Rauchmelder sollten in jedem Schlafzimmer selbstverständlich sein. In einem Test haben sich alle als funktionstüchtig erwiesen.

Jedes Jahr sterben 20 bis 30 Menschen in­folge von Bränden in privaten Haushalten. In den wenigsten Fällen sind Verbrennungen die Ursache. Die meisten Menschen erleiden, bevor die Flammen sich ausbreiten, eine Rauchgasvergiftung. Bereits wenige Atemzüge genügen für eine tödliche Dosis Rauchgas und so kommt es immer wieder vor, dass Menschen der Tod im Schlaf ereilt. Brandschutzexperten plädieren daher vehement für die verpflichtende Montage von Rauchmeldern in allen Haushalten. Diese erkennen Rauchkonzentrationen frühzeitig und warnen durch einen pulsierenden Ton die Bewohner zu einem Zeitpunkt, zu dem die Flucht aus dem Gefahrenbereich noch ­möglich ist.
Wir haben in unserer Wohnung schon seit Jahren Rauchmelder installiert. Eine Anfrage Betreff Rauchmelderpflicht-Sicherheit an unsere Kärntner Hausverwaltung Ogris, blieb leider unbeantwortet
Rauchmelder nur in Kärnten Pflicht

Eine Richtlinie des Österreichischen Instituts für Bautechnik sieht vor, dass in allen Auf­enthaltsräumen (außer in Küchen) sowie in Gängen, die als Fluchtweg dienen, mindes­tens ein Rauchwarnmelder zu installieren ist. Das bedeutet, Rauchmelder sollten im Schlafzimmer, im Wohnzimmer, im Arbeitszimmer und im Vorzimmer montiert werden. In Küche und Bad ist es dagegen nicht sinnvoll, weil Wasserdampf (und Staub) einen Fehlalarm auslösen kann. Diese Richtlinie ist allerdings noch in keinem Bundesland vollständig umgesetzt.

In Niederösterreich, Oberösterreich und Salzburg gibt es keine Rauchmelder-Pflicht, in den anderen sechs Ländern ist die Ausrüstung damit bei Neubauten und umfangreichen Umbauten vorgeschrieben. Kärnten wird das erste Bundesland sein, in dem es eine Rauchmelder-Pflicht für alle Wohnungen gibt – ab 1. Juli 2013 müssen auch bestehende Wohnungen damit versorgt sein.
Weitere Infos und Test von Rauchmelder finden Sie hierQuelle: Konsument

Wer zahlt die Fenstern und andere Reparaturen im Eigentum - Miete.

Was notwendige Erhaltungsarbeiten
betrifft, ist das grundsätzlich eine
der zentralen Aufgaben und Maßnahmen
„einer ordentlichen Verwaltung“.
Was aber tun, wenn einige Eigentümer
von Wohnungen Erhaltungsarbeiten bereits
selbst und auf eigene Rechnung
durchgeführt haben, andere aber nicht?
Die Hausverwaltungen behandeln das
Thema unterschiedlich: Die einen versuchen,
„das erst gar nicht zum Anlassfall
werden zu lassen“ (Wertitsch)
und verfolgen daher eine „aktive
Politik“ (Macho), indem sie bei Übernahme
eines Hauses die Eigentümer informieren
und versuchen, eine Einigung
zu erzielen. Die anderen lassen schlafende
Hunde schlafen und warten, bis
sich das Problem von selbst meldet.
Kothbauer: „Wir mischen uns nicht
in die vom ursprünglichen Organisator
des Wohnungseigentums festgelegten
Rechtsbeziehungen ein. Wenn
aber ein Problem hervortritt, kommunizieren
wir den Sachverhalt.“ Das
am häufigsten zu kommunizierende
Problem ist der Einbau neuer Fenster,
wenn ein Eigentümer diese (meist
zu Recht) auf Kosten des Hauses begehrt.
Auch Reinhold T. hat vor drei
Jahren im Zuge der Renovierung seiner
Altbauwohnung die Fenster ausgetauscht
– auf eigene Rechnung. Nun
will eine Miteigentümerin im Haus
ebenfalls neue Fenster und sich diesen
Tausch von der Hausgemeinschaft bezahlen
lassen. Das ärgert Reinhold T.,
was dagegen tun kann er aber mangels
anders lautender privatrechtlicher Regelung
nicht. Attestiert zumindest
Hausverwalter Wertitsch: „Da die
Außenfenster grundsätzlich zu den allgemeinen
Teilen eines Hauses gehören,
wird die Hausgemeinschaft einem Eigentümer,
der die Sanierung auf Hauskosten
begehrt, wohl zähneknirschend
zustimmen müssen.“ Reinhold T. will
sich nun seine früheren Kosten auch
ersetzen lassen, und zwar mittels Regress.
Für Wertitsch eine „praktikable
Lösung, von der Judikatur her aber problematisch“.
In jedem Fall kann Reinhold
T. maximal mit einem Ersatz des
Zeitwerts rechnen. Auch Macho plädiert
in solchen Fällen für eine pragmatische
Lösung: „Wenn Fenster komplett
getauscht werden, hat jeder einen
besseren Preis. Und die, die ihre Fenster
in der Vergangenheit bereits ausgetauscht
haben, erhalten einen aliquoten
Kostenanteil aus der Rücklage.“

