Die HV macht die Musik...der Eigentümer soll tanzen..... über 60% sehen das umgekehrt....

....Hausverwaltung G. versendet Betriebskostenabrechnung ohne der Verwalter der Wohnanlage zu sein.

....Eigentum wird als Mietzinshaus in VS-Polizze genannt - Versicherungsnehmer ist die HV G. (Verwaltung tritt als Eigentümer des zum Mietzinshauses degretierten Eigentumobjektes auf!)

Geschichten die das Leben schrieb, vor 15 Jahre und heute.., dass Zustandekommen unseres Vertrages mit der HV G. kann jeder Eigentümer überprüfen, einfach die Unterlagen bei der HV anfordern!

Die Komödie um die Hausverwaltungen Ruhs.../....G.

Auszug aus einem Zeitungsbericht über unsere HV:..Ein Herrschaftsanspruch wider jedes demokratische Grundverständnis, aber auch im Gegensatz des § 20 WEG!
...ab sofort hier zum Lesen und ausdrucken!

...J.G.&S. lässt abstimmen und duldet keine "Unruhe" Balkone werden verkleinert...., ohne rechtliche Grundlage (wer es auch bezahlen soll ist auch klar)
....ab sofort hier zum Lesen und ausdrucken!
Wir danken der GDW-"Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, www.gdw.at

...weiteres...Hausverwaltung teilt Eigentümer mit, welche Wiedersacher schon gestorben sind....(wir teilen Ihnen mit Sg. Hr.G, wir erfreuen uns bester Gesundheit und dies wünschen wir auch Ihnen)..weiters erzählt Hr.G. welche Übeltäter es in der Jauerburgasse gibt (was macht diese Eigentümer zu "Übeltäter"-eine neue WEG welche unzufrieden mit G.ist?) und sie alle erfolgreich bekämpft wurden... Hausverwaltung J.G. & S.sprach!
So wie die Gedanken sind,
ist auch der Charakter,
denn die Seele wird von den Gedanken geprägt.
von Mark AurelDies und vieles andere....DAS sind Fakten die uns interessieren....auch wenn die HV nicht müde wird, den Eigentümern immer wieder mitzuteilen das alles in Ordnung ist, natürlich hat sie Recht, wenn man die Dinge mit den Augen der HV betrachtet, wir betrachten es aber mit den Augen der Eigentümer.

Weiteres in Kürze hier auf unserer Plattform!

Wie das WEG festhaltet und auch die AK uns in einem Schreiben bestätigt, muss die Hausverwaltung die Eigentümerliste welche zur Information der Wohnungseigentümer dient, jedem Eigentümer auf Verlangen aushändigen. Die Hausverwaltung G. weigert sich jedoch bis heute diese Liste herauszugeben, dass es sehr wohl seriöse Hausverwaltungen gibt welche Ihre Verpflichtung den Eigentümern und dem Gesetz gegenüber kennen, kann auf dieser Internetseite nachgesehen werden. Dort wird jedem Eigentümer angeboten bei persönlicher Abholung die Eigentümerliste auszuhändigen! Wir gratulieren den Eigentümern der Wohnanlage STIPCAKGASSE 18-22 1230 WIEN
Wien ist anders...nicht ohne Grund
Auszugsweise das Schreiben der AK:

Sehr geehrter Herr Hammer,
zu Ihrer Anfrage vom 2.8. darf ich Ihnen mitteilen, dass die Haltung der Hausverwaltung, die Adressen der nicht im Haus wohnenden Miteigentümer herauszugeben, mit dem Datenschutzgesetz keineswegs in Einklang zu bringen ist.

Gegenüber dem Datenschutzgesetz ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Spezialgesetz zu verstehen und kann auch eine Weigerung von Miteigentümern, auswärtige Wohnadressen der Gemeinschaft der Eigentümer bekannt zu geben, rechtswirksam nicht verfügt werden, da hier in die Rechte der übrigen Miteigentümer in unzulässiger Weise eingegriffen wird.

Ich kann der Gemeinschaft der Eigentümer bzw. der an der Kündigung interessierten Mehrheit nur empfehlen, die Hausverwaltung notfalls auf Herausgabe dieser Adressen zu klagen.

Somit wiedersetzt sich die HV mit ihrer Verweigerung ganz klar gegen rechtliche Bestimmung und entmündigt uns Eigentümer und zwingt uns in ein Gerichtsverfahren

Was passieren kann wenn man Hausverwaltungen zu lange ohne Kontrolle der Eigentümer lässt, zeigt folgender Bericht:

GELD AUF KONTEN FEHLT
Wieder Ungereimtheiten bei Hausverwaltung
Nach den Pleiten von Marterbauer und BFG ist die Arbeiterkammer jetzt wieder Ungereimtheiten bei einer Hausverwaltung auf der Spur. Wohnungseigentümer beklagen sich über fehlendes Geld auf den Verwaltungskonto.

