Wie wir in einem Schreiben vom Bezirksgericht Graz West erfahren haben, wurde seitens unserer Hausverwaltung ein Einspruch - Antrag gegen die Kündigung und somit ein Rechtsstreit gegen die rund 300 Eigentümer, bei dem oben genannten Gericht, eingebracht.
Der erste Verhandlungstag wurde mit 24.11.2008 angegeben.
Der Verhandlungstag von Frau Ilse M. wurde auf 30.November festgehalten, aufmerksame Eigentümer ist nicht entgangen das dies ein Sonntag ist, auch Gerichte können sich irren.
Dieser Termin wurde jetzt auf 15.12.08 verlegt, wir werden Ihnen hier berichten!

Wenn Sie Interesse an dem Inhalt des Anträge - Einspruch der HV J.G. und Eigentümerin Frau Ilse M. haben, einfach eine Email an uns, gerne senden wir Ihnen eine Kopie.

Da uns zahlreiche Anfragen über den vollen Namen von Frau Ilse M. erreichten, bitten wir alle interessierten uns diesbezüglich einfach eine Email zu senden, wir senden Ihnen den Namen, Adresse gerne zu

Wie wir auch erfahren konnten, wurde der 2. Einspruch durch Hr.Dipl.Ing.Siegfried N. gegen unseren Umlaufbeschluss, zurückgezogen!


Anmerkung: Warum sich eine Hausverwaltung welche von rund 60% der Eigentümer den Hinweis bekommen hat, doch die Verwaltung zurückzulegen weil die Menschen mit deren Arbeit nicht zufrieden sind, gerichtlich gegen diese 300 Eigentümer wehrt, können wir einfach nicht verstehen.
Das wäre so wie wenn unsere ehemalige Bundesregierung nicht das Zepter abgeben würde obwohl sie bei der letzten Wahl abgewählt wurden.
Durch die Einsprüche wird die Kündigung bzw. Hausverwalterwechsel erst im Jahr 2009 stattfinden


Stefan Hammer

Konsumentschützer warnen immer wieder.....

Wohnungseigentümer sollten 37.000 Euro an Betriebskosten nachzahlen. Überprüfung durch Unternehmensberaterin ergab
jedoch ein Guthaben
von rund 2200 Euro.

Manuela Kittler ist Unternehmensberaterin. Als die Leibnitzerin die Finanzen ihres Bruders, einem Kleinunternehmer in Graz, optimieren wollte, überprüfte sie auch die Betriebskosten seiner Eigentumswohnung. Dabei fiel ihr auf, dass Reparaturkosten für eine Fernwärmeanlage in Rechnung gestellt worden waren, obwohl das Haus mit Öl geheizt wird.

Nachdem die Frau Lunte gerochen hatte, stürzte sie sich im Auftrag des Bruders in die Abrechnung des Hauses, das von einer Genossenschaft verwaltet wird, die im Gebäude selbst auch Wohnungen besitzt und vermietet. Das nächste, was Kittler stutzig machte, war ein gewaltiges Minus auf dem Reparatur-Rücklagen-Konto für die insgesamt vier Wohnungsbesitzer im Haus in der Höhe von 37.300 Euro.

Also nahm die Frau die Abrechnung seit 1993 unter die Lupe und hat „massig gefunden“. Angefangen vom falschen „Mischschlüsselsatz“ zu Lasten der privaten Eigentümer über Doppelverrechnungen, ungerechtfertigte Verrechnung von „Brauchbarmachungskosten“, bis zu Sollzinsen für die Reparatur-Rücklagenschuld. „Weil diese nicht gerechtfertigt war, waren auch keine Zinsen zu verlangen“, so die Beraterin. Allein an ungerechtfertigt verrechneten Sollzinsen sind im Lauf der Jahre 11.000 Euro zusammengekommen, die falsch verrechneten Instandhaltungskosten machten 15.000 Euro aus.