So macht es der Jurist:
Jeder Wohnungseigentümer kann
mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer
gerichteten Antrag im
außerstreitigen Verfahren die Entscheidung
darüber verlangen, dass Arbeiten,
die zur ordnungsgemäßen Erhaltung
der gemeinsamen Teile und Anlagen
der Liegenschaft gehören (z. B.
auch Dach, Balkone oder die Erneuerung
einer elektrischen Anschlussleitung,
die für die Bedürfnisse des heute
üblichen Standards eines Haushalts
nicht ausreicht), binnen angemessener
Frist durchgeführt werden.
Dass andere Wohnungseigentümer
die Fenster und Balkontüren
ihrer Wohnungen auf
eigene Kosten erneuern ließen,
war sozusagen eine Fleißaufgabe.
Es hindert die Durchsetzung
des Antrags nicht.

Übernommen aus https://www.facebook.com/ulmgasse.graz
Quelle: Gewinn.at

update 05/02/2013
...und führt trotz klarer Rechtsprechung einen Umlaufbeschluss durch, der auf eine Übernahme sämtlicher Kosten von Fensterreparaturen oder Fenster/Balkon-Tausch für jeden Eigentümer in Zukunft vorsieht.

Dieser Umlaufbeschluss muss eine 100% Zustimmung der Eigentümer erreichen! Dieser Umstand gibt diesen Umlaufbeschluss keine Aussicht auf Erfolg und die Hausverwaltung muss die restliche Zustimmung über ein Gerichtsverfahren erreichen!
Die Eigentümer werden nun abermals in ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren verwickelt, und die Kosten müssen natürlich die Eigentümer selbst tragen.


Mir ist kein einziges Verfahren dieser Art bekannt, wo ein Gericht die Eigentümer zur Übernahme der Fensterreparatur gezwungen hat!!

Man kann also sagen: "Außer Spesen nichts gewesen"

Ebenso ist mir keine Wohnanlage bekannt, wo die Eigentümer freiwillig ein vom Gesetz vorgesehenes "Eigentümmerrecht" zu ihren Nachteil verändert haben.

Das speziell diejenigen Eigentümer diesen Umlaufbeschluss befürworten, die bereits ihre schadhaften Festen oder Balkontüren bereits selber getauscht und auch bezahlt haben, ist für mich nachvollziehbar. Jedoch ist diese Vorgehensweise sicherlich nicht im Sinne einer Eigentümer-Wohngemeinschaft. Denn letztendlich müssen „ALLE EIGENTÜMER“ die hohen Heizkosten, wegen der schadhaften Fenster und Balkontüren mittragen.
Jeder Eigentümer der diesen Umlaufbeschluss befürwortet, muss sich auch bewusst sein, dass in Zukunft ALLE EIGENTÜMER die Reparatur und Erhaltung der Fenster und Balkontüren selbst bezahlen müssen, sollte der Umlaufbeschluss Erfolg haben.

Hier die Rechtslage für Eigentümer und Hausverwaltung
Da die Kärntner Hausverwaltung Hans O. trotz mehrfacher Urgenz und der Feststellung der zwei Firmen welche von der HV gekommen sind, dass diese Fenster nicht mehr zum Reparieren sind, nicht bereit war, die defekten Fenster-oder Balkontüren zu tauschen, war ich und noch andere Eigentümer gezwungen, den Rechtsweg zu bestreiten

Diese klagende Eigentümer können es jetzt nicht verstehen, dass trotz eindeutiger Rechtslage sie gezwungen werden, den Rechtsweg zu bestreiten und somit unnötige Kosten der Wohnungseigentumsgemeinschaft aufzuerlegen, ALLE Wohnungseigentümer sind schlussendlich die ZAHLER !

Sie finden das Schreiben vom Rechtsanwalt Dr. Schedlberger auch in den Schaukästen der Häuser sowie über diesen Link (nur für Eigentümer der WA Ulmgasse)

Die 1. Verhandlung vor dem Bezirksgericht Graz West findet Ende Februar statt.

