterlegen.

Am 1.12.09 ersuchte ich die Stadt Graz Grünraum und Gewässer um Aufklärung, wie es dazu kommen konnte, dass der Gutachter einen negativer Bescheid ausgestellt hat.
Der Bearbeiter dieses Bescheides hatte vor Begutachtung die Firma G. ersucht vor Ort zu sein, um gemeinsam den Schaden zu besichtigen, dies wurde aber von der HV abgelehnt.
Der begutachtende Beamte hat dann direkt vor Ort, Einfahrt Wohnanlage Ulmgasse (vom falschen Bereich!) die HV Gombocz angerufen und mitgeteilt, dass eine Entfernung von drei Kirschbäumen
nicht genehmigt wird, da dieser Bereich keine Schäden aufweist und deshalb eine Entfernung nicht begründet ist. Der HV Gombocz ist es nicht einmal aufgefallen, dass der Beamte (obwohl dieser den Bereich beschrieben hat!), es sich um einen Irrtum handeln muss und bat nur um Zusendung des Bescheides.

Die Beurteilung über so eine Arbeit seitens der HV, überlassen wir den Eigentümern.

Fakt ist, dass die HV G. schon mit solch einfachen Dingen, wie ein weiterleiten bzw. organisieren einer Begutachtung von einer Garagenanlage mit 3 Bäumen Schwierigkeiten hat bzw. überfordert ist.
Das bei einer Gutachtenerstellung (wie in diesem Fall!) die Eigentümer oder mindestens ein Vertreter (HV) vor Ort anwesend sein sollten, setzen wir voraus bzw. wäre selbstverständlich.

Mein Tipp: Eventueller Verwalterwechsel

Es wurde mir aber zugesichert, dass ein neuerlicher, positiver Bescheid innerhalb von 14 Tagen an uns Eigentümer ergeht.

Mitteilung an unsere Eigentümer

Betreff: 2.Aufruf für Gremium - Neue Hausverwaltung

Derzeit stellen wir ein Gremium von rund 10 Personen zusammen, welche bei der Auswahl unserer zukünftigen Hausverwaltung mitarbeiten.

Wir ersuchen die Eigentümerinnen und Eigentümer der Häuser A, B, C und D welche in diesem Gremium mitarbeiten möchten, sich mit uns per Telefon 0699-81961465 oder Email
office@ulmgasse.at , bis spätestens 30.November 2009 in Verbindung zu setzen.

Am 14.11.2008 ersuchten wir erstmalig interessierte Eigentümer, welche an der Entscheidungsfindung für die Neue Hausverwaltung mitarbeiten möchten, sich bei uns zu melden und haben wir mit diesen bereits erste Gespräche geführt.

Wir geben Ihnen mit diesem zweiten und letztmaligen Aufruf nochmals die Möglichkeit, beim Auswahlverfahren mitzuwirken.

Der zukünftige Verwalter wird nach bestem Wissen und Gewissen und unter Berücksichtigung der bereits geführten Vorgespräche ausgewählt.

Wir müssen darauf hinweisen, dass andernfalls ein Hausverwalter vom Bezirksgericht Graz eingesetzt wird und wir bei der Auswahl keinen Einfluss nehmen können.
Eigentümer welche die Email Adresse bei uns hinterlegt haben, sollten den HV Vertrag schon erhalten haben,alle anderen können den Vertrag bei uns gerne anfordern,einfach eine Email an uns
Leistungsumfang WEG Ulmgasse 14a-d 8053 Graz

Folgende Punkte sind unter anderem Bestandteil des Hausverwaltungsvertrages
• Zu 2.5 Mitsprache: Für Objekte wie z.B.: Parkplatz und Freizeiteinrichtungen müssen den betroffenen Eigentümern eine Diskussionsmöglichkeit und Mitbestimmung ermöglicht werden.

• Zu 2.6 Ankündigung von Reparatur und Instandhaltungsarbeiten mit Angabe der Firma und des Auftrages mindest 14 Tage vor Arbeitsbeginn mittels Aushang.

• Zu 2.14 Für Eigentümer sind Kopien bis 10 Stück kostenfrei anzufertigen.