Bestelltes Heizöl nicht geliefert
Es war wieder ein Zufall, wie die Wohnungs-Eigentümerin Josefine Ganser den Stein ins Rollen brachte: Als eine bestellte Menge Heizöl nicht geliefert wurde, wurde sie stutzig.

Sie fragte beim Lieferanten nach und fand heraus: Die Hausverwaltung - die Firma Peer - hatte die letzte offene Rechnung nicht beglichen, eine Klage war bereits eingebracht und der Gerichtsvollzieher informiert.

"Und da hab ich meine Miteigentümerin informiert, die sind hingegangen und haben nachgeschaut. Dann ist der Stein ins Rollen gekommen", erinnert sich Ganser.

Konto mit 20.000 Euro belastet
Die Eigentümerinnen begannen nachzurechnen und nahmen Kontakt mit dem Hausverwalter auf. Langsam stellte sich heraus, dass das Hausgemeinschaftskonto per 1. Jänner 2005 mit etwa 20.000 Euro belastet war.

Auf dem Sparbuch für die Instandhaltung des Gebäudes fehlte Geld und Eigentümer überwiesen nicht regelmäßig die Betriebskosten. Der Hausverwalter klagte die Außenstände aber nicht ein. Damit fielen Verzugszinsen an - Kosten, für die nun die gesamte Hausgemeinschaft aufkommen muss.

Den ganzen Bericht können Sie unter folgenden Link abrufen: ORF.at

"Treuhandgelder per Novelle sicherstellen"
Mehr Transparenz und eine stärkere Position der Mieter und Eigentümer gegenüber den Verwaltern sei gefragt, sagt der Bürgermeister.

Schaden hat bereits in einem Schreiben an Justizministerin Gastinger angeregt, bei der bevorstehenden Wohnrechtsnovelle eine Sicherstellung von Treuhandgeldern zu verankern.

Zudem sollten Handwerker, Lieferanten oder Energieversorger dazu verpflichtet werden, zu melden, wenn Hausverwaltungen nicht fristgerecht zahlen, so Schaden.

und

Gütesiegel für Hausverwaltung: Künftig soll es jährlich eine freiwillige Überprüfung der Hausverwaltungen geben, die dann ein Gütesiegel tragen dürfen. Mehr darüber hier

Link: Schaden deutlich höher als angenommen

Diese Gerichtsentscheidungen zeigen, wie wichtig es ist, dass die Eigentümer sich ihren Verwalter nicht nur einfach, sondern vierfach ansehen. Die Eigentümer haften bei allen Fehlern der Verwaltung. Was dies übertragen auf die Ulmgasse bedeutet, kann sich jeder Eigentümer der Anlage selbst vorstellen, diesbezüglich benötigt es keinen Kommentar.

Der von einem Eigentümer gemeldete Schaden am Balkon (wurde hier im Blog behandelt) ist eines der Beispiele für unsere Anlage.
Unser bestreben ist es, mit der neuen Verwaltung, diesen in Gerichtsurteilen festgehaltenen Umstand, im Vertrag festzuhalten und mehr Mitspracherecht und Transparenz für die Eigentümer zu bewirken.

Auszug aus den GdW-Informationen:
GdW-Inf. 2007-2
7. Gerichtliche Entscheidungen
l A) Die (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft
haftet primär für den Ersatz von Schäden, die
sich aus Verwaltungshandlungen - und auch
für deren Unterlassung - ergeben, auch dann,
wenngleich sie (selbstverantwortlich) einen
Verwalter bestellt hat. Unwesentlich ist hiebei,
ob der Verwalter diesen Schaden absichtlich,
grob fahrlässig oder aus Unfähigkeit verursacht
hat.
Hier ging es um die Erhaltung von Abflussinstallationen,
wo fast monatlich an verschieden
Stellen des Hauses Gebrechen entstanden, wodurch
die Notwendigkeit einer Generalsanierung
dieser Installationen erkennbar, jedoch unterblieben
war - bis sich dann in einer Wohnung
ein schwerer Schaden ergab, für den die
Eigentümergemeinschaft gemäß Entscheidung
des OGH vom 29. 8. 2006, 5 Ob 162/06v, haftbar
ist.
Dass die Gemeinschaft ihrerseits den Verwalter
zur Verantwortung ziehen kann, ist eine andere
Sache. Erfahrungsgemäß kann sich die Mehrheit
aber nicht ohne weiteres auf eine hiezu
nötige Klagseinbringung einigen.
Auch der Einzelne kann für solche Schäden
haftbar gemacht werden, wenn er - trotz Meldung
an den passiv gebliebenen Verwalter
gemäß § 30 Abs 3 WEG - nicht einen entsprechenden
Antrag gemäß § 30 Abs 1 Z 1 WEG bei
Gericht zur Durchführung von Arbeiten eingebracht
oder bei Gefahr in Verzug die zur Abwehr
getroffenen Maßnahmen (vorläufig auf
seine Kosten) ergriffen hat.
Solche Haftungen der Eigentümergemeinschaft
drohen vor allem in vor 1917 errichteten Altbauten,
wo die Mehrheitseigentümer in Abständen
von wenigen Jahren immer wieder
wechseln, ihnen hörige Verwalter bestellen und
kein Interesse an einer nachhaltigen Sanierung,
bestenfalls am baldigen Ableben der MRG-geschützten
Mieter, am billigen Ausbau des Dachbodens
und an der gewinnbringenden Veräußerung
ihres Anteils haben (zur Haftung der
Wohnungseigentümer siehe auch GdW-Inf.
2006-3-16b, 2005-4-1).
Die Zweckbehauptung von Bauträger- und Verwalterseite,
der Wohnungseigentümer müsse
sich um sein Eigentum "nicht kümmern" (siehe
GdW-Inf. 1999-3-13b), ist hiemit anschaulich widerlegt.
Der Kauf einer Eigentumswohnung
heißt eben auch: Einordnung in eine Haftungsgemeinschaft.