Eine Erkenntnis von heute kann die Tochter eines Irrtums von gestern sein.
(Marie von Ebner-Eschenbach)

Die Kündigung der HV Gombocz war einen Irrtum

Die HV Ulmgasse geht mit ihren "Problem" an die Öffentlichkeit - UND zu Gericht, über den Ausgang berichten wir natürlich auf ulmgasse.at
Den TV Bericht können Sie bis 6.Februar in der ORF TVThek sehen: Link

Die Rechtssprechung sagt ganz klar, dass grundsätzlich der Instandhaltungsfonds des Hauses für neue Fenster heran zu ziehen (Fenster kaputt, Reparatur nicht wirtschaftlich, bereits zu alt, morsche Fensterstöcke etc.) ist.
Eigentümer können verlangen das Ihre Fenster,wenn sie undicht, Luft-durchlässig etc. aus der Reparaturrücklage bezahlt werden.

Jeder Eigentümer, der der Meinung ist, dass seine Fenster defekt sind, kann die Hausverwaltung informieren und die Reparatur bzw. den Fenstertausch verlangen.

Ein eigenmächtiger Fenstertausch ist nicht zu empfehlen, also vor Tausch die Hausverwaltung informieren, am besten schriftlich!

Fernwärme ist eindeutig teuerer als die eigene Gasheizung.
Fernwärme ist nur bei kleinen Anlage ein Abfallprodukt, wird sie Flächendeckend eingesetzt so wird sie in einem Fernheizwerk mittels Öl oder Gas erzeugt. Um aber zum Verbraucher zu gelangen muß sie meistens über sehr weite Strecken transportiert werden.
Das geschieht mit Hilfe von Zwischenpumpen.
Auf dem Wege zu den Verbrauchern entstehen natürlich Wärmeverluste
welche der Verbraucher ebenfalls mitbezahlen muss.
Im Hause wird eine Übergabestation(Wärmetauscher) sowie eine Messeinrichtung installiert wofür Miete fällig wird.
Das alles führt dazu das die Fernwärme zur Zeit ca 15% teurer im Verbrauch ist als eine Gasheizung.
Hinzu kommt noch ein weiters wesentlicher Gesichtspunkt, hängt man an der Fernwärme gibt es meistens kein zurück, Anbieterwechsel ist ausgeschlossen!

Würde Fernwärme nicht empfehlen

Ich hatte selber eine Whg, die mit Fernwärme versorgt wurde. Es waren insgesamt ca. 100 Whg-en, die versorgt wurden und der individuelle Verbrauch wurde durch Heizkörpermessröhrchen ermittelt. Das kostete natürlich extra. Da mir weder der Versorger noch das Ableseunternehmen sagen konnte, wo der Gesamtverbrauch abgelesen wurde und die Keller der Häuser wohlig warm waren, vermute ich, dass die Verluste der Übertragung an die Verbraucher weitergereicht wurden. Da half dann nur der drastische Schritt der Kündigung. Meine neue Whg. ist 10qm größer, hat eine moderne Gastherme in der Whg.,die gleichzeitig WW liefert, den Gaszähler kann ich jederzeit ablesen und meine Heizkosten betragen nun lediglich ein Drittel der damaligen Kosten, obwohl es ein Altbau ist mit 3m Raumhöhe! Auch kann ich nun meinen Versorger selbst aussuchen, was weiteres Einsparpotential für mich bedeutet. Mein Rat an alle Wohnungssuchenden: Finger weg von Fernwärme, Nachtspeicherheizungen; Kontrolle zu haben ist empfehlenswert und ebenso sollte man das Verhältnis von qm zu Außenwänden / angrenzenden unbeheizten Räumen (z.B. Keller, nicht ausgebaute Dächer, unbeheizte Treppenhäuser etc. )ermitteln.

quelle: Internet

Überstimmter Eigentümer kann erfolgreich einen Beschluss bekämpfen.

Thermische Sanierung – außerordentliche Verwaltungsmaßnahme

25.08.2011

Das im Jahr 1967 erbaute Haus hat einen Heizwärmebedarf der Kategorie D bis E auf einer Akala von A++ bis G. Im Wege eines Umlaufbeschlusses sprachen sich 59,85 % der Miteigentümer, somit die Mehrheit, für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten mit einem Kostenrahmen von netto ca 500.000 EUR aus. Auf die thermische Sanierung entfielen davon 176.000 EUR. Die Rücklage betrug lediglich 101.000 EUR.

Die überstimmte Wohnungseigentümerin, die ca 18% der Kosten zu übernehmen hätte, beantragte die Aufhebung des Beschlusses.