• Zu 2.12 Begehung der Anlage (Protokoll), unter Beisein des Anlagensprechers –Vereins (1x monatlich) Abhaltung einer Sprechstunde in der Anlage (1x monatlich 2 Stunden). Führung einer Geräte- Bestandsliste aus dem der Verbleib der Geräte klar hervorgehen muss, Entsorgung, Verkauf, Ertrag etc.
Dieses „Gerätebuch“ muss in Kopie jeweils beim Hausbesorger zur jederzeitigen Einsichtnahme aufliegen.

• Zu 2.10 Auflösungen Sparbücher müssen mind. 30 Tage vor Durchführung im Haus angeschlagen werden.
Sämtliche Konten und deren Erträge müssen bei der Jahresabrechnung (März) angegeben werden.

• Zu 2.5. Überprüfung und Information, über den Zustands der Häuser sowie Information über zweckmäßige Renovierungen, Energieeinsparungen (Solaranlage) im Rahmen der finanziellen
Möglichkeiten und Finanzierungsvorschläge unter Berücksichtigung von Förderungen.

• Zu 2.16 Stichprobenartige Überprüfung des Hausbesorgers bezüglich Reinigung, Schneeräumung und Obsorge der Anlage.

• Zu 2.17 Hausbesorgerangelegenheiten zB.: Einkäufe über Euro XX .- benötigen die Zustimmung der HV, unter XX .- muss diese Zustimmung nachträglich eingeholt werden (Einkaufsbuch), dieses
„Einkaufsbuch“ muss beim Hausbesorger aufliegen, welche jederzeit nach Terminvereinbarung von den Eigentümern eingesehen werden können. Weiteres steht jeden Eigentümer das Recht zu, diesbezügliche Kopien anzufertigen.

• Zu 2.18 Krankenstände, Urlaube, Vertretungen der Hausbesorger müssen den Eigentümern rechtzeitig (Urlaub mindestens 4 Wochen vor Antritt, Krankenstände unmittelbar bei Antritt ) per Aushang mitgeteilt werden.

• Zu 2.19 Die Möglichkeit (vertraglich) auf Wunsch allen Eigentümern eine moderne ONLINE- Abfrage sämtlicher Gelder, Vorschreibungen und Abrechnungen der Betriebskosten,
Bankbelege, IK Rücklagenstand usw. muss bei Verwaltungsübernahme angeboten werden.

• Zu 2.20 Die neue Hausverwaltung muss innerhalb eines Jahres ein Konzept zur Betriebskostensenkung vorlegen und Einsparungspotenzial ergründen.
Es muss z.B.: mit den Handwerksbetrieben auf Senkung der Stundensätze sowie Streichung von Anfahrtspauschale verhandelt werden.

Mit freundlichen Grüssen,
Stefan Hammer - Hans Lösch

Graz, 16.11.2009

...aber überprüfen dürfen wir sie nicht!

Am 30.März 2009 (!) wurde die Hausverwaltung G.-Eigentum von uns schriftlich ersucht, die Gehaltslisten unserer zwei Hausbesorger zwecks Überprüfung an uns zu übermitteln.
Bis zum heutigen Datum wurden uns die Gehaltslisten nicht zur Verfügung gestellt, weshalb, entzieht sich unserer Kenntnis.

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt jeden Eigentümer das Recht, Einblick in diese Unterlagen zu bekommen.

Wir haben nun mit heutigem Datum nochmals bei der Hausverwaltung wegen der Gehaltslisten urgiert. Sollten die gewünschten Unterlagen abermals nicht an uns übermittelt werden,
sehen wir uns gezwungen, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, schließlich geht es um rund 200.000.- Euro im Jahr. oder rund 17.000.- im Monat.

Wir werden auf unserer Internetseite www.ulmgasse.at und auch in anderen Medien, ausführlich darüber berichten.

Die HV G. hat auf unseren Brief reagiert und die gewünschten Gehaltslisten nach 6 Monate zugesandt.
Das von der HV J.G.-Eigentum für 4 Kopien über 10.- berechnet wurden möchten wir nicht weiter kommentieren, -dies wird bei unserer zukünftigen Hausverwaltung nicht möglich sein!
Alle Eigentümer welche an der Gehaltsliste unserer zwei Hausbesorger Interesse haben, können dies bei uns kostenfrei anfordern, einfach eine EMAIL an uns.
Ps.: Es freut uns das so starkes Interesse an den Gehaltslisten vorherrscht, bitte haben Sie Verständnis das nur Eigentümer welche die korrekte Wohnadresse angeben, diese zugesendet bekommen!