Unter dem Strich stand nach der Arbeit von Kittler für die vier Eigentümer jedenfalls statt eines fatalen Minus ein anständiges Plus. Für die Betroffenen war ihre Tätigkeit also ein Gewinn. Statt 37.000 Euro Betriebskosten nachzuzahlen, haben sie jetzt ein Guthaben von rund 2200 Euro auf dem Konto.

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Information über den Mehrheitsbeschluss zur Kündigung der Hausverwaltung Eigentum / J.G. & S.

Wie wir leider erfahren haben, wurde von zwei Eigentümern: Frau Ilse Mxxxxx und Herr Dipl.Ing. Siegfried Nxxxxx gegen unseren Mehrheitsbeschluss mit 59,48 % Einspruch erhoben. Das "leider" bezieht sich auf den Umstand, dass keiner der beeinspruchenden Eigentümer vorher mit uns Kontakt aufgenommen hat, weder per Anwesenheit bei unserer Hausversammlung noch ausserhalb dieser, um sich über unseren Umlaufbeschluss näher zu informieren. Dieser Einspruch führt zu einem Außerstreitverfahren der beiden Eigentümer gegen die gesamte übrige Eigentümergemeinschaft ( welche auch die Kosten zu tragen hätten ), also 260 Einheiten.
Dieser Einspruch hilft sicherlich nicht den Eigentümern sondern gibt nur der HV G. die Möglichkeit und Chance, seine bisherige Verwaltertätigkeit über das Datum 31.12.08 zu verlängern und seinen Einfluss auf die Wohnanlage Ulmgasse weiterhin auszuüben. Ob zum Nutzen oder Schaden aller Wohnungseigentümer, dies zu beurteilen überlassen wir Ihnen.

Das Bezirksgericht Graz-West wird uns die Einzelheiten demnächst mittels Aushang zur Kenntnis bringen.

Die Akten sind derzeit bei zwei Richterinnen in Bearbeitung.
Wie wir erfahren konnten wurde der 2. Einspruch durch Hr.Dipl.Ing.Siegfried N. gegen unseren Umlaufbeschluss, zurückgezogen!
Da uns zahlreiche Anfragen über den vollen Namen von Frau Ilse M. erreichten, bitten wir alle interessierten uns diesbezüglich einfach eine Email zu senden

Alle, die die Hausverwaltung G. bisher schon kennengelernt haben, werden über diesen Einspruch nicht überrascht sein, auch nicht über den Umstand das die Einspruch erhebenden von der Rechtsvertretung der Hausverwaltung G. und S. betreut werden.

Das die anstehenden Probleme endlich in geeigneter Weise einer Erledigung zugeführt werden können, wird durch den Einspruch der oben genannten Eigentümer leider stark verzögert. Jedoch wir, vom Verein Eigentümer Ulmgasse 14a-14d lassen uns durch diesen Vorgang nicht von unseren "Fakten" Weg abbringen!

Ps.: Beachten Sie bitte auch den nachfolgenden Beitrag.