Durch die thermische Sanierung würde sich eine Energieeinsparung für sämtliche Antragsgegner von rund 82.500 kwh ergeben, was bei den aktuellen Energiepreisen eine Einsparung von 4.260 EUR pro Jahr ausmacht. Für die Antragstellerin ergäbe sich geschätzt eine Energiekosteneinsparung von 46.000 EUR in 30 Jahren, somit 1.533 EUR jährlich. Unter Berücksichtigung der aufzubringenden Investitionskosten und ausgehend von derzeitigen Energiepreisen ergäbe sich im Lauf von 30 Jahren für die Antragstellerin ein Einsparpotential von 46.610 EUR, für den Wohnungsanteil für sämtliche Wohnungen in 30 Jahren ein Einsparpotential an Energiekosten von 207.083,56 EUR. Unter Berücksichtigung der Unsicherheit zukünftiger Rahmenbedingungen wie insbesondere des Ausmaßes der Energiepreissteigerungen, aber auch der von der Antragstellerin zu tragenden Finanzierungskosten lässt sich seriös eine positive Wirtschaftlichkeitsberechnung der Investition für die Antragstellerin nicht vornehmen.

Der OGH: Das Gericht hat einen Mehrheitsbeschluss über Antrag jedes Überstimmten aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung - unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten - nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten.

Fehlende Kostendeckung in der Rücklage bedeutet, dass die Wohnungseigentümer unmittelbar - also ohne Möglichkeit der Ansparung wie bei der Rücklage – Geldbeträge zur Verfügung zu stellen haben. Die „Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung“ zielt also gerade darauf ab, ob trotz der Finanzierungsfragen (noch) ein Vorteil aller bejaht werden kann. Der Einwand der Antragstellerin, ihrer wirtschaftlichen Belastung durch die notwendige Kreditfinanzierung bei bestehenden hohen Verbindlichkeiten stehe kein entsprechender finanzieller Vorteil gegenüber, ist daher unter diesem Aspekt zu berücksichtigen. Die beschließende Mehrheit hat keine Bereitschaft erklärt, den nicht gedeckten Kostenanteil zu tragen.

Der Gesetzgeber des WEG 2002 hat demgegenüber die Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung und damit die der besonderen wirtschaftlichen Belastung mit der Vorteilsprüfung verknüpft. Es ist daher die zu § 14 WEG 1975 ergangene Rechtsprechung, die finanzielle Schwierigkeiten in den Hintergrund treten ließ, wenn eine Verbesserung allen Miteigentümern zum Vorteil gereichte und sogar den Nachweis der „wirtschaftlichen Bedrängnis“ des Widersprechenden verlangte, nicht fortzuschreiben.

Nach den maßgeblichen Feststellungen ist der von den Antragsgegnern als Eigentümern von Wohnungen zu leistende Kostenaufwand durch öffentliche Förderungen abgefedert, während dagegen die Antragstellerin bei bereits bestehender hoher Kreditbelastung die aufzuwendenden Beträge auf dem freien Kapitalmarkt aufnehmen muss, was naturgemäß zu einer hohen Zinsenbelastung führt. Schon die Vorinstanzen haben erkannt, dass eine wirtschaftliche Betrachtungsweise jedenfalls keinen eindeutigen Vorteil der Antragstellerin aus der beabsichtigten thermischen Sanierung bejahen lässt.

Der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass ökologische Gesichtspunkte, mögen sie auch zum Vorteil der Allgemeinheit sein, beim hier zu untersuchenden eindeutigen Vorteil aller Wohnungseigentümer nicht zu veranschlagen sind.

Dem Antrag war daher Folge zu geben, der Beschluss aufzuheben.

OGH 25.8.2011, 5 Ob 210/10h

Das Heizkraftwerk Mitte ist in der Nacht auf Samstag ausgefallen. Wie lange die Behebung der Störung dauern wird, ist noch unklar.

In Salzburg kommt es am heutigen Samstag zu erheblichen Störungen bei der Fernwärme-Versorgung. Wie die Salzburg AG in der Früh in einer Aussendung mitteilte, sind die Erzeugungsanlagen im Heizkraftwerk Mitte aufgrund eines Lagerschaden beim Schwerölkessel um 02.40 Uhr ausgefallen. Damit können nur zwei Drittel der 30.000 Fernwärme-Kunden versorgt werden, bestätigte Martin Jäger von der Salzburg AG der APA auf Nachfrage. "Bei einem Drittel kommt die Wärme nicht an." Betroffen sind rund 10.000 Haushalte vor allem in den östlichen Stadtteilen Aigen und Parsch sowie Teilen der Innenstadt.

Man arbeite mit Hochdruck an der Behebung des Gebrechens. Es sei nicht absehbar, wie lange die Störungsbehebung dauern werde, teilte die Salzburg AG um 9 Uhr Früh auf ihrer Website mit. "Wir bedauern den Vorfall und bitten unsere Kunden um Verständnis sowie um sparsamen Umgang beim Warmwasser- und Wärmeverbrauch", hieß es weiter.
Auch Unfallkrankenhaus Salzburg betroffen.