Den ganzen Artikel welcher uns freundlicherweise von der GDW www.gdw.at zur Verfügung gestellt wurde,können Sie hier runterladen: GDW-Gerichtsentscheidungen1 (pdf, 71 KB)

Die Hausverwaltung erschwert uns mit der Weigerung, die aktuelle Eigentümerliste herauszugeben, jene Eigentümer welche nicht bei uns wohnen, über die Kündigung der Hausverwaltung zu Informieren. Dies obwohl es im WEG erläuternden Gesetz geregelt ist (AK-Wohnrecht Seite 203 Absatz c.)
Die Hausverwaltung begründet Ihre Weigerung damit, dass die Eigentümer Ihr die Weitergabe der Wohnadressen ausdrücklich aus persönlichen Gründen untersagt hätten. Auch unser Hinweis, dass die Hausverwaltung einfach diese Namen, unkenntlich machen soll fruchtete nicht.
Wir bitten somit sämtliche Eigentümer, welche noch nicht über unser Kündigungsvorhaben unsererseits informiert bzw. die Kündigungsunterlagen noch nicht erhalten haben, sich mit uns per Email oder telefonisch in Verbindung zu setzen.

Diesbezüglich möchten wir einen interessanten Bericht einer Zeitschrift aus Wien veröffentlichen, der sich unter anderem mit unserer HV beschäftigt. Da aber copyright Rechte zu beachten sind, haben wir um Erlaubnis* angesucht und werden, nach positiver Anwort, diesen gerne für alle Eigentümer unserer Wohnanlage wiedergeben.

* Wurde mittlerweile erteilt, siehe:
Verwaltung arbeitet schlecht –Eigentümer bezahlen

Eine andere Wohnanlage hat sich bereits erfolgreich von der Hausverwaltung getrennt.

Ergebnis der Gerichtsverhandlung am 2.7.2008

1.) Die weitere Prüfung der Finanzgebarung unserer Hausverwaltung
wird durch einen vom Außerstreitgericht oder vom Staatsanwalt
bestellten Sachverständigen erfolgen.

2.) Parallel dazu wird der Umlaufbeschluss zur Kündigung des
Verwaltervertrags zum 31.12.2008 fortgesetzt und dazu das noch
immer ausständige Adressenmaterial beschafft.

3.) Wir bitten alle Eigentümer, die bisher noch keine Unterschrift
geleistet haben, das ihnen zugegangene Formular auszufüllen und
zu erklären, ob sie mit der Kündigung einverstanden sind, oder
nicht.
Falls Sie noch ein Formular benötigen, bitten wir, dass Sie sich mit uns in Verbindung setzen (info@ulmgasse.at oder 0699-182 73 793)

4.) Der Personenkreis, der am 2.7. an der ersten Verhandlung
teilgenommen hat, konnte sich davon überzeugen, dass wir bei
den laufenden Verfahren unserem Ziel der Auflösung des
Vertrages ein gutes Stück näher gekommen sind. Wir werden
unsere Bemühungen in diesem Sinn fortsetzen und bitten alle
Eigentümer, denen es daran liegt, die Verhältnisse entscheidend zu
verbessern, uns auch weiter zu unterstützen.

4.) Als nächster Gerichtstermin ist Mittwoch, 23.7.2008 um 9 Uhr
(Dieser Termin wurde verschoben!) vorgemerkt.