In der Theorie herrscht vielfach die Vorstellung: Wenn der Verwalter nicht den Anforderungen entspricht, wenn er nicht gemäß § 1009 ABGB "emsig und redlich" agiert, wenn er seine Eigeninteressen in den Vordergrund stellt, dann kündigt ihm die Anteilsmehrheit eben die Vollmacht auf. So einfach sei das. Die Realität ist anders!
.A) Eine Wohnungseigentümerin in 8053 Graz, Ulmgasse 14a-d, wollte die Hausverwaltung 8020 Graz (siehe GdW-lnf. 1992-2-6), kündigen und bemühte sich, was ihr zweifellos zusteht, um die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer. Darauf erhielt sie von der Rechtsanwaltskanzlei Medwed Kupferschmied Medwed, 8010, mit Datum vom 13. 7. 1998 ein Schreiben, in dem es u.a. heißt:
"Meine Mandantschaft übergab mir das Kündigungsschreiben, datiert mit Juli 1990/ mit welchem Sie in der Wohnungseigentumsanlage Ulmgasse 14a-d von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer gehen. Wie meiner Klientel nunmehr von diversen Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist, behaupten Sie ... tatsachenwidrig, .. .".
Gleichzeitig wird eine "Ehrenerklärung" verlangt, mit der die Wohnungseigentümerin gestehen soll, dass sie die behaupteten Äußerungen gemacht habe, dass sie dies bedaure, dass sie sich bei der Hausverwaltung für den Verzicht auf gerichtliche Schritte bedanke und weiters die Kosten von öS 1.960,-für die Rechtsvertretung der Hausverwaltung bezahle. Zwei Tage später richtete die Hausverwaltung bereits ein Schreiben an alle Miteigentümer der Anlage, mit dem er ihnen dieses Anwaltsschreiben in Kopie zusandte, damit "keine Verunsicherungen unter den einzelnen Wohnungseigentümern eintreten" sollten. Diese Ehrenerklärung musste nicht gegeben werden, aber die Miteigentümer wurden -hinsichtlich der Abberufung! -so verunsichert, dass G. EIGENTUM die Anlage noch immer verwaltet! Dazu merken wir grundsätzlich an:
-Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes hat fast immer eine einschüchternde Wirkung -vor allem auf die übrigen Miteigentümer.
-Ein Rechtsanwalt prüft aber nicht die ihm von seiner Mandantschaft vorgelegten Unterlagen. (Diese Vorgangsweise machte sogar Justizminister Dr. Böhmdorfer zu seiner Rechtfertigung im Zusammenhang mit seiner einstigen Vertretung Jörg Haiders für sich geltend.-01Mittagjournal, 28. 10. 2000) Er schreibt wie in diesem Fall einen Brief und weiß, dass er hiefür sein Honorar bekommt: entweder von dem mit Klage Bedrohten oder, wenn dieser nicht zahlt, vom Auftaggeber.
-Die "Bedrohten" wissen das meist nicht, auch nicht diejenigen, die sich im Umfeld (= die übrigen Wohnungseigentümer) hievon beeindrucken lassen. -Beweise für ein strafrechtliches Verhalten werden nur vage angedeutet: "diverse Wohnungseigentümer" hätten mitgeteilt, nicht wer, nicht wie viele -eine häufig angewandte, aber wirksame Methode. Oft gibt es die "Diversen" nicht.
-Sofort verständigt die Verwaltung die übrigen Miteigentümer -gleich mit einer Kopie des Anwaltsschreibens zur Bloßstellung der Aktivistin -die auch hier geltende Unschuldsvermutung wird negiert! Um Verunsicherungen zu vermeiden, hätte nur die angebliche Behauptung widerlegt werden und nicht der geforderte Kniefall -"ich bedanke mich" -veröffentlicht werden müssen. Damit kann man aber leichter weitere Wohnungseigentümer von einer Zustimmung zur Kündigung abschrecken. So werden Herrschaftsstrategien zur (Vollmacht-)Erhaltung ausgeübt. Wenn sich G./EIGENTUM um die Übernahme einer Verwaltung bewirbt, ist der Ton ein anderer: Es werden "Dienste", nicht Herrschaft angeboten, das Verwaltungsangebot sei einer "wohlwollenden Prüfung zu unterziehen", die Herren G. sen. und jun." würden "ihre gesamte Arbeitskraft und langjährige Erfahrung den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen".

Fortsetzung folgt! Das sind Fakten die uns interessieren
Artikel, mit freundlicher Genehmigung der GDW,
aus den GdW-Informationen 200-5-4, herausgegeben vom Schutzverband
"Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, www.gdw.at

Information zur Aussendung der HV G. & Sohn am 8.09.2008

Sehr geehrte/r Wohnungseigentümer!

Mit Schreiben vom 8.9.2008 haben Sie von der HV G. und Sohn eine persönliche Mitteilung bekommen, indem die HV G. wiederum versucht die Eigentümer zu beeinflussen, weiteres empfiehlt die HV G. den Eigentümern einen Prozess gegen rund 270 Eigentümer anzustrengen!
Sie wird nicht müde, wie in den 20 Jahren zuvor, zu erklären, es hat alles seine Ordnung und die HV G. ist unser aller Seelenheil und nur mit Ihr haben wir die Erfüllung.