Quelle: DiePresse

Nachdem 51% ? für einen Umbau unserer bewährten Heizanlage gestimmt haben ( lt.Aushang in unseren Häusern ) sollten wir für solche Ausfälle auch bei uns vorsorgen - ich habe dagegen gestimmt - aber wie sagt das Sprichwort "mitgefangen-mitgehangen"

Die Empörung über die Quote ebbt unterdessen nicht ab. Der Bundesverband Deutscher Gartenfreunde entschuldigte sich in einem Brief an die Stadt für das Verhalten seiner Mitglieder. "Ich bin mir sicher, die Entscheidung wurde bei Grünkohl und Bier getroffen und anschließend nicht mehr so gesehen", sagte der Präsident Norbert Franke, der selbst an der Mitgliederversammlung am Donnerstag teilnehmen wollte.

Den ganzen Artikel finden Sie hier

Was ist ein Schrebergarten hier

Ein Wertbrief mit Gutscheinen wurde am 13-14.12. aus einem versperrten Postfach eines Eigentümers in der Ulmgasse 14d gestohlen. Der Dieb muss im Besitz eines Zentralschlüssel`s sein welcher ihm den Zugang zu sämtlichen Postfächern ermöglicht.
Es besteht die Hoffnung, durch die Seriennummern der Gutscheine und deren Einlösung, den Diebstahl aufklären zu können. Eigentümer sollen ein besonderes Augenmerk auf ihre Postfächer richten!

Müssen sich Eigentümer an jeder Reparatur beteiligen?

Solange genug Geld im Reparaturfonds ist, reicht eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, um zu entscheiden, welche Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Ist nicht genug Geld vorhanden, müssen die Wohnungseigentümer zuzahlen– auch die, die dagegen gestimmt haben. Fühlt man sich „über Gebühr benachteiligt“, kann man vor Gericht ziehen. Planen die anderen etwa, das Stiegenhaus mit teurem Marmor auszulegen, hat man Chancen. „Wenn das Dach kaputt ist, wird man aber kaum recht bekommen“, meint Röhsner. Auch einer thermischen Sanierung könne man sich nur schwer entziehen. Dabei handle es sich streng genommen um eine Verbesserung. „Im Sinne des dynamischen Erhaltungsbegriffs ist dabei nicht nur der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sondern gilt eine Erneuerung der Fenster auch dann noch als Sanierung, wenn das neue Fenster einem zeitgemäßen Zustand (etwa hinsichtlich Wärme- und Schalldämmung) entspricht“, schreibt der Experte in einer Aussendung.

-Was sind die häufigsten Streitfälle im Eigentum?

Ein klassischer Streitpunkt sind Parkplätze, die nicht parifiziert sind, stellt Röhsner fest. Vor allem dann, wenn es weniger Parkplätze als Eigentümer gibt. Ein weiterer Konfliktherd ergibt sich daraus, dass manche Eigentümer selbst im Haus wohnen, andere ihre Wohnung vermieten.

Anm.: Es ist wichtig, dass die Eigentümer genau darauf achten was sie unterschreiben!

Auszug aus: Wenn Fenster zum Streitfall werden
von Beate Lammer (Die Presse)

Detailinformationen zur Förderoffensive finden sich hier. Doppelte Ersparnis: Fenster mit dauerhaft besserer Wärmedämmung und bis zu 5000 Euro drauf! In Betracht kommen Eigentümer und Hausmieter maximale Förderungshöhe beträgt 5000 Euro. Mit Bundesförderung, Energiespar-Fenster und richtiger Info lässt sich jetzt leicht Geld sparen. Sanieren - der Energiesparrechner rechnet vor, was beim Fenster-Tausch eingespart werden kann. Beratung und Informationen zum geförderten Fenster- und Haustüren-Tausch gibts bei Alufusion. Service dieses Anbieters: fachmännische Unterstützung bei Angebotslegung für das Förderansuchen. Bis zu fünftausend Euro Sanierungsförderung machen den Austausch alter Fenster zum Gebot der Stunde. Die ersten Einreicher malen, oder hier besser: sanieren, zuerst, also heißt es schnell sein!

Nach 2009 stellt das österreichische Bundesministerium erneut 100 Millionen Euro zur Verfügung. Grundsätzlich werden Gebäude gefördert, deren Alter mindestens 20 Jahre beträgt. Firmen und Dienstleister unterstützen bei der Antragstellung, so auch Fensterhersteller Alufusion. Hersteller von hochinnovativen Fenstern, Türen und Zubehör. Dachmarke von 5 Unternehmen aus Oberösterreich, Kärnten, Salzburg, Niederösterreich, Steiermark. Fensterproduzent und Verkäufer mit der Prämisse Premium statt Masse. Eingetragenes Patent EP 1977 640 B1. AluFusion ist eine Gemeinschaftsentwicklung mehrerer österreichischer Fensterhersteller. Die sehr robusten Fenstersysteme in 110 mm Rahmenbautiefe setzen neue Maßstäbe bei der Wärmedämmung. Alufusion ist Experte für Fensterinnovation und neue Möglichkeiten in der Hausplanung, Tipps und Tricks finden sich auf der Firmenwebseite. Die ökologische bewußt erzeugten AluFusion Fenster in stets bleifreier Produktion sind vollständig recyclebar.