Sehr geehrte Eigentümer!

Die Hausverwaltung G. ist vertraglich verpflichtet, alle Jahre mindestens 1 Hausversammlung abzuhalten.

(Unserer zukünftigen Hausverwaltung wird vorgeschrieben, in welchem Monat die Hausversammlung(en) abzuhalten sind.
Es kann nicht sein, dass die Termine zum Beispiel in den Dezember gelegt werden, wie es die Hausverwaltung G. im Jahr 2008 machte.)

Wir vom Verein erwarten von der Hausverwaltung G. eine richtige Hausversammlung wo die derzeitigen Probleme als Versammlungspunkte angesprochen werden!
Und nicht wie es im Vorjahr war, dass wir bei der Hausversammlung einen Vortrag über Energieeinsparung bekommen.
Wir haben heuer der Hausverwaltung J.G. und Sohn ganz klar unsere Punkte für 2009 per Einschreiben und Email mitgeteilt, und dies ganz im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die wie folgt sind:

Hausverwaltung E.
8020 Graz

Betr.: Eigentümerversammlung 2009

Sehr geehrte Herren!

Für die lt. Vertrag alljährlich abzuhaltende Versammlung ersuchen wir folgende Tagesordnungspunkte in die Tagesordnung aufzunehmen.

· Dass von Seiten der Antragsteller die gerichtlich beschlossene, noch nicht rechtskräftige Auflösung des Hausverwaltervertrages mit anschließender ausführlicher Diskussion behandelt wird.

· Die noch nicht zum Abschluss gebrachten Arbeiten im Zusammenhang mit Installation der Warmwasserzähler zur Diskussion zu stellen.

Wir merken uns als Termin den 27.10.2009 vor.

Mit freundlichen Grüssen,

für den Verein und die Antragsteller

Stefan Hammer
Obmann

Hans Lösch Stellvertreter

Interessante Meinungen können Sie auf der Seite :
http://www.e-sitter.at/123/pages/gaestebuch.php
finden, diese Seite wurde ebenfalls von Eigentümern einer Wohnanlage ins Internet gestellt, die von unserer Hausverwaltung "Verwaltet" wird.
Wir möchten den Betreibern dieser Seite unsere Achtung aussprechen, obwohl eine andere "Hymne" gesungen wird als auf der Seite der Wohnungseigentümer Jauerburggasse - Graz, haben sie die Anmerkungen noch nicht entfernt.

Immer mehr Einsprüche - Jede zweite Betriebskostenabrechnung beanstandet

Klicken Sie hier um den ganzen Artikel in der Kronenzeitung zu lesen.

Ein weiterer Bericht klärt den Wertverlust einer Eigentumswohnung auf:
Warum Ihre Wohnung weniger Wert wird „Grundbuch statt Sparbuch“ lautet angesichts der Finanzkrise die Parole
In der jüngsten Ausgabe von Konsument 9 wird wird auf Gründe welche den Wert Ihrer Wohnung stark reduzieren können, eingegangen. Sie können sich die Ausgabe 9 im Zeitschriftenhandel besorgen oder schicken Sie uns eine Email und wir senden Ihnen den Artikel gerne zu.

Wir zitieren auszugsweise:
Da kann man böse Überraschungen erleben, warnt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Laut Meinungsumfragen interessiert sich ein Viertel der österreichischen Bevölkerung für Immobilien als Geldanlage. Grund und Boden hätten immer ihren Wert, heißt es........

Wertminderungen
Andere Faktoren können der Wert der Wohnung ebenfalls mindern: etwa ein Hausverwalter,der nicht kontrolliert wird, weil die Wohnungseigentümer nicht geschlossen vorgehen. Er kann Reparaturen teuer (durch mit ihm „verbandelte“ Unternehmen) erledigen lassen oder die Durchführung hintertreiben. Dies schmälert nicht nur die Lebensqualität jener Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen, sondern auch den Wert des Miteigentums. Schon beim Erwerb einer Wohnung lauern Fallen......

Quelle: www.konsument.at

Der Verein bedankt sich bei einen Eigentümer für die Zusendung des Artikels, dies zeigt uns mit welchem großen Interesse die Kündigung der Hausverwaltung verfolgt wird.