Der Umlaufbeschluss vom 25.August 2008 wurde streng nach den Regeln des WEG durchgeführt. Bei der ordnungsgemäßen Durchführung unterstützte uns die Rechtsabteilung der Arbeiterkammer Graz sowie unser Rechtsanwalt Dr. Gerald Mader. Es liegen uns oberstgerichtliche Gerichtsentscheidungen von ähnlichen Fällen vor, welche die Korrektheit ebenfalls bestätigen!

Warum die Hausverwaltung G. jetzt versucht Eigentümer zu verführen, einen teuren risikoreichen Rechtsstreit gegen rund 270 Eigentümer durchzuführen, erklären wir uns so, dass die Hausverwaltung G. das große Prozessrisiko und deren hohe Kosten auf einen Eigentümer umwälzen möchte.
Die HV G. hätte jederzeit die Möglichkeit auf eigene Kosten diesen Umlaufbeschluss anzufechten, dies kann Ihnen jeder rechtskundige Rechtsanwalt bestätigen!

Die Hausverwaltung G. hat das Recht und die Möglichkeit, unter Berücksichtigung des Rechtsweges und Datenschutzgesetzes, Einblick auf die korrekte Durchführung und deren Stimmverlauf zu verlangen. Wir verweisen die Hausverwaltung G. auf den Rechtsweg, wo wir selbstverständlich dem Gericht sämtliche Unterlagen vorlegen können, welche die Korrektheit des Umlaufbeschlusses einwandfrei bestätigen.

Was die Hausverwaltung G. unter "mit vollstem Einsatz unsere Verpflichtung" versteht, können wir ja anhand der ganzen Versäumnisse, welche Ihnen in den letzten Monaten zugegangen und diesbezüglich auch gerichtsanhängig sind, ja leider feststellen.

Es fehlt weiteres ein Konzept für energiesparende Maßnahmen, wie Solaranlage, Brenner für die Ölheizung bzw. Alternativen zur Ölheizung und eine Verbesserung der Isolierung.
Der bereits gefährliche Zustand der Kinderspieleinrichtungen, eine jahrelang verschleppte, gemeldete Balkonreparatur und Aufklärungsbedarf bzw. eine genauere, detaillierte Aufstellung der Betriebskostenvorschreibung.
Längst fällige Änderungen der Anlageformen zur Erzielung von Höchstzinsen und
Maßnahmen zur Kostensenkung bei der Gebäudeversicherung und Liftwartung usw..

Wir möchten nochmals ausdrücklich festhalten, das unsere Abstimmung streng nach den Regeln des WEG durchgeführt wurde und deren Korrektheit jedes Gericht feststellen kann und wird.
Jedoch sollen NICHT Sie als Eigentümer dazu missbraucht werden, ersatzweise für die HV G. einen Rechtsstreit zu führen, der auf Kosten der Allgemeinheit geht.

An die Adresse der Hausverwaltung gerichtet können wir uns nur der Empfehlung der Richterin vom Bezirksgericht Graz West, vom 2.7.2008 anschließen und Sie auffordern, uns nicht noch länger aufzuhalten, denn „Reisende soll man ziehen lassen “!
Im Übrigen ist es wohl selbstverständlich, dass die Hausverwaltung G. bis zum 31.12.2008 Ihren Verpflichtungen als „Verwalter“ gesetzlich nachzukommen hat, denn sie wird ja auch den Anspruch auf das Honorar erheben.

Wie es anderen Wohnanlagen und Eigentümer mit unserer derzeitigen HV ergangen ist, können Sie ja auf dieser Webseite nachlesen!


Stefan Hammer

Hans Lösch

Graz, 11.9.2008 V1.0.7-Internet

Sehr geehrte Eigentümerinnen
Sehr geehrter Eigentümer

Wir bedanken uns für ihr Interesse und die bisherigen Vorschläge zur einer neuen Verwaltung!