Hat man Ärger mit dem Vermieter oder dem Nachbarn, kann man mit einer Rechtsschutzversicherung im Rücken meist leichter vor Gericht ziehen.

Laute Nachbarn, eine zu hohe Betriebskostenabrechnung oder ein Vermieter, der die Heizung nicht reparieren will – die Wahrscheinlichkeit, dass man als Mieter, Wohnungsbesitzer oder Hauseigentümer einmal einen Streit vor Gericht oder einer Schlichtungsstelle ausfechten muss, ist gar nicht so gering. Im besten Fall einigt man sich außergerichtlich, doch auch Mediation oder Außerstreitverfahren kosten Geld. Landet der Fall vor Gericht, wird es richtig teuer: Selbst wenn man am Ende recht bekommt, muss man oft vier- bis fünfstellige Beträge vorschießen. Verliert man, ist das Geld weg, und man muss auch noch die Prozesskosten des Gegners übernehmen.

Bessere Absicherung

Mit einer Rechtsschutzversicherung ist man besser abgesichert. Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz ist aber nicht automatisch dabei. Die meisten Rechtsschutzversicherungen – in Österreich gibt es 23 Anbieter, darunter reine Rechtsschutzversicherungen wie Arag, D.A.S. oder Roland, aber auch allgemeine Versicherungen wie Generali, Uniqa, Donau, Wiener Städtische oder Wüstenrot – haben ein Bausteinsystem: Das Basismodul beinhaltet Strafrecht, Schadenersatzrecht und Vertragsrecht. Dieses Modul kann man um weitere Bausteine erweitern – darunter auch den Bereich Wohnungs- und Grundstücksangelegenheiten. Ein voller Rechtsschutz, der alle infrage kommenden Bereiche abdeckt (auch KfZ und Arbeitsrecht), kostet etwa bei der D.A.S. 284 Euro pro Jahr. Klammert man einzelne Bereiche aus, kommt es billiger.

Eine Mitgliedschaft bei der Mietervereinigung oder dem Mieter- und Wohnungseigentümerbund ist allenfalls eine Ergänzung zu einer Rechtsschutzversicherung, aber kein Ersatz. Immerhin erhalten Mitglieder der Mietervereinigung Wien ein vergünstigtes Paket bei Wüstenrot: Um 65 Euro pro Jahr bekommen sie den Basisrechtsschutz und den Wohnrechtsbaustein. Aber auch die Mitgliedschaft kostet: für Mieter von Privat- oder Genossenschaftswohnungen 52 Euro im Jahr, für Eigentümer 72 Euro. Hinzu kommt eine einmalige Einschreibgebühr von 20 bis 40 Euro. Der Verein berät seine Mitglieder, prüft Miethöhe und Betriebskostenabrechnungen und vertritt sie im Außerstreitverfahren bei einer Schlichtungsstelle – ein solches gibt es aber nur im „Vollanwendungsbereich des Mietrechts“, also bei Altbauwohnungen. Vor Gericht hilft die Mitgliedschaft nur begrenzt. Es wird ein Rechtsanwalt für einen Gerichtsprozess zur Seite gestellt, wenn man mindestens ein halbes Jahr Mitglied ist und der Streitfall erst danach ausgebrochen ist. Falls man den Prozess verliert, muss man für die gegnerischen Kosten aufkommen. Solche können seit 2005 auch im Außerstreitverfahren anfallen, warnt D.A.S.-Vorstand Ingo Kaufmann. Davor musste jede Partei selbst ihre Kosten tragen. Jetzt trägt man ohne Schutz ein doppeltes Risiko.

Nicht immer zuständig

Mietervereinigung und Co. sind auch nur für bestimmte Angelegenheiten zuständig: Bei Mietern sind das etwa Probleme mit der Miethöhe oder der Betriebskostenabrechnung oder ein Streit mit dem Vermieter um Erhaltungspflichten. Bei Nachbarschaftsstreitigkeiten ist die Mietervereinigung nicht zuständig. „Die Mitgliedschaft bei der Mietervereinigung und die Rechtsschutzversicherung ergänzen einander“, meint Julia Zdovc von der Wiener Mietervereinigung.

Auch eine Haftpflichtversicherung ersetzt keine Rechtsschutzversicherung. „Die Haftpflichtversicherung braucht man, wenn man auf Schadenersatz geklagt wird, die Rechtsschutzversicherung, wenn man selbst aktiv werden will“, stellt Rudolf Mittendorfer, Fachgruppenobmann der Versicherungsmakler in der Wirtschaftskammer Wien, fest.