Wir wünschen Ihnen einen erholsamen Urlaub und eine schöne Ferienzeit und grüßen herzlich,

für den Verein Eigentümer Ulmgasse 14 a – 14 d


Stefan Hammer - Hans Lösch
(Obmann) - (Obmann-Stellvertreter)

Nachdem die HV unter Druck gesetzt worden war, ist dem Eigentümerverein eine Reihe weiterer Dokumente zur Verfügung gestellt worden. Daraus ergeben sich ergänzende Anträge des Rechtsanwalts an das zuständige Gericht zwecks sofortiger Abberufung der HV.

Mit Interesse wird daher der Verlauf und der Ausgang der vom Bezirksgericht für Anfang Juli angesetzten Verhandlung im Außerstreitverfahren zu verfolgen sein.

Wir bitten alle Interessierten, als Besucher an der Verhandlung teilzunehmen!

Beachten Sie diesbezüglich unseren Aushang im Infokasten!

Der Verein

Mit Schreiben vom 21.Februar wurde unsere HV von einem Schaden, die unsere Anlage betrifft in Kenntnis gesetzt. Dieses Schreiben wurde von der HV bis dato völlig ingnoriert, geschweige wurde der Schaden behoben. In der Zwischenzeit wird dieser Schaden immer grösser welchen wir Eigentümer durch die Betriebskosten bezahlen.

Kein Einzelfall -Besuchen Sie diesen Link

Das sind Fakten......die unsere Betriebskosten sehr stark beeinflussen....

Schreiben an die HV am 21.Februar 2008

An die Hausverwaltung G.und Sohn!

Von den obengenannten Eigentümern wurde mir mitgeteilt, dass seit ca. 3 Jahren ein Wassereinbruch am Balkon besteht, welcher unbedingt saniert werden muss.
Der Schaden ist lt.Angabe des Eigentümers der Hausverwaltung schon mehrere Jahren bekannt!

Ich würde Sie ersuchen, den Schaden umgehend zu besichtigen und weitere Schritte zur Beseitigung zu unternehmen, um noch grösseren Schaden zu verhindern.

Bitte setzen Sie sich mit der Familie E. M. zwecks Terminvereinbarung zur Schadensbesichtigung in Verbindung.

Anbei 2 Bilder vom Schaden

Weitere Infos:
Wasser rinnt von der Decke

Mit freundlichen Grüssen, Stefan Hammer (VEU)

Am 02.07.2008 findet die erste Verhandlung im Außerstreitverfahren vor dem Bezirksgericht Graz West statt

Nach dem tollen Abstimmungsergebnis der Eigentümerversammlung vom 26.4.08 (siehe Weblog) ist es wenig überraschend, dass auch anschließend viele weitere Zustimmungserklärungen zur Vertragsauflösung mit der Hausverwaltung beim Verein eingetroffen sind. Wir danken allen, die sich aktiv beteiligen, und zwar ausdrücklich auch jenen, welche den Mut haben, sich uns gegenüber offen für die Beibehaltung des derzeitigen Zustandes auszusprechen. (Es ist das allerdings nur eine verschwindende Anzahl).
Uns interessieren deren Argumente aber besonders und wir greifen folgendes Beispiel heraus: Jemand fragte, ob wir denn nicht Rücksicht auf die bisherige Hausverwaltung nehmen sollten?
Darauf kann man nur antworten, dass wir viel mehr Rücksicht nehmen müssen auf die Probleme der Wohnungseigentümer und auch der Mieter und uns darum kümmern müssen, dass zum Beispiel die Betriebskosten gesenkt werden und unsere Gelder optimal verzinst angelegt werden usw.
Es ist uns auch unmöglich, auf die Hausverwaltung allzu viel Rücksicht zu nehmen, die

- seit Monaten Gesprächsverweigerung betreibt,
- ihre Rechtsanwaltskanzlei zu einem fünfseitigen Schreiben an alle Wohnungseigentümer veranlasst, das eine höchst einseitige und beschönigende Sicht der Dinge zu vermitteln versucht, und das noch dazu eine ganze Reihe unwahrer Behauptungen enthält.
- Die schließlich sogar die Möglichkeit zu einem „Vergleichsgespräch beim Bezirksgericht Graz-West“ mit fadenscheinigen Argumenten ablehnt.
- Nicht zuletzt versucht diese Hausverwaltung entgegen den gesetzlichen Vorschriften, uns die Aushändigung des vollständigen Eigentümerverzeichnisses zu verweigern. Sie will uns dadurch die Durchführung des Umlaufbeschlusses erschweren. Wir werden aber Mittel und Wege finden, um sie zur Herausgabe dieser Unterlage ebenso zu zwingen, wie zur Offenlegung sämtlicher unserer Bankkonten.

Wir werden daher unseren eingeschlagenen Weg zur Auflösung des Verwaltungsvertrages konsequent fortsetzen.