Da eine neue Verwalterbestimmung gewissen gesetzlichen Vorgaben unterliegt und nach vorgegebenen Terminen ablaufen muss, ersuchen wir Sie, das Sie sich mit der von Ihnen gewünschten, bzw. von Ihnen empfohlenen Verwaltung in Verbindung setzen. Die „VERWALTUNG“ die Interesse zeigt, möge sich bitte bis spätestens 15. September bei uns per Email unter info@ulmgasse.at melden.

Verwaltungen, welche sich nach diesem Termin melden, können wir aus zeitlichen Gründen leider nicht mehr berücksichtigen.

Diese Eigentümer Information wird auch auf unserer Internetseite veröffentlicht, um auch jenen Hausverwaltungen, welche unsere Plattform besuchen und Interesse an einer Verwaltung der Wohnanlage Ulmgasse haben, die Möglichkeit zu geben, sich Termingerecht an uns zu wenden.

Der Verein Eigentümer Ulmgasse

Graz, 1.September 2008

V.1.0.0.i

Die Weigerung der HV G. uns Einblick in die Bankunterlagen zu gewähren wurde jetzt vom Obersten Gerichtshof OGH in einem Urteil als Rechtswidrig festgestellt! Nach diesem Urteil muss auch eine HV G. jedem Eigentümer zu jeder Zeit Einblick in die Kontobewegungen der Anlage Ulmgasse gewähren. Unsere Forderung Einblick in die Kontobewegungen zu bekommen, wurde durch das OGH Urteil bestätigt. Für uns ist dieses Urteil auch eine weitere Bestätigung, dass wir von der HV G nichts verlangen, das uns Eigentümern sowieso zusteht und für jede HV welche Transparenz zeigen möchte, sowieso zur Grundlage gehört. Die HV G. wird schon Gründe für Ihre Verweigerung des Einblickes haben. Das diese und andere Vorgehensweise unserer jetzigen HV den Eigentümern nicht gefällt, konnten wir ja bei unserer rund 60% Kündigungszustimmung sehen!

Das OGH Urteil können Sie gerne per Email von uns anfordern!

Wir haben Fakten: Link zur Juridicum

Kein Kunde von Spar,Merkur usw. würde es sich gefallen lassen nicht als Kunde behandelt zu werden, würden Sie von einem Dienstleistungsbetrieb nicht als Kunde behandelt werden, Sie würden einfach nicht mehr hingehen....warum sollte es bei einer Hausverwaltung anders sein? Sie bezahlen für eine Dienstleistung also sind sie der König und nicht der Bettelmann.

Kündigung des Hausverwaltungsvertrages mit 31.12.2008

Wir erlauben uns, Ihnen das Ergebnis laut Umlaufbeschluss (§ 24 WEG), für die Auflösung des Hausverwaltungsvertrages bekannt zugeben:

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ( 59,48% ) hat für die Auflösung des Hausverwaltungsvertrages mit der HV – Eig. Ges.mbH (J. G. & S.) unterschrieben.
3,54% haben mit Nein gestimmt, der Rest der Eigentümer hat keine Meinung abgegeben.

Im Zusammenhang § 21 - §24 des WEG ist eine einmonatige Einspruchsfrist, beginnend ab dem Anschlagdatum in den Häusern 14a-14d am 26.08.2008 bis 25.09.2008, einzuhalten.
Wir ersuchen um Kenntnisnahme und bedanken uns im Voraus für Ihre Mitarbeit !
Durch die gesetzliche Verpflichtung und an Ermangelung das die HV G. & S. obwohl im WEG klar geregelt, bis heute die Herausgabe der Eigentümerliste verweigert, kann es passieren das einige Eigentümer diese Information mehrfach bekommen, wir bitten dies zu entschuldigen!
Mit freundlichen Grüssen,

Stefan Hammer Obmann

Hans Lösch Obmann-Stellvertreter

Verein Eigentümer Ulmgasse 14a – 14d (VEU) ZVR-Zahl 883922003

Graz, 22.08.2008
V.3.4.i