Die typischen Streitfälle in der Stadt sind Räumungsklagen, die Miethöhe, Betriebskostenabrechnungen oder Erhaltungspflichten, zählt Kaufmann auf. Auf dem Land seien es oft auch Grenzstreitigkeiten oder Wegerechte. Die Wohnrechtspakete in den privaten Rechtsschutzversicherungen gelten für Mieter und Eigentümer. Vermieter müssen sich extra versichern lassen. Es gibt allerdings Bereiche, die auch die Rechtsschutzversicherungen nicht abdecken: etwa das Bauherrenrisiko. Stellt man nach der Errichtung eines Hauses Baumängel fest, muss man für etwaige Streitkosten mit dem Baumeister selbst aufkommen. Denn es gibt bei fast allen Bauprojekten am Ende Mängel.

Vorsicht bei Wechsel

Bei der Wahl der Rechtsschutzversicherung sollte man nicht nur auf die Kosten achten. Ein weiteres Kriterium, das vor allem bei Nachbarschaftsstreitigkeiten schlagend werden kann, ist die Frage, ob die Versicherung auch Mediation anbietet oder wie oft man sich beraten lassen kann. Von Zeit zu Zeit sollte man überprüfen, ob in der Zwischenzeit nicht ein anderer Anbieter günstiger geworden ist. Oft gibt es aber Boni für zehnjährige Bindung, die den vorzeitigen Ausstieg erschweren.

Auch wenn eine Klage bereits absehbar ist, sollte man nicht wechseln, rät Mittendorfer. Das wäre etwa der Fall, wenn schon ein paar böse Briefe verschickt wurden. Die neue Versicherung kann sich dann weigern zu zahlen. Der unbegrenzten Prozesslust sind Grenzen gesetzt: Zum einen prüft die Versicherung die Erfolgsaussichten. Diese Prüfungen gehen aber selten negativ aus, sagt Kaufmann. Doch können Versicherungen nach jedem Schadensfall den Vertrag mit dem Kunden auflösen. Eine neue Rechtsschutzversicherung zu finden, ist dann schwierig.

Quelle: http://diepresse.com/home/leben/wohnen/648867/Wie-man-guenstig-prozessiert?from=simarchiv

Wenn Fenster zum Streitfall werden

Infos für Eigentümer UND Mieter!

Instandhaltung: Wer repariert die Therme, wer die Fenster? Gesetze regeln das, Gerichte haben Urteile gefällt– und dennoch ist vieles offen.
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So lautet die Regel:
Für die Reparatur der Innenfenster ist der Mieter zuständig, für die Außenfenster der Vermieter. Aber was ist mit Verbundfenstern, bei denen es zwar ein Innen- und Außenfenster gibt, diese sich aber nicht getrennt öffnen lassen? Dazu hat kürzlich der Oberste Gerichtshof gesprochen und den Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft für zuständig erklärt. Wer nicht auf Gerichtsurteile warten und alle Eventualitäten selbst vertraglich regeln will, läuft indes Gefahr, dass die Gerichte einzelne Klauseln oder den ganzen Vertrag kippen. „Die Situation ist dermaßen verworren, dass es kaum noch möglich ist, einen Mietvertrag aufzusetzen, der nicht zu Fall gebracht werden kann“, sagt Michael Hule, Rechtsanwalt bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg. So sind die häufigsten Streitfälle derzeit geregelt:

1.Muss der Vermieter immer die Fenster reparieren?

Die Reparatur der „Außenhaut“ muss der Vermieter übernehmen. Somit auch die der Fenster. Bei alten Kastenfenstern obliegt jedoch die Reparatur der Innenfenster dem Mieter. Kürzlich hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass sogenannte „Verbundfenster“ zur Gänze Vermietersache beziehungsweise – im Wohnungseigentum – Sache der Eigentümergemeinschaft sind. Doch können die Wohnungseigentümer im Vertrag auch vereinbaren, dass jeder selbst für seine Fenster zuständig ist. Ist das nicht passiert, kann der betreffende Wohnungseigentümer die Sanierung seiner Fenster durch das Gericht erzwingen, sagt Georg Röhsner, Rechtsanwalt bei Lambert Eversheds. Probleme ergäben sich oft dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, alle Fenster zu ersetzen, ein paar Eigentümer das aber bereits auf eigene Kosten getan haben und nun Geld zurückwollen.

2.Muss der Mieter die kaputte Therme ersetzen?

Hier herrscht nach mehreren Gerichtsurteilen eine Patt-Stellung. Der Mieter muss es nicht tun, kann aber auch den Vermieter nicht dazu zwingen, sondern allenfalls auf Mietminderung klagen. Ersetzt er die Therme auf eigene Kosten, kann er laut Mietrechtsgesetz beim Auszug den Zeitwert auf zehn Jahre zurückverlangen: Ist die Therme neun Jahre alt, erhält er noch ein Zehntel des Kaufpreises.

3.Muss man beim Auszug die Wohnung ausmalen?

Sofern es sich nur um normale Abnutzung handelt, nein. Hat der Mieter etwa die Wände schwarz ausmalen lassen, schon. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechts (etwa im frei finanzierten Neubau) ist es möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass der Mieter die Wohnung vor dem Auszug ausmalt– wenn er im Gegenzug weniger Miete bezahlt.

4.Was darf man als Betriebskosten verrechnen?

Im Mietrechtsgesetz gibt es einen Betriebskostenkatalog, in dem aufgelistet ist, welche Betriebskosten zulässig sind. Es sind jene für Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Kanalräumung, Stiegenhausbeleuchtung, diverse Versicherungen, Hausverwaltung, Reinigung und öffentliche Abgaben des Hauses. Nicht unter die Betriebskosten fallen etwa Reparatur- und Erhaltungsarbeiten. Der Austausch eines Heizkessels oder einer Lampe im Stiegenhaus darf nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Diese muss der Vermieter tragen. Diese strengen Regeln gelten jedoch nur für den Altbau. Im frei finanzierten Neubau kann man auch abweichende Vereinbarungen treffen.

5.Darf man im Mietvertrag andere Regeln vereinbaren?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechts (Altbau) nicht. Ansonsten darf man das grundsätzlich. Man muss aber damit rechnen, dass Gerichte die Klauseln als unzulässig kippen, wenn sie etwa dem Konsumentenschutzgesetz widersprechen, „intransparent“ oder „gröblich benachteiligend“ sind, sagt Hule. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter „alle notwendigen Kosten“ tragen muss und nicht klar ist, welche das sind und wie hoch diese ausfallen können. Hule rät, Klausel um Klausel einzeln auszuformulieren. „Wenn eine gekippt wird, fällt wenigstens nicht das ganze System.“

6.Müssen alle Eigentümer die Fenster reparieren?

Wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht, ja. Aber nur dann, wenn die Fenster wirklich unbrauchbar sind, es etwa reinregnet, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder. Wenn das Fenster nur optische Mängel aufweise, habe man keinen Anspruch auf Reparatur. Röhsner rät, die Entscheidung über die Fenstersanierung in die Sphäre des einzelnen Eigentümers zu übertragen, damit man sich Streitereien erspart. Dabei sollte man aber regeln, dass das äußere Erscheinungsbild der Fenster dem restlichen Bestand anzupassen ist.

7.Müssen sich Eigentümer an jeder Reparatur beteiligen?

Solange genug Geld im Reparaturfonds ist, reicht eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, um zu entscheiden, welche Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Ist nicht genug Geld vorhanden, müssen die Wohnungseigentümer zuzahlen– auch die, die dagegen gestimmt haben. Fühlt man sich „über Gebühr benachteiligt“, kann man vor Gericht ziehen. Planen die anderen etwa, das Stiegenhaus mit teurem Marmor auszulegen, hat man Chancen. „Wenn das Dach kaputt ist, wird man aber kaum recht bekommen“, meint Röhsner. Auch einer thermischen Sanierung könne man sich nur schwer entziehen. Dabei handle es sich streng genommen um eine Verbesserung. „Im Sinne des dynamischen Erhaltungsbegriffs ist dabei nicht nur der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sondern gilt eine Erneuerung der Fenster auch dann noch als Sanierung, wenn das neue Fenster einem zeitgemäßen Zustand (etwa hinsichtlich Wärme- und Schalldämmung) entspricht“, schreibt der Experte in einer Aussendung. Reicht das Geld im Reparaturfonds nicht aus, ist das dann weniger schlimm: Thermische Sanierungen werden normalerweise über geförderte Kredite finanziert.

8.Was sind die häufigsten Streitfälle im Eigentum?

Ein klassischer Streitpunkt sind Parkplätze, die nicht parifiziert sind, stellt Röhsner fest. Vor allem dann, wenn es weniger Parkplätze als Eigentümer gibt. Ein weiterer Konfliktherd ergibt sich daraus, dass manche Eigentümer selbst im Haus wohnen, andere ihre Wohnung vermieten. Erstere haben oft ein Interesse an einer Sanierung, die Heizkosten spart, Letztere wollen möglichst wenig investieren.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.07.2011) Quelle: http://diepresse.com/home/leben/wohnen/674447/Wenn-Fenster-zum-Streitfall-werden?from=newsletter

Wie man günstig zu seinem Recht kommt: http://diepresse.com/home/leben/wohnen/648867/Wie-man-guenstig-prozessiert?from=simarchiv